Uitspraak
200801120/1.
Datum uitspraak: 28 januari 2009
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. de raad van de gemeente Lisse,
2. [appellant sub 2], wonend te [woonplaats],
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 17 januari 2008 in zaak nr. 07/2763 in het geding tussen:
[appellant sub 2]
en
de raad van de gemeente Lisse.
1. Procesverloop
Bij besluit van 22 februari 2007 heeft de raad van de gemeente Lisse (hierna: de gemeenteraad) het door [appellant sub 2] gemaakte bezwaar tegen het besluit van 22 februari 2001, waarbij het verzoek van [appellant sub 2] om vergoeding van planschade is afgewezen, opnieuw ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 17 januari 2008, verzonden op 25 januari 2008, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) het daartegen door [appellant sub 2] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 22 februari 2007 vernietigd, het besluit van 22 februari 2001 herroepen en bepaald dat aan [appellant sub 2] een planschadevergoeding wordt toegekend ten bedrage van € 9.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 december 1999. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben de gemeenteraad bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 13 februari 2008, en [appellant sub 2] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 7 maart 2008, hoger beroep ingesteld. De gemeenteraad heeft zijn hoger beroep aangevuld bij brief van 12 maart 2008. [appellant sub 2] heeft zijn hoger beroep aangevuld bij brief van 7 april 2008.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 21 oktober 2008, waar de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. R.B.M. Hermans, ambtenaar in dienst van de gemeente, vergezeld van mr. ir. P.F. Schreiber, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en [appellant sub 2] in persoon, bijgestaan door mr. E.F.J.A.M. de Wit, advocaat te Utrecht, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling krachtens artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de planologische regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. [appellant sub 2], wonende op een perceel met woning en tuin plaatselijk bekend [locatie 1] te [plaats], (hierna: het woonperceel) heeft bij brief van 16 december 1999 verzocht om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 van de WRO vanwege - voor zover thans van belang - de realisering van een appartementengebouw achter het woonperceel.
2.4. De gemeenteraad heeft aan het besluit van 22 februari 2001 een advies van de SAOZ van januari 2001 ten grondslag gelegd en het verzoek in overeenstemming daarmee afgewezen. Bij besluit van 25 november 2004 heeft de gemeenteraad het daartegen gerichte bezwaar van [appellant sub 2] ongegrond verklaard.
2.5. De rechtbank heeft bij uitspraak van 1 november 2005 in zaak nr. 05/507 geoordeeld, samengevat weergegeven, dat het verzoek van [appellant sub 2] betrekking heeft op vermeende schade ten gevolge van de bouw van een halfrond appartementengebouw aan de Nassaustraat/Wagenstraat. Volgens die uitspraak is blijkens een toelichting van de zijde van de gemeenteraad ter zitting het appartementengebouw planologisch mogelijk gemaakt door het van kracht worden van het bestemmingsplan "Centrum 1986" en de verlening van een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO van 7 juni 1993 (hierna: de vrijstelling). De rechtbank heeft in die uitspraak het besluit 25 november 2004 vernietigd, omdat, samengevat weergegeven, bij de beoordeling van het verzoek om planschadevergoeding ten gevolge van de bouw van het appartementengebouw alleen de vrijstelling in aanmerking is genomen en niet tevens het bestemmingsplan "Centrum 1986".
2.6. Adviesbureau Houdringe (hierna: Houdringe) heeft in een advies van 18 april 2006, dat op verzoek van de gemeenteraad ter voorbereiding van een nieuw besluit op bezwaar is opgesteld, op basis van vergelijking van planologische regimes geconcludeerd dat [appellant sub 2] ten gevolge van het bestemmingsplan "Centrum 1986" planologisch nadeel lijdt ten bedrage van € 6.500,00 en ten gevolge van de vrijstelling planologisch nadeel lijdt ten bedrage van € 9.000,00. Houdringe heeft geadviseerd [appellant sub 2] daarom een planschadevergoeding ten bedrage van € 15.500,00 toe te kennen. De gemeenteraad heeft dit advies voor commentaar aan de SAOZ voorgelegd. Deze heeft in een nader advies van 30 mei 2006 gesteld in het advies van Houdringe geen aanleiding te zien haar eerdere advies van januari 2001 te herzien. De gemeenteraad heeft op grond van het nader advies van de SAOZ bij besluit van 22 februari 2007 het bezwaar van [appellant sub 2] opnieuw ongegrond verklaard.
