Uitspraak
200906405/1/H2.
Datum uitspraak: 30 juni 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Smalle Weer B.V., gevestigd te Gouda,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 15 juli 2009 in zaak nr. 08/2243 in het geding tussen:
Smalle Weer
en
de raad van de gemeente Gouda.
1. Procesverloop
Bij besluit van 25 oktober 2004 heeft de raad het verzoek van Smalle Weer om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 13 februari 2008 heeft de raad opnieuw beslist over het door Smalle Weer daartegen gemaakte bezwaar en dit gegrond verklaard wat betreft de motivering van het besluit van 25 oktober 2004.
Bij uitspraak van 15 juli 2009, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door Smalle Weer daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Smalle Weer bij brief, bij de Raad van State per fax ingekomen op 24 augustus 2009, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 21 september 2009.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 april 2010, waar Smalle Weer, vertegenwoordigd door mr. R. van Rees, advocaat te Gouda, vergezeld van J.M. Verlaan, en de raad, vertegenwoordigd door mr. B.T. Goerdat en J.L. Klink, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de raad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor de indiener van dat verzoek in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. Smalle Weer heeft de raad verzocht om vergoeding van planschade die zij stelt te lijden vanwege het bestemmingsplan "Korte Akkeren 1995" waarin het perceel Bockenbergstraat 3 te Gouda uitsluitend een woonbestemming heeft gekregen. Voorheen had dit perceel de bestemming "Eengezinshuizen met bijbehorende erven" met de aanduiding "winkels en bedrijfjes toegestaan". Smalle Weer heeft ter plaatse een parterre in eigendom, die tot 30 maart 1996 in gebruik was als café/koffiehuis en tot 1 april 1998 werd verhuurd.
2.4. Smalle Weer betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat reeds vast staat dat zij ten gevolge van de planologische wijziging schade lijdt nu de rechtbank in haar eerdere uitspraak van 11 december 2006 hiervan is uitgegaan en hiertegen geen hoger beroep is ingesteld. In dit verband voert Smalle Weer aan dat reeds uit het aan het besluit van 25 oktober 2004 ten grondslag liggende advies van de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van maart 2004 volgt dat zij schade lijdt. Volgens Smalle Weer diende de raad overeenkomstig haar verzoek tot vergoeding van planschade over te gaan.
2.4.1. Het betoog faalt. Voorop staat dat de rechtbank in haar uitspraak van 11 december 2006 de omvang van het geschil heeft beperkt tot de vraag of de planologische wijziging voor Smalle Weer ten tijde van de aankoop van de parterre voorzienbaar was. Ook in de besluitvorming van de raad voorafgaande aan deze uitspraak stond de voorzienbaarheid van de planologische wijziging centraal. In het advies van de SAOZ van maart 2004 is dan ook met name ingegaan op deze voorzienbaarheid. De omvang van de schade werd eerst relevant nadat de rechtbank in die uitspraak had geoordeeld dat de planologische wijziging voor Smalle Weer niet voorzienbaar was. De raad heeft, gevolg gevend aan die uitspraak, bij besluit van 13 februari 2008 opnieuw beslist op het door Smalle Weer gemaakte bezwaar tegen het besluit van 25 oktober 2004. Daartoe heeft de raad door de SAOZ onderzoek laten verrichten naar de gestelde omvang van de schade. Gezien deze context heeft de rechtbank in haar uitspraak van 15 juli 2009 terecht en op goede gronden overwogen dat de omvang van de schade eerst na de uitspraak van 11 december 2006 relevant is geworden en in deze procedure aan de orde kan worden gesteld.
2.5. Smalle Weer betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de raad zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de omvang van de schade als gevolg van de planwijziging nihil is. Smalle Weer voert daartoe aan dat de rechtbank heeft miskend dat de parterre voor de planwijziging zijn hoogste waarde ontleende aan de verhuur als bedrijfsruimte en dat bij de vaststelling van de omvang van de schade van deze waarde moet worden uitgegaan. Zij voert verder aan dat de adviezen van de SAOZ gebrekkig zijn omdat de taxatie onvoldoende is onderbouwd en onjuist is uitgevoerd. Voorts betoogt Smalle Weer dat zij tevens schade ten gevolge van de planwijziging lijdt wegens noodzakelijke verbouwingskosten om de parterre als woonruimte geschikt te maken en wegens derving van huurinkomsten in verband met leegstand vanaf 1 april 1998.
2.5.1. De raad heeft bij de beoordeling van het verzoek om vergoeding van planschade betekenis toegekend aan de adviezen van de SAOZ uit 2007. De raad mag in beginsel op deze adviezen afgaan. Ter vaststelling van de waarde van de parterre als bedrijfsruimte is de SAOZ uitgegaan van de huurwaardemethode en voor de waarde als woonruimte van de vierkante meterprijs bij verkoop. De SAOZ heeft in de adviezen cijfermatig onderbouwd dat de parterre ten tijde van de peildatum zijn hoogste waarde ontleent aan de gebruiksmogelijkheid als woonruimte. In de adviezen is de conclusie getrokken dat nu deze mogelijkheid niet is komen te vervallen in het nieuwe bestemmingsplan "Korte Akkeren 1995", de beperking van de gebruiksmogelijkheden ten gevolge van de planwijziging niet heeft geleid tot een waardedaling van de parterre. Smalle Weer heeft niet aannemelijk gemaakt dat de adviezen van de SAOZ onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of zodanige gebreken bevatten dat de raad die niet aan het besluit van 13 februari 2008 ten grondslag mocht leggen. Voor zover Smalle Weer betoogt dat bij de vaststelling van de waarde van de parterre als woonruimte van een onjuiste vierkante meterprijs bij verkoop is uitgegaan en dientengevolge de parterre niet zijn hoogste waarde ontleent aan de gebruiksmogelijkheid als woonruimte, heeft zij dit niet met een tegenadvies of anderszins onderbouwd. Ook het betoog van Smalle Weer dat de parterre niet voor bewoning geschikt was en dat daarom van de waarde als bedrijfsruimte moet worden uitgegaan, faalt, reeds omdat ook voor de vaststelling van eventuele waardevermindering moet worden uitgegaan van hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd en niet van de feitelijke situatie.
2.5.2. De rechtbank heeft terecht en op goede gronden geoordeeld dat de door Smalle Weer gestelde schade wegens leegstand van de parterre en verbouwing tot woonruimte niet het gevolg is van de planologische wijziging. Hierbij is in aanmerking genomen dat de leegstand van de parterre een gevolg is van de beëindiging van de huurovereenkomst wegens een eerdere ontruiming van het café/koffiehuis na overlast. Daarbij heeft Smalle Weer, zoals de rechtbank op goede gronden heeft overwogen, niet aannemelijk gemaakt dat zij na 1 april 1998 ten gevolge van de planologische wijziging schade heeft geleden doordat zij huurinkomsten heeft misgelopen omdat zij, zoals zij stelt, de parterre na deze datum als bedrijfsruimte had kunnen verhuren voor een hogere prijs dan het geval was bij verhuur als woonruimte.
2.6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.F.J. Bindels, ambtenaar van Staat.
w.g. Drupsteen w.g. Bindels
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 30 juni 2010
85-616.