Uitspraak
201006123/1/R3.
Datum uitspraak: 16 februari 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B] (hierna in enkelvoud: [appellant sub 1]), wonend te [woonplaats],
2. [appellant sub 2A] en [appellante sub 2B] (hierna in enkelvoud: [appellant sub 2]), wonend te [woonplaats],
3. [appellant sub 3], wonend te [woonplaats],
4. [appellant sub 4], wonend te [woonplaats],
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A3P Vastgoed B.V., gevestigd te Sint-Oedenrode,
en
de raad van de gemeente Schijndel,
verweerder.
1. Procesverloop
Bij besluit van 22 april 2010 heeft de raad het bestemmingsplan "Centrum 2009" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 25 juni 2010, [appellant sub 2], [appellant sub 3], [appellant sub 4], bij afzonderlijke brieven, bij de Raad van State ingekomen op 30 juni 2010, en A3P Vastgoed bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 2 juli 2010, beroep ingesteld. De gronden van [appellant sub 1] zijn aangevuld bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 23 juli 2010.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 2] en [appellant sub 4] hebben een nader stuk ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 januari 2011, waar [appellant sub 1], in de persoon van [appellant sub 1A], [appellant sub 2] en [appellant sub 4], beiden vertegenwoordigd door mr. D. Wintraecken, [appellant sub 3], vertegenwoordigd door mr. R.T. Kirpestein, A3P Vastgoed, vertegenwoordigd door haar [directeur], en de raad, vertegenwoordigd door mr. H.M.M. van Tilborg, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Buiten bezwaren van partijen zijn ter zitting nog stukken in het geding gebracht.
2. Overwegingen
2.1. Het plan voorziet in een actueel juridisch-planologisch kader voor het centrum van Schijndel. Het plan is in hoofdzaak een conserverend plan waarin voor bepaalde specifieke locaties ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.
Ontvankelijkheid
2.2. De raad heeft zich ten aanzien van het perceel [locatie 1] op het standpunt gesteld dat [appellant sub 1] geen procesbelang meer heeft bij de beoordeling van zijn beroep en derhalve niet-ontvankelijk moet worden verklaard, nu het procesbelang van [appellant sub 1] uitsluitend op de verkoop van voornoemd perceel aan A3P Vastgoed is gericht. Daarnaast betoogt de raad dat A3P Vastgoed ten aanzien van voornoemd perceel niet als belanghebbende kan worden aangemerkt, nu A3P Vastgoed geen eigenaar is van het perceel noch ten tijde van de vaststelling van het plan met de huidige eigenaar van het perceel, [appellant sub 1], een koopovereenkomst had gesloten dan wel een optie tot koop had.
2.2.1. Ingevolge artikel 8.2, eerste lid, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) kan een belanghebbende bij de Afdeling beroep instellen tegen een besluit omtrent vaststelling van een bestemmingsplan.
Ingevolge artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) wordt onder belanghebbende verstaan degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.
De wetgever heeft deze eis gesteld teneinde te voorkomen dat een ieder, in welke hoedanigheid ook, of een persoon met slechts een verwijderd of indirect belang als belanghebbende zou moeten worden beschouwd en beroep zou kunnen instellen. Om als belanghebbende in de zin van de Awb te kunnen worden aangemerkt, dient een natuurlijk persoon dan wel een rechtspersoon een voldoende objectief, en actueel, eigen, persoonlijk belang te hebben dat hem in voldoende mate onderscheidt van anderen en dat rechtstreeks wordt geraakt door het bestreden besluit.
2.2.2. Anders dan de raad stelt, bestaat in de door hem genoemde omstandigheid geen aanleiding voor het oordeel dat [appellant sub 1] niet langer belang heeft bij een uitspraak omtrent het door hem ingestelde beroep. Ten tijde van het instellen van het beroep was zijn beroep gericht tegen de volgens hem ten onrechte voor zijn perceel opgenomen bestemming met als belang een zo gunstig mogelijke positie te behouden voor de eventuele verkoop van zijn perceel. Dat inmiddels, op de dag voorafgaand aan de zitting, op 11 januari 2011, een koopovereenkomst tussen A3P Vastgoed en [appellant sub 1] is gesloten, maakt dat niet anders, nu de koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarden is gesloten. [appellant sub 1] heeft derhalve nog belang bij beoordeling van zijn beroep.