2.7. De rechtbank heeft in de thans aangevallen uitspraak van 17 januari 2008 het in haar uitspraak van 1 november 2005 gegeven oordeel dat de bouw van het appartementencomplex mogelijk is geworden door de inwerkingtreding van zowel het bestemmingsplan "Centrum 1986" als de vrijstelling als uitgangspunt genomen, omdat tegen laatst vermelde uitspraak geen hoger beroep is ingesteld. Zij heeft in de aangevallen uitspraak verder geoordeeld dat de gemeenteraad voldoende gemotiveerd is afgeweken van het advies van Houdringe inhoudende dat Molenaar, gezien de planologische vergelijking tussen het bestemmingsplan "Centrum 1986" en het voorheen geldende bestemmingsplan "Centrum 1972", ten gevolge van eerst vermeld bestemmingsplan € 6.500,00 schade lijdt en dat de gemeenteraad tot het oordeel kon komen dat het bestemmingsplan "Centrum 1986" voor [appellant sub 2] geen planologisch nadeel oplevert. Volgens de rechtbank bestond er voor de gemeenteraad geen reden af te wijken van het advies van Houdringe voor zover luidende dat [appellant sub 2], gezien de planologische vergelijking tussen de vrijstelling en het bestemmingsplan "Centrum 1986", ten gevolge van de vrijstelling schade lijdt ten bedrage van € 9.000,00. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat Houdringe en de SAOZ op dit punt van dezelfde planologische uitgangspunten zijn uitgegaan en dat in het advies van de SAOZ van 22 februari 2007 onvoldoende is gemotiveerd waarom het advies van Houdringe op dit punt onjuist is. De rechtbank heeft voorts overwogen dat de door Houdringe vastgestelde waardevermindering van het woonperceel ten gevolge van de verleende vrijstelling haar niet onredelijk voorkomt en daarom met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht [appellant sub 2] een planschadevergoeding ten bedrage van € 9.000,00 toegekend.
Planschade ten gevolge van het bestemmingsplan "Centrum 1986"
2.8. Het betoog van de gemeenteraad dat de rechtbank heeft miskend dat planschade ten gevolge van het bestemmingsplan "Centrum 1986" thans niet in geding is, omdat [appellant sub 2] slechts heeft gesteld schade te lijden ten gevolge van de realisering van het halfronde appartementengebouw waarvoor slechts toepassing van de vrijstelling planologisch relevant is, faalt.
De rechtbank heeft in haar uitspraak van 1 november 2005 geoordeeld dat het appartementengebouw planologisch mogelijk is gemaakt door zowel het bestemmingsplan "Centrum 1986" als de vrijstelling en het besluit op bezwaar van 25 november 2004 vernietigd, omdat het bestemmingsplan niet bij de beoordeling van het verzoek om planschadevergoeding was betrokken. Nu tegen die uitspraak geen hoger beroep is ingesteld, staat dit uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven oordeel in rechte vast en is de rechtbank daarvan in de thans aangevallen uitspraak van 17 januari 2008 terecht uitgegaan.
2.9. Het hoger beroep van [appellant sub 2] richt zich met name tegen de overweging van de rechtbank dat de gemeenteraad ten aanzien van de planvergelijking tussen het bestemmingsplan "Centrum 1972" en het bestemmingsplan "Centrum 1986" voldoende gemotiveerd van het advies van Houdringe is afgeweken. [appellant sub 2] voert aan dat de rechtbank weliswaar met juistheid heeft overwogen dat ter plaatse van het appartementengebouw ingevolge het bestemmingsplan "Centrum 1972" voorheen een maximale goothoogte van 6 meter en niet, zoals Houdringe heeft gesteld, een maximale bouwhoogte van 6 meter gold, maar dat ingevolge het bestemmingsplan "Centrum 1986" ter plaatse een maximale goothoogte van 13,5 meter geldt, zodat laatst vermeld bestemmingsplan hogere bebouwing dan voorheen toestaat. Voorts heeft de rechtbank volgens [appellant sub 2] miskend dat de gemeenteraad ten onrechte heeft nagelaten het nader advies van de SAOZ van 30 mei 2006 voor commentaar aan Houdringe voor te leggen.
