Uitspraak
201008746/1/H2.
Datum uitspraak: 6 juli 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Heumen,
2. [appellant sub 2 A], [appellante sub 2 B] en [appellant sub 2 C] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 2]), allen thans wonend te Groesbeek,
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 3 augustus 2010 in zaak nr. 09/1843 in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Roodex B.V., gevestigd te Ede,
en
het college.
1. Procesverloop
Bij besluit van 11 november 2008 heeft het college aan [appellant sub 2] een vergoeding van planschade van € 20.000,00 toegekend vermeerderd met de wettelijke rente.
Bij besluit van 19 maart 2009 heeft het college het door Roodex B.V. daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 augustus 2010, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door Roodex B.V. daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 19 maart 2009 vernietigd en het college opgedragen om een nieuw besluit op het bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben het college bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 7 september 2010, en [appellant sub 2] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 14 september 2010, hoger beroep ingesteld. Bij brief van 14 oktober 2010 heeft Van der Heijden zijn hoger beroep aangevuld.
Bij besluit van 2 september 2010 heeft het college naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank het bezwaar van Roodex B.V. opnieuw ongegrond verklaard en het besluit van 11 november 2008 in stand gelaten.
Tegen dit besluit heeft Roodex B.V. bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 10 september 2010, beroep ingesteld. Bij brief van 11 oktober 2010 heeft Roodex B.V. haar beroep aangevuld.
Roodex B.V. en het college hebben een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 april 2011, waar [appellant sub 2], vertegenwoordigd door mr. J.H.M. Verjans, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand, en Roodex B.V., vertegenwoordigd door mr. J.P. Hoegee, advocaat te Nijmegen, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals die wet gold ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent het college, voor zover een belanghebbende ten gevolge van een vrijstellingsbesluit als bedoeld in artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een aanvraag om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd en na de planologische maatregel maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. [appellant sub 2], ten tijde van belang eigenaar van de woning aan [locatie] te Malden (hierna: de woning of het perceel), heeft het college verzocht om vergoeding van planschade die hij stelt te lijden als gevolg van de bij besluit van het college van 12 maart 2007 krachtens artikel 19, tweede lid, van de WRO verleende vrijstelling van het bestemmingsplan "Molenwijk" voor de bouw van twee woningen op gronden direct ten noorden van het perceel. In het bestemmingsplan is aan deze gronden de bestemming "Woondoeleinden (Tuinen)" toegekend.
2.4. Ingevolge artikel 10 van de planvoorschriften zijn de op de plankaart blijkens de daarop voorkomende verklaring als "Tuinen" aangewezen gronden bestemd voor tuinen.
Ingevolge artikel 11, eerste lid, mogen op of in de gronden, als bedoeld in artikel 10, uitsluitend bij tuinen en bij zwembaden behorende andere bouwwerken worden gebouwd.
Het tweede lid, aanhef en onder a, geeft de maximale hoogte van andere bouwwerken en andere werken weer.
2.5. Bij besluit van 11 november 2008, gehandhaafd bij het besluit op bezwaar van 19 maart 2009, heeft het college zich met verwijzing naar het aan hem uitgebrachte advies van de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van mei 2008 en een nader advies van de SAOZ van 4 februari 2009 op het standpunt gesteld dat Van der Heijden door de planologische wijzigingen per saldo in een nadeliger situatie is komen te verkeren. De waarde van de woning is vóór de peildatum bepaald op een bedrag van € 435.000,00. De waarde is na de planologische wijzigingen gedaald met een bedrag van € 20.000,00. Dit bedrag komt geheel voor vergoeding in aanmerking, aldus het college.