A3P Vastgoed is voornemens om de percelen [locatie 1], [locatie 2], [locatie 3] en [locatie 4] in hun geheel te herontwikkelen ten behoeve van kantoor- en woningbouw. Niet in geschil is dat A3P Vastgoed ten tijde van het nemen van het bestreden besluit en tijde van het instellen van het beroep eigenaar was van de percelen [locaties 2 t/m 4]. Het perceel [locatie 1] behoorde op die momenten niet tot het juridisch eigendom van A3P Vastgoed noch was een overeenkomst tot koop gesloten met de huidige eigenaar van het perceel, [appellant sub 1]. A3P Vastgoed kon ten tijde van het vaststellen van het plan en het instellen van het beroep niet als eigenaar van het perceel [locatie 1] worden aangemerkt. Daarnaast kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend aan de samenhang met de overige percelen. Voorts heeft de op 11 januari 2011 tussen A3P Vastgoed en [appellant sub 1] gesloten koopovereenkomst geen invloed, nu deze overeenkomst onder ontbindende voorwaarden is gesloten en het belang bij het plandeel voor [locatie 1] niet geheel van [appellant sub 1] op A3P Vastgoed is overgegaan. Gelet hierop is het beroep van A3P Vastgoed in zoverre niet-ontvankelijk.
Het beroep van [appellant sub 1]
2.3. [appellant sub 1] betoogt dat ten onrechte aan een gedeelte van zijn perceel aan de [locatie 1] de bestemming "Erf" is toegekend. In het voorheen geldende bestemmingsplan "Centrum" (hierna: het voorheen geldende plan) gold voor het gehele perceel de bestemming "Centrumvoorzieningen". Nu een gedeelte van het perceel als "Erf" is bestemd worden de op grond van het voorheen geldende plan aanwezige bouwmogelijkheden onnodig en onevenredig beperkt. In dit kader is van belang dat de percelen [locaties 3 en 4] in hun geheel zijn bestemd als "Verspreide Voorzieningen" en derhalve niet in hun bouwmogelijkheden worden beperkt, aldus [appellant sub 1].
[appellant sub 1] heeft eveneens bezwaar tegen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak voor het perceel [locatie 1], omdat het bouwvlak ten onrechte niet samenvalt met het totale perceel met inbegrip van de bestemming "Erf". [appellant sub 1] maakt hierbij eveneens een vergelijking met het voor de percelen [locaties 3 en 4] opgenomen bouwvlak. In het kader van het voorgaande stelt [appellant sub 1] subsidiair dat ten onrechte een deel van het op het perceel aanwezige pand, de aanbouw, buiten het op de verbeelding opgenomen bouwvlak valt. Daarnaast is van belang dat in het voorheen geldende plan een ruimer bouwvlak voor het perceel was opgenomen, aldus [appellant sub 1].
2.3.1. De raad stelt zich op het standpunt dat overeenkomstig zijn beleid het feitelijk bestaande gebruik van het perceel en de reeds aanwezige bebouwing als zodanig zijn bestemd. Voorts heeft de raad ter zitting toegelicht dat een gedeelte van het perceel is bestemd als "Erf", nu op dat gedeelte van het perceel een privaatrechtelijke belemmering in de vorm van een erfdienstbaarheid, een recht van overpad, rust.
2.3.2. In het voorheen geldende plan was het perceel [locatie 1] bestemd als "Centrumvoorzieningen" en was voor een groot gedeelte van het perceel een bebouwingszone opgenomen. In het thans voorliggende plan is het perceel bestemd als "Erf" en "Verspreide Voorzieningen" met de aanduiding 'detailhandel'. Het bouwvlak is ten opzichte van het voorheen geldende plan verkleind, waardoor een gedeelte van de bebouwing, te weten de aanbouw, buiten het bouwvlak is komen te liggen.
2.3.3. De Afdeling overweegt dat in het algemeen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en voorschriften voor gronden vaststellen.
