Uitspraak
201100184/1/H3.
Datum uitspraak: 17 augustus 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Utrecht,
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 19 november 2010 in zaak nr. 09/3656 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Utrecht.
1. Procesverloop
Bij besluit van 15 juni 2009 heeft het college een aanvraag van [appellant] om verlening van een vergunning om het pand aan de [locatie] te Utrecht (hierna: het pand) om te zetten naar onzelfstandige woonruimte toegewezen onder de voorwaarde dat door [appellant] een financiële compensatie van € 15.600,00 wordt geboden.
Bij besluit van 11 november 2009 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 november 2010, verzonden op 23 november 2010, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 3 januari 2011, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 2 februari 2011.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 juli 2011, waar [appellant], bijgestaan door mr. R. Gerretsen, advocaat te Utrecht, en het college, vertegenwoordigd door mr. G. Sloote, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeesters en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 31 wordt Pro een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 3.1.2, aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht, versie 1 januari 2007 (hierna: de Huisvestingsverordening), is het verboden zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 3.1.1 is het bepaalde in dit hoofdstuk van toepassing op alle woonruimten.
Ingevolge artikel 3.1.3, eerste lid, aanhef en onder c, voor zover thans van belang, wordt de aanvraag van een vergunning ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat deze vergezeld van een compensatievoorstel.
Ingevolge artikel 3.1.4, eerste lid, verlenen burgemeester en wethouders de vergunning, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Ingevolge het tweede lid, wordt, indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, de vergunning verleend, indien aanvrager:
a. bereid is compensatie te bieden, als bedoeld in artikel 3.1.5, en
b. aan de door burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte verband houdende voorwaarden en voorschriften is voldaan.
Ingevolge artikel 3.1.5, eerste lid, moet compensatie worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.
Ingevolge het derde lid, voor zover thans van belang, is de aanvrager, indien en voor zover de compensatie, als bedoeld in het eerste lid, niet mogelijk is, een financiële bijdrage verschuldigd.
Ingevolge artikel 4.1, eerste lid, voor zover thans van belang, zijn burgemeester en wethouders bevoegd in gevallen waarin toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van de verordening.
2.1.1. Vóór 28 januari 2007 voerde het college het beleid dat bij de beslissing op een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning de belangenafweging in het voordeel van de aanvrager uitvalt en de aanvrager voor het verkrijgen van zodanige vergunning geen compensatie, als bedoeld in artikel 3.1.5 van de Huisvestingsverordening, behoeft te bieden.
Vanaf 28 januari 2007 wordt bij de behandeling van aanvragen om verlening van een omzettingsvergunning in voorkomende gevallen compensatie conform de Huisvestingsverordening verlangd, waartoe op 25 januari 2007 is besloten.
2.1.2. Indien de belangenafweging bij een vergunningaanvraag in het nadeel van de aanvrager uitviel, kon deze in de periode van 4 maart 2009 tot 4 september 2009 in aanmerking komen voor toepassing van een door het college gehanteerde coulanceregeling. Hiervoor golden de volgende voorwaarden:
1. De aanvrager dient aan te tonen dat de situatie van kamerbewoning is ontstaan tussen 21 augustus 2001 en 27 januari 2007;
2. De aanvrager dient voor iedere kamer geldige huurcontracten te overhandigen van de huidige huurders;
3. De aanvrager dient aan te tonen dat de huidige huren van iedere kamer voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur.
2.2. Het college heeft aan het besluit van 11 november 2009 ten grondslag gelegd dat door het omzetten van het pand naar onzelfstandige wooneenheden, zelfstandige woonruimte wordt onttrokken aan de beschikbare woonruimtevoorraad. Het college heeft met het oog op de situatie op de woningmarkt in de gemeente tot uitgangspunt gekozen dat een groot belang toekomt aan het behoud van zelfstandige woonruimte en dat alleen in bijzondere gevallen het belang dat met onttrekking is gediend zwaarder weegt dan het belang van het behoud van de betrokken woonruimte. Volgens het college weegt het financiële belang van [appellant] dat met omzetting is gediend niet zwaarder dan het belang van het behoud van de zelfstandige woonruimte en dient de zelfstandige woonruimte die verloren gaat gecompenseerd te worden. Voorts heeft het college geen aanleiding gezien om vanwege een bijzondere hardheid ten gunste van [appellant] af te wijken van de Huisvestingsverordening.
