Uitspraak
201104997/1/H2.
Datum uitspraak: 7 december 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te [woonplaats], gemeente Halderberge,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Breda van 9 maart 2011 in zaak nr. 10/2396 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Halderberge.
1. Procesverloop
Bij besluit van 3 maart 2009 heeft het college aan [appellante] € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 januari 2008 tot de dag van uitbetaling, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 6 mei 2010 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en besloten om de aan haar toegekende vergoeding naar € 6.000,00 te verhogen.
Bij uitspraak van 9 maart 2011, verzonden op 14 maart 2011, heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 22 april 2011, hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 november 2011, waar [appellante], bijgestaan door mr. J.F.C.M. Mulders, werkzaam bij Achmea Rechtsbijstand, en het college, vertegenwoordigd door R.C.M. de Beer, werkzaam bij de gemeente Halderberge, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling tot 1 juli 2008 gold, kennen burgemeester en wethouders een belanghebbende op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover blijkt dat hij ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts indien realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.3. [appellante] is eigenaar van de woning met bijbehorend perceel aan de [locatie] te [plaats] (hierna: de woning). Aan het verzoek om vergoeding van planschade heeft zij ten grondslag gelegd dat de bestemming van de ten westen en noordwesten van de woning gelegen gronden (hierna: het plangebied) met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Borchwerf II' van 27 april 2004, als herzien bij het bestemmingsplan 'Correctieve herziening bedrijventerrein Borchwerf II' van 31 oktober 2005, (hierna gezamenlijk: het nieuwe bestemmingsplan) is gewijzigd en dit tot schade in de vorm van waardevermindering van de woning heeft geleid.
2.4. Naar aanleiding van het verzoek heeft het college advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
In een advies van januari 2009 heeft de SAOZ uiteengezet dat het nieuwe bestemmingsplan tot gevolg heeft gehad dat het plangebied in planologisch opzicht van agrarisch gebied in een industrieterrein is gewijzigd en de situeringswaarde van de woning is gedaald, maar de beperking van het uitzicht met name vanaf de eerste verdieping van de woning zich niet afzonderlijk naar een waardevermindering laat vertalen en de planologische wijziging ook voor het overige, wat betreft privacy en hinder, niet tot een planologische verslechtering heeft geleid. Volgens de SAOZ heeft het nieuwe bestemmingsplan tot gevolg gehad dat de waarde van de woning op 25 januari 2005, zijnde de zogenoemde peildatum, van een bedrag in de orde van grootte van € 300.000,00 naar een bedrag in de orde van grootte van € 295.000,00 is gedaald.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 3 maart 2009 ten grondslag gelegd.
2.5. Naar aanleiding van het daartegen gemaakte bezwaar heeft het college nader advies gevraagd aan de SAOZ.
In een eerste reactie van 5 juni 2009 heeft de SAOZ uiteengezet dat in het advies van januari 2009 niet is onderkend dat de woning, anders dan kadastraal is aangegeven, een burgerwoning en geen agrarische dienstwoning is. In deze reactie is de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime naar een bedrag van € 365.000,00 bijgesteld en is de waarde onder het nieuwe regime op een bedrag van € 359.000,00 getaxeerd.
In een tweede reactie van 10 september 2009 heeft de SAOZ uiteengezet hoe de waarden concreet zijn opgebouwd en welke methodiek daarbij is gehanteerd. Voorts is in deze reactie vermeld dat er geen vergelijkbare referentieobjecten zijn.
In een derde reactie van 12 februari 2010 heeft de SAOZ uiteengezet op welke onderdelen van de taxatie een verschil van inzicht bestaat met de door [appellante] geraadpleegde deskundige.
Het college heeft deze reacties aan het besluit van 6 mei 2010 ten grondslag gelegd.
2.6. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de door de SAOZ vastgestelde beperking van het uitzicht vanuit de woning, als gevolg van de onder het nieuwe bestemmingplan bestaande bebouwingsmogelijkheden van het plangebied, op zichzelf niet tot waardedaling van de woning heeft geleid. Daartoe voert zij aan dat zij voorheen uitzicht op kleinschalige agrarische bebouwing had en thans op massale en volumineuze industriële bebouwing en dat de SAOZ bij de planologische vergelijking heeft miskend dat de afstand van de perceelsgrens tot het plangebied daarvoor beslissend is.