Centraal in het beleid van de raad staat het concentratiegebied voor detailhandel- en horecavoorzieningen. De raad streeft naar een concentratie van detailhandelvoorzieningen en andersoortige voorzieningen binnen dit concentratiegebied. De raad heeft als plansystematiek gehanteerd dat percelen buiten het concentratiegebied bestemd worden overeenkomstig het bestaande legale gebruik en de bestaande bebouwing alsmede het gebruik en/of bebouwing waarvoor eerder een planologisch afwijkingsbesluit is genomen en dat bij het nemen van het vaststellingsbesluit voor het plan onherroepelijk is. Deze door de raad gehanteerde plansystematiek is niet onredelijk te achten. Hierbij is van belang dat de raad zich er rekenschap van heeft gegeven dat als gevolg van deze gehanteerde plansystematiek voor een aantal percelen sprake is van een vermindering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. Voorts heeft de raad bij de vaststelling van het plan rekening gehouden met de mogelijkheid dat als gevolg van de gehanteerde plansystematiek planschadeclaims zouden kunnen ontstaan.
2.3.4. Het perceel [locatie 1] ligt buiten het concentratiegebied. Het feitelijke gebruik van het perceel en de reeds aanwezige bebouwing zijn door de raad vastgesteld en als zodanig bestemd. Op dit punt is de situatie anders dan voor de percelen [locaties 3 en 4], omdat voor die percelen een vrijstelling met bouwvergunning is verleend. Voor [locatie 1] is dat niet het geval. De overweging van de raad om de bestemming "Erf" toe te kennen aan het gedeelte van het perceel waarop reeds een recht van overpad rust, waardoor dat gedeelte van het perceel niet bebouwd kan worden, is niet onredelijk. Hierbij heeft de raad als uitgangspunt mogen hanteren dat het recht van overpad in dit geval gerespecteerd dient te worden.
Bij het toekennen van de bestemming "Verspreide Voorzieningen" heeft de raad een onderscheid gemaakt tussen bebouwing binnen en buiten het bouwvlak, met als argument dat hoogbouw uitsluitend binnen het bouwvlak wenselijk is. De aanbouw is hierdoor buiten het bouwvlak komen te liggen. De Afdeling acht dit niet onredelijk, nu ingevolge artikel 11, derde lid, aanhef en onder f, gelezen in samenhang met artikel 7, derde lid, aanhef en onder c, van de planregels binnen de bestemming "Verspreide Voorzieningen" de bebouwing aan aan- en bijgebouwen gezamenlijk een bebouwde oppervlakte mag beslaan van ten hoogste 50% met een maximum van 150 m², waardoor de op het perceel [locatie 1] aanwezige aanbouw als zodanig is bestemd. De door [appellant sub 1] gemaakte vergelijking met het bouwvlak van de percelen [locaties 3 en 4] berust op een onjuiste feitelijke grondslag, nu bij de vaststelling van het plan aan deze percelen een kleiner bouwvlak is toegekend dan in het ontwerpbestemmingsplan.
Daarnaast is niet gebleken dat ten tijde van het bestreden besluit [appellant sub 1] concrete plannen had om het bestaande gebruik van de gronden te wijzigen, waarmee de raad bij de vaststelling van het plan rekening had dienen te houden. Voorts bestaat geen grond voor de verwachting dat de vermindering van de gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden en de waardevermindering van het perceel zodanig zullen zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de realisering van het plan aan de orde zijn. Ten aanzien van eventuele planschade wordt overwogen dat hiervoor een aparte procedure bestaat met eigen rechtsbeschermingsmogelijkheden.
2.3.5. Gelet op het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het perceel [locatie 1] overeenkomstig het feitelijk bestaande gebruik en de reeds aanwezige bebouwing is bestemd als "Erf" en "Verspreide Voorzieningen" met de aanduiding 'detailhandel'.
2.4. In hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan, voor zover bestreden, strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het besluit, voor zover bestreden, anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
Het beroep is ongegrond.
Het beroep van A3P Vastgoed
2.5. A3P Vastgoed betoogt dat ten onrechte de voorheen geldende bestemming "Centrumvoorzieningen" in het voorliggende plan is komen te vervallen voor de percelen [locaties 2 t/m 4]. Het vervallen van deze bestemming betekent een aanmerkelijke verslechtering van de planologische situatie wat betreft gebruiks- en bouwmogelijkheden. Voorts wordt door het vervallen van de bestemming de integrale herontwikkeling van de percelen [locaties 1 t/m 4], zoals het gemeentebestuur zelf wenst, verhinderd.
