Uitspraak
201010112/1/H3.
Datum uitspraak: 9 november 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten] (hierna: [appellant A] en anderen), allen wonend te Amsterdam,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 10 september 2010 in zaak nr. 09/6077 in het geding tussen:
[appellant A] en anderen
en
het dagelijks bestuur van het stadsdeel Oud-Zuid, thans: stadsdeel Zuid.
1. Procesverloop
Bij besluit van 4 juli 2008 heeft het dagelijks bestuur aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ymere Ontwikkeling B.V. vergunning verleend om de woonruimten op de adressen Spijtellaantje 5, 7, 9 en 11 te onttrekken aan de bestemming tot bewoning.
Bij besluit van 11 november 2009 heeft het dagelijks bestuur, voor zover thans van belang, het door [appellant A] en anderen daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en dat besluit onder aanvulling van de motivering ervan gehandhaafd.
Bij uitspraak van 10 september 2010, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door [appellant A] en anderen daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en anderen bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 20 oktober 2010, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 17 november 2010.
Bij brief van 6 januari 2011 heeft het dagelijks bestuur een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 5 april 2011 hebben [appellant A] en anderen een nader stuk ingediend. Bij brieven van 7 en 11 april 2011 heeft het dagelijks bestuur nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 21 april 2011, waar [appellant A] en anderen, bijgestaan door mr. H.A. Sarolea, advocaat te Amsterdam, en het dagelijks bestuur, vertegenwoordigd door mr. G. van der Kuil, werkzaam bij het stadsdeel, zijn verschenen. Voorts is ter zitting Ymere Ontwikkeling, vertegenwoordigd door mr. R.J.J. Tempelaars, advocaat te Amsterdam, als belanghebbende gehoord.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en het dagelijks bestuur om nadere inlichtingen verzocht.
Bij brief van 16 juni 2011 heeft het dagelijks bestuur nadere inlichtingen gegeven.
Bij brieven van 19 juli, 20 juli en 15 september 2011 heeft het dagelijks bestuur nadere stukken ingediend.
Bij brieven van 27 juli, onderscheidenlijk 1 augustus 2011 hebben Ymere Ontwikkeling en [appellant A] en anderen gereageerd op de brief van 16 juni 2011.
De Afdeling heeft de zaak in een gewijzigde samenstelling opnieuw ter zitting behandeld op 11 oktober 2011, waar [appellant A] en anderen, bijgestaan door mr. H.A. Sarolea, advocaat te Amsterdam, en vergezeld door H.P. de Haan, architect, en het dagelijks bestuur, vertegenwoordigd door mr. G. van der Kuil en M. Hammouch, beiden werkzaam bij het stadsdeel, zijn verschenen. Voorts is ter zitting Ymere Ontwikkeling, vertegenwoordigd door drs. C. Krikke, als belanghebbende gehoord.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) handelt het bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet, voor zover thans van belang, is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.
Ingevolge artikel 31 wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 26, tweede lid, van de Verordening op de stadsdelen heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam al zijn bevoegdheden overgedragen aan het dagelijks bestuur van de stadsdelen.
Ingevolge artikel 2 van de Partiële Huisvestingsverordening Amsterdam Oud Zuid 2000 worden alle woonruimten ongeacht de huur- of koopprijs aangewezen als categorie als bedoeld in artikel 30 van de Huisvestingswet.
Ingevolge artikel 3, aanhef en onder a, is het verboden om zonder vergunning van het dagelijks bestuur woonruimte, in de in artikel 2 aangewezen categorie, geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Hieronder wordt verstaan het slopen alsmede het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden.
Ingevolge artikel 11, voor zover thans van belang, past het dagelijks bestuur bij de beoordeling van aanvragen om vergunning de beleidsregels toe die zijn vervat in de beleidsnota 'Partiële Huisvestingsverordening stadsdeel Amsterdam Oud Zuid' (hierna: de beleidsregels). Deze beleidsregels worden gehanteerd ter toetsing van het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad.
2.2. Niet in geschil is dat voormelde woonruimten rond 1890 zijn gebouwd en dat deze woonruimten huurwoningen zijn met een huurprijs beneden de huursubsidiegrens. Ymere Ontwikkeling heeft het dagelijks bestuur verzocht om verlening van een onttrekkingsvergunning teneinde deze woonruimten te slopen en daarna op dezelfde locatie acht koopwoningen te bouwen met een koopprijs boven de koopsubsidiegrens.
2.3. [appellant A] en anderen huren drie van voormelde vier woonruimten, welke eigendom zijn van de stichting Stichting Ymere, indirect enig aandeelhoudster van Ymere Ontwikkeling. Bij vonnis van 19 juli 2011 heeft de kantonrechter van de rechtbank op vordering van Ymere op grond van artikel 274, eerste lid, aanhef en onder c, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek bepaald dat de huurovereenkomsten ter zake van de woonruimten op 1 september 2011 eindigen, omdat Ymere naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van haar en van [appellant A] en anderen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomsten worden verlengd en tevens is gebleken dat [appellant A] en anderen passende woonruimte kunnen verkrijgen. [appellant A] en anderen hebben tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam. Aangezien de kantonrechter zijn vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard, heeft dat hoger beroep overeenkomstig artikel 350, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering tot gevolg dat de tenuitvoerlegging van het vonnis is geschorst.
