Uitspraak
200803616/1.
Datum uitspraak: 1 juli 2009
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], beiden wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 4 april 2008 in zaak nr. 2007/991 in het geding tussen:
appellanten
en
de raad van de gemeente Amersfoort.
1. Procesverloop
Bij besluit van 5 september 2006 heeft de raad van de gemeente Amersfoort (hierna: de raad) aan appellanten € 40.000,00, vermeerderd met wettelijke rente, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 13 maart 2007 heeft de raad het door [appellanten] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 april 2008, verzonden op 9 april 2008, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het door [appellanten] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellanten] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 19 mei 2008, hoger beroep ingesteld. De gronden van het beroep hebben zij aangevuld bij brief van 27 mei 2008.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 december 2008, waar [appellanten], bijgestaan door mr. R.T. Kirpestein, werkzaam bij ARAG Rechtsbijstand te Roermond, en de raad, vertegenwoordigd door mr. A.J. Ensing, ambtenaar in dienst van de gemeente Amersfoort, zijn verschenen.
Bij brief van 8 januari 2009 heeft de Afdeling partijen medegedeeld dat het onderzoek in de zaak is heropend. Voorts heeft zij de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) als deskundige benoemd. Deze heeft op 9 april 2009 een deskundigenbericht uitgebracht. Partijen hebben hun zienswijze daarop naar voren gebracht en ingestemd met het achterwege laten van een nadere behandeling van de zaak ter zitting. De Afdeling heeft het onderzoek daarop gesloten.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals die luidde ten tijde van belang en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. [appellanten], tezamen eigenaar van het perceel met vrijstaande woning aan de [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel), hebben verzocht om vergoeding van de vermindering van de waarde van hun woning door het bestemmingsplan "De Wieken-Vinkenhoef", door de gemeenteraad vastgesteld op 12 maart 2002 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Utrecht op 29 oktober 2002. Ingevolge dit plan heeft het perceel de bestemming "bedrijfsdoeleinden II (uit te werken)" met de nadere aanduiding "bestaande woning" en hebben de gronden rondom het perceel de onderscheiden bestemmingen "bedrijfsdoeleinden I (uit te werken)", "bedrijfsdoeleinden II (uit te werken)", "bedrijfsdoeleinden III" en "groenvoorzieningen".
2.2.1. Voorheen gold het bestemmingsplan "Buitengebied III De Wieken", vastgesteld door de raad op 29 november 1988 en grotendeels goedgekeurd door gedeputeerde staten van Utrecht op 4 juli 1989. Ingevolge dat plan had het perceel de bestemmingen "woondoeleinden" en "tuinen" en hadden de gronden rondom het perceel de onderscheiden bestemmingen "agrarische doeleinden, categorie AG (agrarisch gebied, tevens waterwingebied)", "agrarische doeleinden, categorie G (glastuinbouwbedrijf)", "doeleinden van openbaar nut, categorie G (groenvoorzieningen)", "woondoeleinden, categorie EO (eensgezinshuizen, open bebouwing)" en "woondoeleinden, categorie T (tuin)".
2.2.2. De raad heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). Die heeft op 9 september 2005 advies uitgebracht, dit advies op 12 december 2005 gewijzigd en het gewijzigde advies op 18 januari 2006 herzien.
Volgens dit laatste advies zijn [appellanten] ten gevolge van de planologische wijziging op het perceel per saldo niet in een nadeliger situatie komen te verkeren, maar wel ten gevolge van de planologische wijzigingen rondom het perceel. De SAOZ acht de bebouwingsmogelijkheden direct ten noorden, oosten, westen en noordwesten van het perceel toegenomen, waardoor de gebruiksmogelijkheden zijn geïntensiveerd, hetgeen voor [appellanten] een beperking van hun privacy betekent, een verslechterd zicht vanuit hun woning en een verminderde lichttoetreding in hun woning. Bovendien brengt de wijziging van het karakter van een hoofdzakelijk agrarische omgeving in een meer versteende met bedrijfsmatige activiteiten een zekere verslechtering van de situeringwaarde van de woning met zich mee, aldus de SAOZ. Zij heeft de waarde van het perceel met de woning op peildatum 27 december 1992 vóór de planologische wijzigingen gesteld op € 620.000,00 en na die wijzigingen op € 580.000,00, zodat de schade € 40.000,00 bedraagt. De SAOZ heeft de raad geadviseerd dit bedrag ter vergoeding van planschade toe te kennen.