2.6. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak het besluit van 19 maart 2009 vernietigd, omdat het college bij de planvergelijking onvoldoende rekening heeft gehouden met de mogelijkheden van het oude planologische regime voor de oprichting van afschermende voorzieningen op de gronden direct ten noorden van de woning. Daarnaast heeft het college ten onrechte geen rekening gehouden met de planologische mogelijkheid ter plaatse andere bouwwerken op te richten, zoals het plaatsen van een erfafscheiding (schutting) op de noordelijke perceelsgrens. Volgens de rechtbank heeft het college bij de planvergelijking onjuiste uitgangspunten gehanteerd.
2.7. Het college en [appellant sub 2] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat de planologische mogelijkheden voor gronden met de bestemming "Woondoeleinden (Tuinen)" wel in de planvergelijking zijn meegenomen. Hetzelfde geldt volgens het college en [appellant sub 2] voor de mogelijkheden ter plaatse andere bouwwerken op te richten. Volgens het college en [appellant sub 2] is de planvergelijking dan ook volledig en voldoende onderbouwd.
2.7.1. Op pagina 10 van haar advies van mei 2008 heeft de SAOZ een planvergelijking opgenomen. Hierin staat vermeld dat de gronden direct ten noorden van het perceel de bestemming "Woondoeleinden (Tuinen)" hebben en dat deze zijn bestemd voor tuinen, waaronder een bij een eengezinshuis behorend zwembad. Ter plaatse mogen bij tuinen en bij zwembaden behorende andere bouwwerken worden gebouwd, zoals pergola's met een maximale hoogte na vrijstelling van 2,75 m, vlaggenmasten met een maximale hoogte na vrijstelling van 6,6 m, bouwwerken ten behoeve van zwembaden met een maximale hoogte na vrijstelling van 1,65 m en overige andere bouwwerken met een maximale hoogte na vrijstelling van 2,2 m. Tevens mogen ter plaatse een carport met een maximale oppervlakte van 22 m² en een maximale hoogte van 3,3 m worden gebouwd, alsmede een openbaar nutsgebouwtje met een maximale hoogte van 3,5 meter en een maximale inhoud van 50 m³.
2.7.2. Hieruit volgt dat het college, onder verwijzing naar dit advies van de SAOZ, bij de planvergelijking rekening heeft gehouden met de tuinbestemming die ingevolge artikel 10 van de planvoorschriften aan de gronden zijn toegekend. Tevens heeft het college rekening gehouden met de mogelijkheid die artikel 11 van de planvoorschriften biedt om andere bouwwerken, waaronder een schutting op de noordelijke perceelsgrens en een pergola, op te richten. De rechtbank heeft dit niet onderkend en heeft derhalve ten onrechte geoordeeld dat het college bij de planvergelijking onvoldoende rekening heeft gehouden met de mogelijkheden van het oude planologische regime betreffende de oprichting van afschermende voorzieningen en andere bouwwerken.
2.8. De hoger beroepen van het college en [appellant sub 2] zijn gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling de beroepsgronden van Roodex B.V. bespreken, waaraan de rechtbank niet is toegekomen.
2.9. Roodex B.V. betoogt - samengevat weergegeven - dat de planologisch nadeliger situatie slechts een zeer geringe aantasting van de privacy en een beperkt financieel nadeel tot gevolg heeft. In dit verband betoogt zij dat het besluit op bezwaar van 19 maart 2009 ten onrechte is gebaseerd op de adviezen van de SAOZ en dat de waardevermindering van de woning onjuist is vastgesteld. Zij verwijst ter nadere onderbouwing van haar standpunt naar een tegenadvies van Pulles & Boom makelaars van 19 februari 2009, waarin wordt geconcludeerd dat de planschade € 2.500,00 bedraagt. Roodex B.V. voert aan dat het college dit tegenadvies ten onrechte terzijde heeft gelegd.
