Uitspraak
200907504/1/H2.
Datum uitspraak: 30 juni 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 13 augustus 2009 in zaak nr. 08/1169 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Sluis.
1. Procesverloop
Bij besluit van 30 augustus 2007 heeft het college aan [appellant] een vergoeding van planschade toegekend ten bedrage van € 12.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 30 januari 2007.
Bij besluit van 5 november 2008 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 augustus 2009, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State per fax ingekomen op 24 september 2009, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 23 oktober 2009.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 april 2010, waar [appellant], bijgestaan door mr. J.R.G. Achterhof, is verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent het college, voor zover een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een aanvraag om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor de indiener van die aanvraag in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. [appellant] heeft het college verzocht om vergoeding van planschade die hij stelt te lijden vanwege een op 4 januari 2005 verleende vrijstelling krachtens artikel 19 van de WRO voor de bouw van het woonzorgcomplex "De Hooge Platen" (hierna: het complex) gelegen in de directe nabijheid van zijn panden aan de [locatie 1], [locatie 2], [locatie 3] en [locatie 4] te [plaats]. Bij besluit van 30 augustus 2007, zoals gehandhaafd bij besluit van 5 november 2008, heeft het college, na daartoe advies ingewonnen te hebben van het Taxatie- & Advieskantoor Rijk (hierna: Rijk), een vergoeding van planschade toegekend ten bedrage van € 12.000,- wegens een waardedaling van het door [appellant] bewoonde pand aan de [locatie 3] en wegens tijdelijke inkomensschade van het verhuurde pand aan de [locatie 4]. Voor het overige is de aanvraag afgewezen.
2.4. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het planologische nadeel ten gevolge van de bouw van het complex en de waardevermindering van het pand aan de [locatie 3] omvangrijker is dan waarvan het college is uitgegaan. In dit verband stelt [appellant] dat de verleende vrijstelling uitzichtverlies, verlies van privacy en lichtinval, alsmede toegenomen verkeersintensiteit en ernstige overlast in de vorm van geluid-, stof-, stank,- en lichthinder met zich heeft gebracht. Voorts voert [appellant] aan dat door te bezien of de inkomsten uit verhuur van de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] beïnvloed zijn door de planologische wijziging, een onjuiste maatstaf wordt gehanteerd voor de beoordeling van planschade, omdat geen sprake is van bedrijfsmatige verhuur. Gelet daarop dient, mede nu deze panden tezamen met het pand aan de [locatie 3] deel uitmaken van hetzelfde perceel, de waardevermindering van de panden als zodanig beoordeeld te worden.
2.4.1. Volgens de adviezen van Rijk van 15 augustus 2007 en 19 mei 2008 die het college aan zijn besluit van 5 november 2008 ten grondslag heeft gelegd, doet zich wat betreft het door [appellant] bewoonde pand aan de [locatie 3] een vermindering van uitzicht, verlies van privacy en toename van verkeersintensiteit voor en leidt deze planologische verslechtering tot een waardedaling van € 10.000,-. Niet is gebleken dat die adviezen voor wat betreft dit pand zodanige gebreken vertonen of onzorgvuldig tot stand zijn gekomen dat het college hiervan niet heeft kunnen uitgaan. Het door [appellant] overgelegde taxatierapport van J.H.F. Janssen van 30 december 2006 doet hier niet aan af, nu uit dit rapport niet blijkt dat het is opgesteld aan de hand van een vergelijking van de waarde van het pand, gebaseerd op een maximale invulling van het planologische regime, onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de planologische wijziging en van deze waarde op het tijdstip daarna. Gelet op het vorenoverwogene heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat er voor wat betreft het pand aan de [locatie 3] geen aanleiding is voor een toekenning van vergoeding van planschade anders of meer dan het door het college toegekende bedrag.
2.4.2. Volgens de adviezen van Rijk brengt wat betreft de verhuurde panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] de planologische wijziging geen waardedaling met zich. Hierbij is voor de waardering van deze panden uitgegaan van de huuropbrengst. Naar het oordeel van de rechtbank kon het college die adviezen volgen en zij heeft daarbij betekenis toegekend aan de uitspraak van de Afdeling van 9 april 2003 in zaak nr.
200202645/1. In die uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat voor de beoordeling van de zich mogelijk voordoende schade van doorslaggevende betekenis is of de te genereren huurinkomsten uit de panden die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd door de planologische wijziging beïnvloed zijn. De rechtbank is hierbij er evenwel ten onrechte aan voorbijgegaan dat de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] niet bedrijfsmatig worden verhuurd. Dit blijkt onder meer uit het feit dat de panden tegen niet marktconforme prijzen worden verhuurd aan (schoon)ouders en familieleden en/of soms aan derden. Voor de waardering van de panden is dan ook ten onrechte uitgegaan van de huuropbrengst. Gelet hierop heeft het college, door gebruik te maken van de adviezen van Rijk, een onjuiste maatstaf gehanteerd voor de vaststelling van eventuele waardevermindering.
200202645/1. In die uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat voor de beoordeling van de zich mogelijk voordoende schade van doorslaggevende betekenis is of de te genereren huurinkomsten uit de panden die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd door de planologische wijziging beïnvloed zijn. De rechtbank is hierbij er evenwel ten onrechte aan voorbijgegaan dat de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] niet bedrijfsmatig worden verhuurd. Dit blijkt onder meer uit het feit dat de panden tegen niet marktconforme prijzen worden verhuurd aan (schoon)ouders en familieleden en/of soms aan derden. Voor de waardering van de panden is dan ook ten onrechte uitgegaan van de huuropbrengst. Gelet hierop heeft het college, door gebruik te maken van de adviezen van Rijk, een onjuiste maatstaf gehanteerd voor de vaststelling van eventuele waardevermindering.
2.5. Uit hetgeen in 2.4.2. is overwogen, volgt dat het hoger beroep gegrond is. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover de rechtbank het beroep met betrekking tot de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] ongegrond heeft verklaard. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van het college van 5 november 2008 in zoverre alsnog gegrond verklaren. Dat besluit komt wegens strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht voor vernietiging in aanmerking, voor zover dat betrekking heeft op de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4]. Wat betreft deze panden zal het college opnieuw op het bezwaar dienen te besluiten met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.
2.6. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 13 augustus 2009 in zaak nr. 08/1169, voor zover hierbij het beroep van [appellant A] en [appellante B] voor zover dit betrekking heeft op de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] ongegrond is verklaard;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep in zoverre gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Sluis van 5 november 2008, kenmerk ONTW/U2008-14853, voor zover dit betrekking heeft op de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4];
V. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Sluis tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellante B] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 966,00 (zegge: negenhonderdzesenzestig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Sluis aan [appellant A] en [appellante B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 368,00 (zegge: driehonderdachtenzestig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.F.J. Bindels, ambtenaar van Staat.
w.g. Drupsteen w.g. Bindels
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 30 juni 2010
85-616.