2.3. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college aan de omzettingvergunning geen financiële compensatie heeft mogen verbinden. Daartoe voert [appellant], onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 28 januari 2009 in zaak nr.
200805500/1, allereerst aan dat het sinds 28 januari 2007 door het college gevoerde beleid de rechterlijke toets niet kan doorstaan, nu een elementaire belangenafweging daarbij ontbreekt. Nu slechts is volstaan met een summiere situatieschets kan het oordeel van de rechtbank dat het college in dit geval de belangen van [appellant] genoegzaam heeft afgewogen geen standhouden. Het college volgt slechts zijn beleid zonder dat de noodzakelijke afweging van de individuele belangen plaatsvindt. Voor zover er een belangenafweging heeft plaatsgevonden, is de uitkomst daarvan strijdig met het motiveringsbeginsel aangezien niet blijkt hoe de belangen zijn afgewogen, aldus [appellant]. Het college had volgens [appellant] bij de behandeling van zijn aanvraag het tot 28 januari 2007 geldende beleid moeten hanteren. Volgens [appellant] heeft de rechtbank miskend dat het college bij afweging van de betrokken belangen, gelet op de vertraagde besluitvorming, de kennelijke behoefte aan de coulanceregeling en de gedragingen van het college, had moeten concluderen dat het mislopen van het voor 28 januari 2007 gevoerde beleid niet voor zijn rekening dient te komen en hij om die reden geen compensatie is verschuldigd.
200805500/1, allereerst aan dat het sinds 28 januari 2007 door het college gevoerde beleid de rechterlijke toets niet kan doorstaan, nu een elementaire belangenafweging daarbij ontbreekt. Nu slechts is volstaan met een summiere situatieschets kan het oordeel van de rechtbank dat het college in dit geval de belangen van [appellant] genoegzaam heeft afgewogen geen standhouden. Het college volgt slechts zijn beleid zonder dat de noodzakelijke afweging van de individuele belangen plaatsvindt. Voor zover er een belangenafweging heeft plaatsgevonden, is de uitkomst daarvan strijdig met het motiveringsbeginsel aangezien niet blijkt hoe de belangen zijn afgewogen, aldus [appellant]. Het college had volgens [appellant] bij de behandeling van zijn aanvraag het tot 28 januari 2007 geldende beleid moeten hanteren. Volgens [appellant] heeft de rechtbank miskend dat het college bij afweging van de betrokken belangen, gelet op de vertraagde besluitvorming, de kennelijke behoefte aan de coulanceregeling en de gedragingen van het college, had moeten concluderen dat het mislopen van het voor 28 januari 2007 gevoerde beleid niet voor zijn rekening dient te komen en hij om die reden geen compensatie is verschuldigd.
2.3.1. Ingevolge artikel 3.1.4 van de Huisvestingsverordening moet het college een omzettingsvergunning verlenen, indien het met de omzetting gediende belang zwaarder weegt dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Het college dient de betrokken belangen derhalve af te wegen. Pas als het met de omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, mag het college vergunning weigeren, tenzij de aanvrager compensatie, als bedoeld in artikel 3.1.5 van de Huisvestingsverordening, biedt.
2.3.2. De Afdeling is van oordeel dat uit haar uitspraak van 28 januari 2009 in zaak nr.
200805500/1niet volgt dat het met ingang van 28 januari 2007 gevoerde beleid integraal de rechterlijke toets niet kan doorstaan en vergunningaanvragen weer moeten worden getoetst aan het beleid dat gold vóór 28 januari 2007. Uit vermelde uitspraak volgt dat daar waar de leefbaarheid niet in het gedrang komt, een omzettingsvergunning toch kan worden geweigerd, indien het college het belang bij het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad om andere redenen groter acht dan het met de omzetting gediende belang. Bij de te verrichten belangenafweging dienen alle betrokken belangen te worden geïnventariseerd en in de weging te worden betrokken. Niet mag worden volstaan met een enkele verwijzing naar het algemene beleidsuitgangspunt dat het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad prioriteit heeft.