2.9.1. Dit betoog faalt. De SAOZ heeft in het advies van mei 2008 geconcludeerd dat gezien de planvergelijking de planologische mutatie heeft geleid tot verlies van privacy en uitzicht en tot een toename van geluidhinder en deze schade getaxeerd op € 20.000,00. In het advies van 4 februari 2009 heeft de SAOZ dit nader onderbouwd. Volgens de SAOZ is nu het gebruik van de gronden ten noorden van het perceel van [appellant sub 2] is veranderd van gebruik ten behoeve van een tuin naar een intensiever gebruik voor twee vrijstaande woningen, de privacy in de woning en tuin van Van der Heijden aangetast en de geluidhinder toegenomen. Daarnaast wordt gewezen op het verlies aan uitzicht. Roodex B.V. heeft niet aannemelijk gemaakt dat het college het besluit op bezwaar van 19 maart 2009 niet heeft mogen baseren op de conclusie van de SAOZ dat gezien deze aspecten de bouw van de twee woningen heeft geleid tot een planologisch nadeliger situatie. Het tegenadvies van Pulles & Boom makelaars biedt hiervoor onvoldoende basis. Ook wat betreft de vaststelling van de hoogte van de schade kan aan het tegenadvies van Pulles & Boom makelaars niet de waarde worden gehecht die Roodex B.V. daaraan wenst toe te kennen. In de door het college gevolgde adviezen van de SAOZ van mei 2008 en 4 februari 2009 is de schade door taxatie vastgesteld op het verschil tussen de prijs die de woning zou hebben opgeleverd onder het oude planologische regime en de prijs in de nieuwe situatie. Hierbij is uitgegaan van de prijs die een redelijk denkend en handelend koper onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de planologische wijziging en op het tijdstip direct daarna voor de woning zou hebben geboden en is uit gegaan van de maximale invulling van het planologische regime vlak voor en vlak na de peildatum. Wat betreft de taxatie is in deze adviezen toegelicht dat een waardedaling van ongeveer 4,6% gelet op de aard en de ernst van de inbreuk zonder meer reëel is. De in het tegenadvies genoemde waardedaling is gebaseerd op de vermindering van de waarde van de woning in het economische verkeer, waarbij onvoldoende duidelijk is of rekening is gehouden met de maximale planologische mogelijkheden. Het college heeft dit advies dan ook terecht terzijde gelegd.
2.10. Het beroep van Roodex B.V. is ongegrond.
2.11. Het besluit van het college van 2 september 2010 is een besluit als bedoeld in artikel 6:18, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. De Afdeling zal dit besluit op grond van artikel 6:19, eerste lid, gelezen in verbinding met artikel 6:24 van die wet, in de beoordeling betrekken.
2.11.1. Uit het voorgaande volgt dat aan het besluit van 2 september 2010, dat ter uitvoering van de vernietigde uitspraak is genomen, de grondslag is komen te ontvallen. Om deze reden zal de Afdeling dat besluit vernietigen.
2.12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
2.13. Redelijke toepassing van artikel 54, eerste lid, van de Wet op de Raad van State brengt met zich dat het in hoger beroep betaalde griffierecht door de secretaris van de Raad van State aan [appellant sub 2] wordt terugbetaald.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart de hoger beroepen van het college van burgemeester en wethouders van Heumen en van [appellant sub 2 A], [appellante sub 2 B] en [appellant sub 2 C] gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 3 augustus 2010 in zaak nr. 09/1843;
III. verklaart het door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Roodex B.V. bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond;
IV. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Heumen van 2 september 2010, kenmerk DDS2009000252/0012/01, gegrond;
V. vernietigt dat besluit;
VI. gelast dat de secretaris van de Raad van State aan [appellant sub 2 A], [appellante sub 2 B] en [appellant sub 2 C] het door hen voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 224,00 (zegge: tweehonderdvierentwintig euro) vergoedt, met dien verstande dat betaling aan een van hen bevrijdend werkt ten opzichte van de anderen.
Aldus vastgesteld door mr. T.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. C.W. Mouton en mr. C.J. Borman, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.R. Poot, ambtenaar van staat.
w.g. Drupsteen w.g. Poot
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 6 juli 2011
85-680.