2.5.1. De raad stelt dat uitsluitend een gehele herontwikkeling van de percelen [locaties 1 t/m 4] wenselijk wordt geacht. Ten tijde van het vaststellen van het plan is door A3P Vastgoed te kennen gegeven dat de onderhandelingen over de aankoop van het perceel [locatie 1] definitief waren afgebroken. Nu een separate herontwikkeling van de percelen die reeds in eigendom waren van A3P Vastgoed, [locaties 2 t/m 4], planologisch niet wenselijk wordt geacht, heeft de raad deze percelen bestemd overeenkomstig de gehanteerde planmethodiek.
2.5.2. In het voorheen geldende plan waren de percelen [locaties 2 t/m 4] bestemd als "Centrumvoorzieningen". In het thans voorliggende plan is het perceel [locatie 2] bestemd als "Wonen" en "Erf" en is het bouwvlak verkleind. De percelen [locaties 3 en 4] zijn bestemd als "Verspreide Voorzieningen" met de aanduiding 'kantoor'.
2.5.3. Zoals hiervoor onder 2.3.3 reeds is overwogen, is de door de raad gehanteerde plansystematiek niet onredelijk. De percelen [locaties 2 t/m/ 4] liggen buiten het concentratiegebied. Voor [locatie 2] is het feitelijk bestaande gebruik van het perceel en de reeds aanwezige bebouwing door de raad vastgesteld en als zodanig bestemd. Voor [locaties 3 en 4] was ten tijde van het vaststellen van het plan een vrijstelling met bouwvergunning eerste fase verleend voor de bouw van kantoren op de begane grond en appartementen op de verdieping. De bestemming van de percelen [locaties 3 en 4] sluit aan bij deze verleende vrijstelling met bouwvergunning eerste fase.
Dat A3P Vastgoed ten tijde van het vaststellen van het bestreden besluit beschikte over concrete plannen om de percelen [locaties 2 t/m 4] te herontwikkelen is niet van belang, nu de raad te kennen heeft gegeven uitsluitend medewerking te willen verlenen aan een totale herontwikkeling van deze percelen, inclusief [locatie 1]. Voorts bestaat geen grond voor de verwachting dat de vermindering van de gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden van deze percelen zodanig zal zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de realisering van het plan aan de orde zijn.
Dat thans een koopovereenkomst is gesloten voor de aankoop van het perceel [locatie 1] en A3P Vastgoed concrete plannen heeft voor de totale herontwikkeling van de percelen is niet van belang, nu dit een ontwikkeling betreft van na de vaststelling van het plan. Hiervoor kan een aparte procedure worden gevolgd.
2.5.4. Gelet op het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de percelen [locaties 2 t/m 4] overeenkomstig de door de raad gehanteerde, niet als onredelijk aan te merken, plansystematiek zijn bestemd.
2.6. In hetgeen A3P Vastgoed heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan, voor zover bestreden, strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het besluit, voor zover bestreden, anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
Het beroep is ongegrond.
De beroepen van [appellant sub 4], [appellant sub 2] en [appellant sub 3]
2.7. [appellant sub 4], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] voeren aan dat tijdens de terinzagelegging van het vastgestelde plan een onjuiste plankaart digitaal beschikbaar is gesteld.
2.7.1. Deze beroepsgrond heeft betrekking op een mogelijke onregelmatigheid van na de datum van het bestreden besluit en kan reeds om die reden de rechtmatigheid van het besluit niet aantasten. Deze mogelijke onregelmatigheid kan geen grond vormen voor de vernietiging van het bestreden besluit.
2.8. [appellant sub 4], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] zijn eigenaren van de percelen [locatie 5], [locatie 6] en [locatie 7] te [plaats]. Zij betogen dat ten onrechte, zonder nadere motivering en enige belangenafweging, bij de vaststelling van het plan de in het ontwerpplan voor voornoemde percelen opgenomen bestemming "Centrumdoeleinden" is gewijzigd naar de bestemming " Woondoeleinden". De bestemming "Woondoeleinden" heeft in vergelijking met de voorheen geldende bestemming een ernstige beperking van de gebruiksmogelijkheden en een waardevermindering van de percelen tot gevolg, aldus [appellant sub 4], [appellant sub 2] en [appellant sub 3].
