Uitspraak
201008012/1/R3.
Datum uitspraak: 19 januari 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1], wonend te [woonplaats], gemeente Raalte,
2. [appellant sub 2], wonend te [woonplaats], gemeente Raalte,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Raalte,
verweerder.
1. Procesverloop
Bij besluit van 27 mei 2010, adviesnota nr. 1000829, heeft de raad het bestemmingsplan "Kiezebos III" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 17 augustus 2010, en [appellant sub 2] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 18 augustus 2010, beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 december 2010, waar [appellant sub 1], vertegenwoordigd door mr. J.A.J.M. van Houtum, [appellant sub 2], vertegenwoordigd door mr. M. Mussche, en de raad, vertegenwoordigd door ing. T.M. Voeten, mr. H. van Ravenhorst en ing. A.C. Assie, allen werkzaam bij de gemeente, bijgestaan door mr. M.H. Blokvoort, advocaat te Enschede, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Met het plan wordt beoogd een planologisch-juridisch kader te bieden voor het realiseren van 110 woningen.
2.2. [appellant sub 1] komt in beroep tegen het plandeel met de bestemming "Wonen-2" dat voorziet in de bouw van woningen grenzend aan de oost- en zuidzijde van zijn perceel. Daartoe voert hij aan dat de bebouwing die het plan mogelijk maakt, zijn woongenot aantast, zoals privacy en het vrije uitzicht. Ten onrechte heeft de raad de erfafscheiding tussen de achtertuin van [appellant sub 1] en de te bouwen woningen niet opgenomen in het plan. Verder is een zone van 1,00 m breed om deze groenstrook te kunnen onderhouden te smal. Als gevolg van het voorgaande vermindert de waarde van zijn woning, aldus [appellant sub 1].
2.2.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de toekomstige bebouwing de privacy niet onaanvaardbaar zal aantasten nu die bebouwing niet direct aan het perceel van [appellant sub 1] grenst vanwege de daartussen gelegen achtertuinen. Verder zal een erfafscheiding van 2,00 m hoog worden aangebracht op de grens tussen zijn perceel en de nieuwe bouwpercelen. De erfafscheiding zal in de koopaktes van de te bouwen woningen worden opgenomen.
2.2.2. Het is aannemelijk dat het plandeel een verslechtering van het woon- en leefklimaat van [appellant sub 1] met zich brengt in de vorm van een beperking van het bestaande vrije uitzicht. In het algemeen kunnen aan een geldend bestemmingsplan echter geen blijvende rechten worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Er bestaat geen recht op een blijvend vrij uitzicht. Gelet op de afstand tussen de woning van [appellant sub 1] en de voorziene bebouwing - tot de meest nabij gelegen woning ongeveer 35 m, bij andere woningen ongeveer 50 m - is er geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid de aantasting van het woon- en leefklimaat aanvaardbaar heeft kunnen achten.
Overigens is ter zitting bevestigd dat de projectontwikkelaar bereid is een erfafscheiding te plaatsen op de grens tussen de percelen en de realisering hiervan zal verzekeren door opname van de erfafscheiding in de koopaktes van de nieuwe woningen. Voorts wordt een zone van 1 m breed tussen de percelen om niet aan [appellant sub 1] overgedragen. Dat deze erfafscheiding niet in het plan is opgenomen kan niet tot onaanvaardbaarheid van het plan leiden, evenmin als de omstandigheid dat ter plaatse van vijf kavels geen zone van 1,00 m breed in acht kan worden genomen aangezien die kavels reeds zijn verkocht, omdat ook zonder deze tegemoetkomingen de planregeling niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
Wat de eventueel nadelige invloed van het plan op de waarde van de woning van [appellant sub 1] betreft, bestaat geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de realisering van het plan aan de orde zijn.
2.3. Voorts betwist [appellant sub 1] de noodzaak van de in het plan voorziene woningbouw en is het plan volgens hem economisch niet uitvoerbaar.
2.3.1. De raad heeft van de projectontwikkelaar vernomen dat meer dan 70% van de woningen is verkocht dan wel in optie is genomen. Daarmee is de behoefte volgens de raad voldoende gegeven. Verder is een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar waarin is bepaald dat de ontwikkelaar de gronden aankoopt en voor eigen rekening en risico ontwikkelt, zodat de uitvoerbaarheid niet in gevaar komt.