2.4. De rechtbank heeft het besluit van 11 november 2009 wegens het ontbreken van een juridische grondslag vernietigd. Zij heeft in dat verband overwogen dat de beleidsregels waarop het besluit is gebaseerd, geen grondslag bieden voor verlening van een onttrekkingsvergunning teneinde huurwoningen met een huurprijs beneden de huursubsidiegrens te slopen en te vervangen door nieuwbouw, indien die nieuwbouw niet uit dezelfde soort woningen bestaat. Zij heeft de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit echter in stand gelaten, omdat het dagelijks bestuur naar haar oordeel op grond van artikel 4:84 van de Awb in dit geval mocht afwijken van de beleidsregels. Daartoe heeft zij overwogen dat het dagelijks bestuur in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen komen dat weigering van de aangevraagde onttrekkingsvergunning voor Ymere Ontwikkeling gevolgen zou hebben die onevenredig zijn in verhouding tot het met de beleidsregels te dienen doel, namelijk het behoud van woningen voor de woningvoorraad. Ymere Ontwikkeling heeft immers verklaard dat het aanbrengen van verbeteringen in voormelde woonruimten niet lonend zal zijn, gelet op de lage huurinkomsten en de te verwachten kosten van renovatie. Daarnaast is het belang van de woningvoorraad gediend met verlening van de aangevraagde onttrekkingsvergunning, aangezien de woningvoorraad daardoor zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin zal toenemen, aldus de rechtbank.
2.5. Het hoger beroep richt zich tegen de beslissing van de rechtbank om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten. [appellant A] en anderen betogen in dat kader dat de rechtbank er ten onrechte van is uitgegaan dat het aanbrengen van verbeteringen in voormelde woonruimten niet lonend zal zijn. Zij voeren daartoe aan dat de kosten van de nodige renovatie aanzienlijk lager zijn dan het dagelijks bestuur en Ymere Ontwikkeling hebben voorgesteld. Daarenboven zijn zij bereid om de door hen voor de woonruimten betaalde huurprijs te verhogen tot € 336,00 per maand, de maximale huurprijs die op grond van het wettelijke puntenstelsel voor de woonruimten gevraagd zou kunnen worden. Gelet hierop zouden de woonruimten na renovatie nog ten minste vijftien tot twintig jaar rendabel verhuurd kunnen worden. Het vonnis van de kantonrechter van 19 juli 2011 doet daar niet aan af, aangezien de kantonrechter daarin ten onrechte niet is uitgegaan van de door hen aangeboden huurprijs, maar van de huurprijs die Ymere op basis van de geldende huurovereenkomsten had kunnen vragen, indien Ymere jaarlijks de maximaal toegestane huurverhoging zou hebben doorgevoerd, welke prijs ongeveer € 90 per maand bedraagt. Mede daarom hebben zij tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld, aldus [appellant A] en anderen.
2.5.1. Hetgeen [appellant A] en anderen hebben aangevoerd, laat onverlet dat weigering van de aangevraagde onttrekkingsvergunning voor Ymere Ontwikkeling nadelige gevolgen zou hebben, reeds omdat zij zonder deze vergunning voormelde woonruimten niet kan slopen en vervangen door acht nieuw te bouwen woningen. Geen grond bestaat voor het oordeel dat het dagelijks bestuur zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat dit nadeel onevenredig is in verhouding tot het met de beleidsregels te dienen doel. Daarbij neemt de Afdeling tevens in aanmerking dat verlening van de aangevraagde onttrekkingsvergunning ook het belang van de samenstelling van de woningvoorraad dient. Zo zal verlening van de vergunning leiden tot vergroting en kwalitatieve verbetering van het woningaanbod doordat de vier te onttrekken woonruimten door acht nieuwe woningen vervangen zullen worden. Weliswaar zullen de nieuwe woningen, anders dan de te onttrekken woonruimten, geen sociale huurwoningen maar koopwoningen met een koopprijs boven de koopsubsidiegrens zijn. Het dagelijks bestuur heeft echter toegelicht dat in het stadsdeel dergelijke koopwoningen schaars zijn. Bovendien wordt het verdwijnen van sociale huurwoningen deels gecompenseerd doordat Ymere Ontwikkeling zich ertoe heeft verplicht om elders in het stadsdeel twee nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Nu voorts niet in geschil is dat in dit geval bijzondere omstandigheden, als bedoeld in artikel 4:84 van de Awb, aanwezig zijn, heeft de rechtbank met juistheid overwogen dat het dagelijks bestuur op grond van die bepaling mocht afwijken van de beleidsregels. De Afdeling merkt daarbij op dat het belang van [appellant A] en anderen bij het kunnen blijven bewonen van de woonruimten niet tot weigering van de aangevraagde onttrekkingsvergunning had kunnen leiden, aangezien een dergelijke vergunning, gelet op artikel 31 van de Huisvestingswet, slechts in verband met het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad mag worden geweigerd. Het belang van [appellant A] en anderen zal door het gerechtshof in aanmerking worden genomen bij de beoordeling van het hoger beroep dat zij tegen het vonnis van de kantonrechter van 19 juli 2011 hebben ingesteld.
Gezien het voorgaande heeft de rechtbank terecht aanleiding gezien om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten. Het betoog faalt.
2.6. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient, voor zover aangevallen, te worden bevestigd.
2.7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. P. van Dijk, voorzitter, en mr. P.A. Offers en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. J. de Vries, ambtenaar van staat.
w.g. Van Dijk w.g. De Vries
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 9 november 2011
582.