2.2.3. [appellanten] hebben in bezwaar een deskundigenrapport van 12 oktober 2006 overgelegd (hierna: het rapport). Volgens dat rapport kon onder het oude planologische regime reeds enige bebouwing met daarmee gepaard gaande hinder op relatief korte afstand van het perceel worden gerealiseerd, maar niet in omvang en gedaante en op zodanig korte afstand als onder het nieuwe. Dat regime biedt volgens het rapport meer bebouwingsmogelijkheden dan voorheen met de daarmee gepaard gaande hinder van geur, verkeer, en geluid. Hierdoor wordt volgens het rapport de privacy van [appellanten], het uitzicht vanuit hun woning en het gebruik van het zwembad aan de achterzijde van de woning zeer negatief beïnvloed. Mede vanwege de wijziging van het omgevingskarakter is volgens het rapport sprake van een zeer ernstige aantasting van de courantheid van de waarde van de woning. Het rapport begroot de waarde van het perceel met de woning in december 2002 vóór de planologische wijzigingen op € 610.000,00 en na die wijzigingen op € 500.000,00, zodat de schade € 110.000,00 bedraagt.
2.2.4. Het besluit 13 maart 2007 heeft de raad genomen op de aan hem door de SAOZ uitgebrachte adviezen op 18 januari en 13 december 2006. De raad heeft zich, voor zover thans van belang, op het standpunt gesteld dat de in het rapport begrote schade niet reëel is, omdat dit een waardevermindering van ongeveer 18% betekent, hetgeen slechts aan de orde kan zijn bij een bovenmatige planologische wijziging, waarvan volgens hem hier geen sprake is.
2.3. [appellanten] betogen dat de rechtbank, door te overwegen dat de raad zijn besluit in redelijkheid op de aan hem uitgebrachte adviezen van de SAOZ kon baseren, heeft miskend dat de SAOZ van een onjuiste planologische vergelijking is uitgegaan. Zij wijzen in dit verband onder meer op een door hen in beroep overgelegde zienswijze van de opsteller van het rapport van 1 oktober 2007.
2.3.1. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding krachtens artikel 49 WRO dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de planologische maatregelen, waarvan gesteld wordt dat deze schade hebben veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om van voormeld uitgangspunt af te wijken.
2.3.2. De SAOZ is een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en de raad mocht op het door haar uitgebrachte advies afgaan, tenzij dat onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. De raad heeft zich, voor zover thans van belang, op advies van de SAOZ op het standpunt gesteld dat onder het oude planologische regime op korte afstand van het perceel op de gronden ten westen, noorden en oosten, windturbines met een ashoogte van 16,5 meter mochten worden opgericht en 2 agrarische hulpgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 100 m² en 2 schuilhutten van 25 m² per schuilhut, met een maximale hoogte van 3,85 meter. Het betoog van [appellanten] dat de oprichting van windturbines met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten vanwege de in acht te nemen afstand tot woonbebouwing, die vier maal de masthoogte van de windturbine zou bedragen, is niet nader toegelicht, zodat de rechtbank hierin terecht geen aanleiding gezien heeft voor het oordeel dat het rapport van de SAOZ op dit punt onjuist is. De raad heeft voorts, door het advies van de SAOZ van 13 december 2006 over te nemen, gemotiveerd dat, anders waar het rapport vanuit is gegaan, voor de oprichting van agrarische hulpgebouwen geen geur- en afstandsnormen golden. Anders dan [appellanten] hebben gesteld, heeft de SAOZ bij de totstandkoming van de adviezen rekening gehouden met de milieucategorieën, waartoe de mogelijk onder het huidige regime te exploiteren ondernemingen behoren. De rechtbank heeft in het aldus aangevoerde derhalve terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat de SAOZ van een onjuiste planologische vergelijking is uitgegaan, zodat de raad niet op haar advies mocht afgaan. Het betoog faalt.
2.4. [appellanten] betogen verder dat de rechtbank heeft miskend dat de raad zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de planologische verslechtering niet zeer zwaar tot bovenmatig is. Zij wijzen in dit verband op de taxatie in het rapport van de woning na de planologische wijzigingen.
2.4.1. Er is een groot verschil tussen de onderscheiden taxaties in het rapport en adviezen van de SAOZ van het perceel na de planologische wijzigingen, zonder dat hiervoor een duidelijke verklaring kan worden gevonden in de planologische vergelijking die beide deskundigen hebben gemaakt, zulks hoewel de taxaties van het perceel vóór de planologische wijzigingen min of meer overeenstemmen. Dit heeft de vraag doen rijzen of de taxatie van de SAOZ juist was en de planinbreuk toch zeer zwaar tot bovenmatig was. De Afdeling heeft daarom de StAB, na heropening van het onderzoek, verzocht om, uitgaande van de taxaties van het rapport en de SAOZ van het perceel voor de planologische wijzigingen, de waarde van het perceel ná de planologische wijzigingen te taxeren.