2.6.1. Voor zover [appellante] bedoelt te betogen dat, gezien de onder het oude bestemmingsplan bestaande agrarische bebouwing, het nieuwe bestemmingsplan tot een ingrijpende wijziging in het plangebied heeft geleid, miskent zij dat bij de planologische vergelijking in beginsel niet de feitelijke situatie onder het oude planologische regime van belang is, maar de situatie bij een maximale invulling van de onder dat regime bestaande bebouwingsmogelijkheden. In dit verband heeft de rechtbank overwogen dat ook onder het oude planologische regime mogelijkheden hebben bestaan voor het oprichten van volumineuze bouwwerken die het uitzicht vanuit de woning zouden aantasten. [appellante] heeft dit in hoger beroep niet betwist. Voorts heeft de SAOZ, gezien het advies van januari 2009, niet slechts de afstand tussen het plangebied en de zijgevel van de woning, maar tevens de afstand tussen de perceelsgrens en het plangebied bij de planologische vergelijking betrokken. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat, zoals zij stelt, maar het college betwist, de SAOZ deze laatste afstand verkeerd heeft berekend en dit betekenis voor de uitkomst van de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking heeft.
Het betoog faalt.
2.7. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat, gezien de afstand van de woning en het perceel tot het plangebied en de locaties waar vestiging van bedrijven in de milieucategorieën 4 en 5 is toegestaan, de potentiële effecten van industriële bedrijvigheid redelijkerwijs geen invloed op het woongenot ter plaatse kunnen hebben. Daartoe voert zij aan dat de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG) aanbevolen minimumafstanden voor bedrijven in de milieucategorieën 4 en 5 groter zijn dan de door de rechtbank daarvoor aangehouden afstand en dat de woning en het perceel bij de door de rechtbank aangehouden afstand ruim binnen de hindercontouren van op het industriegebied te vestigen bedrijven in die categorieën zouden zijn gelegen. Voorts voert zij aan dat het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan zal toenemen en dat dit haar woongenot zal aantasten.
2.7.1. Uit de bij het nieuwe bestemmingsplan behorende Lijst van bedrijfsactiviteiten blijkt niet dat daarin voor bedrijven in de milieucategorieën 4 en 5 kortere richtafstanden worden aangehouden dan door de VNG zijn aanbevolen. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat de woning en het perceel binnen de hindercontouren van op het industriegebied te vestigen bedrijven in die categorieën zullen komen te liggen. Voorts heeft de SAOZ in het nader advies van 5 juni 2009 uiteengezet dat de gebruiksintensiteit van het plangebied weliswaar zal toenemen, maar dat het nieuwe bedrijventerrein voor [appellante] niet tot een relevante toename van hinder zal leiden, mede gelet op de van toepassing zijnde milieuregelgeving en het ontbreken van de planologische mogelijkheid om verkeersontsluitingen in de nabijheid van de woning te realiseren. De door [appellante] geraadpleegde deskundige is het, gezien diens rapport van 23 juni 2010, daarmee niet eens, maar hij heeft niet nader toegelicht waarom dat zo is. Bij deze stand van zaken mocht het college de door de SAOZ getrokken conclusie aan het besluit van 6 mei 2010 ten grondslag leggen.
Het betoog faalt.
2.8. [appellante] betoogt ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de taxatie van de door de SAOZ ingeschakelde taxateur van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime geen wezenlijke gebreken vertoont en dat het rapport van ing. E.D.A. Hendrickx (hierna: Hendrickx) van 16 maart 2009 daaraan geen afbreuk doet. Daartoe voert zij aan dat de taxatie berust op de onjuiste veronderstelling dat de door Hendrickx aangedragen referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Voorts voert zij aan dat de bij de taxatie voor het vaststellen van de waarden gehanteerde eenheidsprijzen per vierkante en kubieke meter te laag zijn.
2.8.1. Inzichten van een taxateur zijn in een geval als dit gebaseerd op diens kennis en ervaring. Nadere toelichting op deze inzichten kan niet in alle gevallen worden verlangd. Wel moet de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar zijn en het verslag van het onderzoek voldoende basis bieden voor verdere besluitvorming.
Aan deze eisen is voldaan. De SAOZ heeft afdoende gemotiveerd dat er geen vergelijkbare referentieobjecten zijn. Dat Hendrickx kritische kanttekeningen bij de taxatie van de door de SAOZ ingeschakelde taxateur heeft geplaatst en bovendien, gezien het rapport van 16 maart 2009, op een beduidend hoger bedrag dan de SAOZ is uitgekomen, is onvoldoende voor de conclusie dat concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie bestaan. Daarbij is van belang dat de door Hendrickx vermelde referentieobjecten met name wat betreft hun inhoud en uiterlijk niet vergelijkbaar met de woning zijn. Derhalve geeft het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat het college op dit punt ten onrechte de bevindingen van de SAOZ heeft gevolgd.
Het betoog faalt.
2.9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. P.A. Offers en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 7 december 2011
452.