2.3.2. Uit de toelichting op het plan volgt dat het gemeentebestuur door middel van een woningbehoefteonderzoek en een woningmarktanalyse heeft onderzocht of er behoefte is aan nieuwe woningen en zo ja, aan welk type woningen. Met de uitkomsten van deze onderzoeken heeft het gemeentebestuur een woonvisie vastgesteld. Volgens de woonvisie is een uitbreiding van de woningvoorraad nodig om de huidige spanning aan te pakken en om in te kunnen spelen op de groei van het aantal huishoudens richting 2015. Gelet hierop bestaat geen grond voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat nieuwe woningbouw noodzakelijk is. Dat er behoefte is aan nieuwe woningen wordt voorts bevestigd door het feit dat reeds meer dan 70% van de woningen is verkocht dan wel in optie is genomen. Gelet op de overeenkomst met de projectontwikkelaar bestaat geen grond voor het oordeel dat de financiële uitvoerbaarheid niet voldoende verzekerd is.
2.3.3. In hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plandeel met de bestemming "Wonen-2" dat voorziet in de bouw van woningen grenzend aan de oost- en zuidzijde van zijn perceel strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit in zoverre anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Het beroep is ongegrond.
2.4. Het beroep van [appellant sub 2] richt zich tegen de plandelen met de bestemmingen "Tuin" voor de woningen die zijn voorzien langs de [locatie sub 1], omdat er geen beperking geldt ten aanzien van op te richten bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij de koop van zijn woning is een dergelijke beperking wel contractueel vastgelegd, zodat dit volgens [appellant sub 2] in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.
2.4.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de in het plan voorziene omstreden woningen nagenoeg dezelfde afstand hebben tot de [locatie sub 1] als de woningen aan de [locatie sub 2]. De voorgevels van deze woningen dienen gericht te worden op de [locatie sub 1] en de tuinen aan die zijde dienen onbebouwd te blijven. Het perceel van [appellant sub 2] aan de [locatie sub 3] wijkt af van de overige woningen aan die straat omdat de voorzijde is gericht op de [locatie sub 4]. Daarom is destijds voor zijn perceel in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd dat ook zijn tuin, de achtertuin, onbebouwd moet blijven.
2.4.2. Ingevolge artikel 4.2.2 van de planregels geldt voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op gronden met de bestemming "Tuin" dat de bouwhoogte niet meer dan 1,00 m mag bedragen, met uitzondering van pergola's die niet hoger mogen zijn dan 2,70 m, alsmede vlaggenmasten en lantaarnpalen waarvan de hoogte maximaal 6,00 m mag bedragen.
2.4.3. Ten aanzien van de door [appellant sub 2] gemaakte vergelijking met de voor hem geldende bouwregels wordt overwogen dat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat zijn situatie verschilt van de thans aan de orde zijnde situatie omdat de voorgevel van de woning van [appellant sub 2] op de [locatie sub 4] is gericht en die van de overige woningen op de [locatie sub 1]. Dat [appellant sub 2] contractueel beperkt wordt in zijn bouwmogelijkheden hoeft er daarom niet toe te leiden dat deze beperkingen ook voor andere tuinen moeten gelden. In hetgeen [appellant sub 2] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de door [appellant sub 2] genoemde situatie niet overeenkomt met de thans aan de orde zijnde situatie.
Voor zover [appellant sub 2] heeft gewezen op de mogelijkheid om op de gronden tussen de [locatie sub 1] en in het verlengde van de afbuigende lijn waarin de woning van [appellant sub 2] staat, geen bebouwing toe te staan, om op die manier aan de ligging van de woning en tuin op zijn perceel waarde toe te kennen, heeft hij ter zitting erkend dat deze mogelijkheid niet realistisch is. De raad heeft hieraan in redelijkheid geen doorslaggevende betekenis hoeven toe te kennen.
2.5. Verder komt [appellant sub 2] op tegen het plandeel met de bestemming "Groen" voor zover ten westen van zijn perceel een wadi mogelijk wordt gemaakt. Anders dan de raad stelt, zijn vijvers volgens het waterschap nog steeds een acceptabele oplossing voor de opvang van eigen water, aldus [appellant sub 2]. Verder vreest hij dat de wadi anders dan waarvoor hij bedoeld is, gebruikt gaat worden, namelijk als hondenuitlaatplaats. Ook krijgt de wadi volgens [appellant sub 2] ter plaatse een ongebruikelijke lengte van 62 m. Ten slotte stelt hij dat de raad ten onrechte pas na de vaststelling van voorliggend plan contact met hem heeft opgezocht in verband met de aanleg en de erfgrens tussen de wadi en zijn tuin.