2.4.2. Volgens het in opdracht van de StAB door een door haar gekozen makelaar en taxateur (hierna: de makelaar) opgesteld taxatierapport, bedraagt de onderhandse vrije verkoopwaarde van de woning in het economische verkeer, exclusief de uitbouw, na de planologische wijzigingen € 540.000,00 en inclusief de uitbouw € 570.000,00. Volgens de StAB komt de makelaar op een lager bedrag uit dan de SAOZ, vanwege de geringe afstand tussen het perceel en de gronden met een bedrijfsbestemming in combinatie met de toegelaten milieucategorieën en het veranderde karakter van de omgeving.
2.4.3. Vast staat dat de uitbouw van de woning na 22 januari 2003 is gerealiseerd, dus na de peildatum 27 december 2002, zodat die bij het bepalen van de waarde van de woning buiten beschouwing dient te blijven. De SAOZ en de opsteller van het rapport hebben die uitbouw kennelijk ook buiten beschouwing gelaten, nu zij de waarde van de woning ook op die peildatum hebben getaxeerd. De SAOZ, de opsteller van het rapport en de StAB hebben de waarde van de woning, zonder uitbouw, na de planologische wijzigingen derhalve vastgesteld op onderscheidenlijk € 580.000,00, € 500.000,00 en € 540.000,00.
Nu ook de StAB de waarde van de woning nà de planologische wijzigingen, evenals de opsteller van het rapport, op een aanzienlijk lager bedrag heeft getaxeerd dan de SAOZ, moet worden geoordeeld dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de waarde van de woning na de planologische wijzigingen € 580.000,00 bedraagt en de planologische verslechtering niet zeer zwaar tot bovenmatig is. De contra-expertise van de opsteller van het rapport heeft ten onrechte geen aanleiding gegeven voor nader onderzoek op dit punt. Het betoog slaagt.
2.5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 13 maart 2007 van de raad voorts gegrond verklaren. Dat besluit komt eveneens voor vernietiging in aanmerking. De Afdeling zal voorts op na te melden wijze zelf in de zaak voorzien en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
2.6. De onderscheiden taxaties van de opsteller van het rapport en de SAOZ van vóór de planologische wijzigingen stemmen min of meer overeen, zodat vóór die wijzigingen bij het bepalen van de waarde van de woning wordt uitgegaan van het gemiddeld getaxeerde bedrag van € 615.000,00. Na die wijzigingen dient bij het bepalen van de waarde van de woning, gelet op hetgeen hiervoor onder 2.4.3. is overwogen, te worden uitgegaan van de taxatie van de StAB, derhalve van € 540.000,00. De Afdeling zal daarom aan [appellanten] ten laste van de gemeente Amersfoort € 75.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 18 juni 2004 tot aan de dag van algehele voldoening, toekennen ter vergoeding van planschade.
2.7. De raad dient op na te melden wijze in de proceskosten van het beroep en hoger beroep te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 4 april 2008 in zaak nr. 2007/991;
III. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Amersfoort van 13 maart 2007, kenmerk 2314385;
V. herroept het besluit van de raad van de gemeente Amersfoort van 5 september 2006;
VI. veroordeelt de gemeente Amersfoort om aan [appellanten] te betalen een planschadevergoeding van € 75.000,00 (zegge: vijfenzeventig duizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2004 tot aan de dag van algehele voldoening, des dat betaling aan de één bevrijdt tegenover de ander;
VII. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 13 maart 2007;
VIII. veroordeelt de gemeente Amersfoort tot vergoeding van bij [appellanten] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.888,00 (zegge: achttienhonderdachtentachtig euro), waarvan € 1.288,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Amersfoort aan [appellanten] onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald, des dat betaling aan de één bevrijdt tegenover de ander;
IX. gelast dat de gemeente Amersfoort aan [appellanten] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 359,00 (zegge: driehonderdnegenenvijftig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt, des dat betaling aan de één bevrijdt tegenover de ander.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. C.J.M. Schuyt, leden, in tegenwoordigheid van mr. T.E. Larsson-van Reijsen, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Larsson-van Reijsen
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 1 juli 2009
344.