2.8.1. De raad stelt dat in het ontwerpplan per abuis een onjuiste bestemming voor de percelen [locatie 5], [locatie 6] en [locatie 7] is opgenomen. Bij de vaststelling van het plan is dit gecorrigeerd en zijn het feitelijk bestaande gebruik van de percelen en de reeds aanwezige bebouwing als zodanig bestemd. De bestemming "Wonen" is toegekend aan de percelen, waarvan 70% of meer ten behoeve van de woonfunctie wordt gebruikt, aldus de raad.
2.8.2. De percelen [locatie 5], [locatie 6] en [locatie 7] waren in het voorheen geldende plan bestemd als "Centrumvoorzieningen". In het ontwerpplan was tevens de bestemming "Centrumvoorzieningen" voor voornoemde percelen opgenomen. Door middel van een ambtshalve wijziging is in het vastgestelde plan de bestemming "Woondoeleinden" met de aanduiding 'aaneengebouwde woningen, min. 3' voor de percelen opgenomen en de mogelijkheid om een extra woning naast [locatie 7] te realiseren.
2.8.3. Zoals hiervoor onder 2.3.3 reeds is overwogen, is de door de raad gehanteerde plansystematiek niet onredelijk. De percelen [locatie 5], [locatie 6] en [locatie 7] liggen buiten het concentratiegebied. Het feitelijk bestaande gebruik van de percelen en de reeds aanwezige bebouwing zijn door de raad vastgesteld en als zodanig bestemd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de gronden waarvan minstens 70% wordt gebruikt ten behoeve van een woonfunctie als "Wonen" worden bestemd. [appellant sub 4], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] hebben het standpunt van de raad dat deze woningen voor minstens 70% voor woondoeleinden worden gebruikt, niet weerlegd.
Daarnaast is niet gebleken dat ten tijde van het bestreden besluit [appellant sub 4], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] concrete plannen hadden om het bestaande gebruik van de gronden te wijzigen, waarmee de raad bij de vaststelling van het plan rekening had dienen te houden. Voorts bestaat geen grond voor de verwachting dat de vermindering van de gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden en de waardevermindering van het perceel zodanig zullen zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de realisering van het plan aan de orde zijn. Ten aanzien van eventuele planschade bestaat een aparte procedure met eigen rechtsbeschermingsmogelijkheden.
Overigens volgt uit artikel 5, tweede lid, aanhef en onder c, van de planregels dat ter plaatse van de bestemming "Woondoeleinden" een aan-huis-verbonden-beroep is toegestaan, hetgeen ook ter zitting door de raad is bevestigd.
2.8.4. Gelet op het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat de raad zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de percelen [locatie 5], [locatie 6] en [locatie 7] overeenkomstig het feitelijk bestaande gebruik en de reeds aanwezige bebouwing zijn bestemd als "Wonen" met de aanduiding 'aaneengebouwde woningen, min. 3' en "Erf" en dat dit past in de plansystematiek.
2.8.5. Tot slot betoogt [appellant sub 3] dat ten onrechte bij de wijziging van het plan de mogelijkheid is gecreëerd om een extra woning op het perceel [locatie 7] te realiseren. Ter zitting heeft hij te kennen gegeven dat indien de bestemmingen "Wonen" en "Erf" voor zijn perceel niet door de Afdeling worden vernietigd, hij de mogelijkheid om een extra woning op zijn perceel te realiseren wil behouden. Gelet daarop ziet de Afdeling geen aanleiding om nader op deze beroepsgrond in te gaan.
2.9. In hetgeen [appellant sub 4], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan, voor zover bestreden, strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het besluit, voor zover bestreden, anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
De beroepen zijn ongegrond.
Proceskosten
2.10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A3P Vastgoed B.V. niet-ontvankelijk voor zover het is gericht tegen het plandeel met de bestemmingen "Erf" en "Verspreide voorzieningen" met de aanduiding 'detailhandel' voor het perceel [locatie 1] te [plaats];
II. verklaart het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A3P Vastgoed B.V. voor het overige en de beroepen van [appellant sub 1A] en [appellante sub 1B], [appellant sub 2A] en [appellante sub 2B], [appellant sub 3] en [appellant sub 4] geheel ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M.F.N. Pikart-van den Berg, ambtenaar van staat.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Pikart-van den Berg
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2011
350-679.