200805500/1niet volgt dat het met ingang van 28 januari 2007 gevoerde beleid integraal de rechterlijke toets niet kan doorstaan en vergunningaanvragen weer moeten worden getoetst aan het beleid dat gold vóór 28 januari 2007. Uit vermelde uitspraak volgt dat daar waar de leefbaarheid niet in het gedrang komt, een omzettingsvergunning toch kan worden geweigerd, indien het college het belang bij het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad om andere redenen groter acht dan het met de omzetting gediende belang. Bij de te verrichten belangenafweging dienen alle betrokken belangen te worden geïnventariseerd en in de weging te worden betrokken. Niet mag worden volstaan met een enkele verwijzing naar het algemene beleidsuitgangspunt dat het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad prioriteit heeft.
Het college heeft evenwel in redelijkheid tot uitgangspunt kunnen kiezen dat het algemeen belang van behoud van de huidige woningvoorraad in beginsel prevaleert boven het individuele belang dat wordt gediend met, in dit geval, onttrekking van zelfstandige woonruimte. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking hetgeen het college in het kader van de voorliggende besluitvorming daaromtrent heeft aangevoerd. Het college heeft erop gewezen dat het een groot belang toekent aan de doorstroming van (door)starters op de huizenmarkt in Utrecht. Het omzetten van een eengezinswoning naar onzelfstandige woonruimte zoals verzocht door [appellant] acht het college een ongewenste ontwikkeling, omdat dit die doorstroming op de woningmarkt bemoeilijkt. Bij die afweging zijn tevens de belangen van de leefbaarheid van de wijk (Kanaleneiland) betrokken. Hiertegenover staat het financiële belang van [appellant] bij de omzetting, aldus het college. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat de door het college bij de beoordeling van de vergunningaanvraag in dit geval gemaakte belangenafweging niet onredelijk is. Niet is gebleken dat het college niet alle van belang zijnde belangen in de weging heeft betrokken. Gelet op het belang van de doorstroming is er geen grond voor het oordeel dat het college het volkshuisvestingsbelang om de samenstelling van de woonruimtevoorraad te behouden niet in redelijkheid groter heeft mogen achten dan het met de omzetting gediende belang van [appellant]. De Afdeling ziet in zoverre geen grond het bij de rechtbank bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht te achten.
2.3.3. Met de rechtbank is de Afdeling verder van oordeel dat [appellant] met een emailbericht van Haalboom Vastgoedadvies niet aannemelijk heeft gemaakt dat door het college toezeggingen zijn gedaan, zoals door hem gesteld. Niet is gebleken dat het college bij [appellant] het in rechte te honoreren vertrouwen heeft gewekt dat pas vanaf 1 februari 2007 bij de behandeling van aanvragen om verlening van een omzettingsvergunning compensatie conform de Huisvestingsverordening wordt verlangd of dat aan hem een omzettingsvergunning zou worden verleend zonder financiële compensatie. De lange behandelingsduur van de aanvraag en de door het college tijdelijk gehanteerde coulanceregeling zijn, anders dan [appellant] stelt, evenmin bijzondere omstandigheden die ertoe nopen dat het college had moeten concluderen dat het mislopen van het voor 28 januari 2007 gevoerde beleid niet voor zijn rekening dient te komen en hij om die reden geen compensatie is verschuldigd.
Het betoog faalt.
2.4. Voorts betoogt [appellant] dat de rechtbank heeft miskend dat het college de hardheidsclausule zoals neergelegd in artikel 4.1 van de Huisvestingsverordening had moeten toepassen en op die grond ten onrechte niet zelf in de zaak heeft voorzien. Indien hij ten tijde van de aankoop van het pand op de hoogte was geweest van de compensatieplicht had hij het niet gekocht. De verplichting tot compensatie was voor [appellant] een onvoorziene omstandigheid waarmee hij geen rekening heeft kunnen houden. De rechtbank heeft gelet hierop ten onrechte niet onderkend dat het toepassen van de hardheidsclausule de enige oplossing is om aan zijn gerechtvaardigde belang tegemoet te komen, aldus [appellant].
2.4.1. Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd levert geen grond op voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat geen sprake is van zodanige bijzondere hardheid, dat toepassing van artikel 4.1 van de Huisvestingsverordening aangewezen is. De omstandigheid dat [appellant] ten tijde van de aankoop van het pand niet op de hoogte was van de compensatieplicht, is daartoe onvoldoende. De rechtbank heeft reeds daarom terecht geen aanleiding gezien zelf in de zaak te voorzien in die zin dat zij de hardheidclausule had moeten toepassen.
Het betoog faalt.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. de Leeuw-van Zanten, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. De Leeuw-van Zanten
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 17 augustus 2011
97-597.