2.5.1. De raad betoogt dat de keuze voor een wadi valt binnen de beleidsvrijheid van de gemeente. Voor de bepaling van het systeem van waterhuishouding zijn verschillende partijen bij de advisering betrokken, zoals het waterschap en een ingenieursbureau. Een wadi voldoet het beste aan het duurzaamheidaspect om water zo lang mogelijk vast te houden, zodat uiteindelijk hiervoor is gekozen. Een reden dat geen vijverpartijen zijn gebruikt, is dat er geen doorstroming in het watersysteem gerealiseerd kan worden. Dat een wadi als hondenuitlaatplaats wordt gebruikt is volgens de raad geen planologisch aspect en kan alleen in een handhavingsprocedure aan de orde komen. Over de aanleg en de erfafscheiding zal nog contact met [appellant sub 2] worden gezocht.
2.5.2. Ingevolge artikel 3.1, aanhef en onder e, van de planregels, voor zover hier van belang, zijn de voor "Groen" bestemde gronden aangewezen voor waterlopen, waterpartijen en wadi.
2.5.3. Uit deze bepaling komt naar voren dat zowel een vijver als een wadi door het plan wordt mogelijk gemaakt. Voor zover door het plan een vijver wordt mogelijk gemaakt, heeft [appellant sub 2] geen bezwaren zodat die optie onbesproken blijft. Voor zover het plan een wadi toelaat, wordt overwogen dat door de raad een waterstructuurplan is opgesteld. In dit waterstructuurplan wordt een overzicht gegeven van het in het plan voorziene watersysteem. In hetgeen [appellant sub 2] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de gekozen methode ontoereikend is. [appellant sub 2] heeft zijn stelling dat de wadi een ongebruikelijke lengte zal krijgen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Evenmin zijn voor deze standpunten in de gedingstukken aanknopingspunten te vinden.
Ten aanzien van de stelling dat de wadi als hondenuitlaatplaats zal worden gebruikt, is de Afdeling met de raad van oordeel dat in die situatie om handhaving gevraagd kan worden.
De aanleg en de erfgrens zijn aspecten die de uitvoering raken, zodat die niet in deze procedure aan de orde kunnen komen. Overigens is ter zitting naar voren gebracht dat de raad zoveel mogelijk aan de bezwaren van [appellant sub 2] tegemoet wil komen door een betonnen wand te plaatsen die wisselende hoogtes zal hebben en die met groen beplant zal worden.
2.6. Voorts heeft [appellant sub 2] bezwaren tegen het plandeel met de bestemming "Groen" voor zover het een verbindingsweg ter hoogte van zijn perceel [locatie sub 3] mogelijk maakt. In dat verband betwist hij de noodzaak van deze weg, aangezien het plangebied in het kader van de bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten over twee onafhankelijke routes dient te beschikken en niet drie zoals nu. Volgens [appellant sub 2] wordt [locatie sub 4] naast de uitritten van twee op te richten woningen en een voetpad nu onnodig zwaar belast. [appellant sub 2] vreest dat de verbindingsweg gebruikt gaat worden als doorgang en dat hij overlast van zwerfvuil en geluid zal gaan ondervinden.
2.6.1. De raad betoogt dat beoogd is een stedenbouwkundige samenhang tussen de structuur van het voorliggende plangebied en de aanliggende bestaande woongebieden te realiseren. Vanuit het oogpunt van een verantwoorde verkeersafwikkeling en bereikbaarheid in geval van calamiteiten is het volgens de raad wenselijk ter hoogte van [locatie sub 3] een fiets-voetpad te realiseren.
2.6.2. Ingevolge artikel 3, aanhef en onder f, van de planregels zijn de voor "Groen" aangewezen gronden onder andere bestemd voor een route voor langzaam verkeer.
2.6.3. Gelet op de beoogde functie van de doorgang en de vastlegging hiervan in het plan is er geen aanleiding voor het oordeel dat de raad die doorgang op de beoogde locatie niet in redelijkheid wenselijk heeft kunnen achten. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat, anders dan [appellant sub 2] stelt, ter zitting naar voren is gekomen dat, naast de toegang tot de twee woningen, slechts één verbinding zal worden gerealiseerd. Het plan maakt ter plaatse geen doorgaande verbindingsweg mogelijk. Voor zover de route voor langzaam verkeer toch als doorgaande verbindingsweg wordt gebruikt en [appellant sub 1] hiervan overlast ondervindt, kan hij dit desgewenst in een handhavingsprocedure aan de orde stellen.
2.7. In hetgeen [appellant sub 2] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de plandelen met bestemmingen "Wonen-1" en "Tuin" en de bestemming "Groen", voor zover door hem bestreden, strekken ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit in zoverre anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Het beroep is ongegrond.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. Th.C. van Sloten, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Taal, ambtenaar van staat.
w.g. Van Sloten w.g. Taal
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 19 januari 2011
350-661.