2.9.1. Ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan "Centrumdoeleinden 1972" kon tussen het woonperceel en het appartementengebouw tot op de erfgrens van het woonperceel bedrijfsbebouwing met een maximale goothoogte van 6 meter ten behoeve van onder meer fabrieken, werkplaatsen, laboratoria, toonzalen, kantoren en tuinbouwbedrijven worden opgericht. Nu de voorschriften van dit bestemmingsplan geen bepaling omtrent de maximale bouwhoogte bevatten, volgt hieruit dat voorheen het uitzicht vanaf het woonperceel al geheel kon worden beperkt. De nieuwe hogere woonbebouwing die het bestemmingsplan "Centrumdoeleinden 1986" op een afstand van ongeveer 50 meter vanaf het woonperceel toestaat, leidt daarom niet tot een aantasting van het uitzicht van [appellant sub 2]. Deze woonbebouwing is ingevolge het bestemmingsplan "Centrumdoeleinden 1986" voorts met de kopse kant in de richting van het woonperceel gesitueerd, hetgeen betekent dat vanuit de nieuwe woonbebouwing nauwelijks zicht bestaat op het woonperceel. Anders dan Houdringe heeft geadviseerd, leidt de nieuwe woonbebouwing daarom niet tot aantasting van de privacy van [appellant sub 2] en gezien de voorheen tussen het woonperceel en de nieuwe woonbebouwing toegestane bedrijfsfuncties valt van de nieuwe woonbebouwing evenmin extra geluidhinder of lichthinder te verwachten, zoals in het advies van Houdringe is gesteld.
De rechtbank heeft, het voorgaande in aanmerking nemend, de conclusie in het nader SAOZ-advies van 30 mei 2006 dat de hogere woonbebouwing die het bestemmingsplan "Centrum 1986" toestaat niet van dien aard is dat [appellant sub 2] daarvan, ten opzichte van hetgeen het bestemmingsplan "Centrum 1972" planologisch mogelijk maakte, nadeel ondervindt, terecht aannemelijk geacht. Zij heeft op grond hiervan met juistheid geoordeeld dat de gemeenteraad ten aanzien van voormelde planvergelijking voldoende gemotiveerd van het advies van Houdringe is afgeweken en zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat het bestemmingsplan "Centrum 1986" voor [appellant sub 2] niet leidt tot planologisch nadeel. Nu uit de voorschriften van het bestemmingsplan "Centrum 1972" eenvoudig kan worden afgeleid dat in het advies van Houdringe voor onder meer de tussenliggende bedrijfsbebouwing van een onjuiste bouwhoogte is uitgegaan en uit de plankaart van het bestemmingsplan "Centrum 1986" eenvoudig kan worden afgeleid dat de nieuwe woonbebouwing met de kopse kant op het woonperceel is gericht, bestond er voor de gemeenteraad geen gehoudenheid het nader SAOZ-advies voor commentaar aan Houdringe voor te leggen.
Het betoog faalt.
Planschade ten gevolge van de vrijstelling
2.10. Het hoger beroep van de gemeenteraad richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de gemeenteraad onvoldoende heeft gemotiveerd waarom hij in het besluit van 22 februari 2007 ten aanzien van de tweede planologische vergelijking, tussen het bestemmingsplan "Centrum 1986" en de vrijstelling, van het advies van Houdringe is afgeweken. Volgens de gemeenteraad is de rechtbank daarbij ten onrechte voorbij gegaan aan het eerste advies van de SAOZ van januari 2001. De gemeenteraad voert aan dat vanaf het naburige perceel [locatie 2] al zicht op het woonperceel bestaat en dat de rechtbank weliswaar terecht heeft overwogen dat dit voor de planvergelijking niet van belang is, maar heeft miskend dat dit voor de waardering van de planologische mutatie wel relevant is. Verder betwist de gemeenteraad de overweging van de rechtbank dat de stelling in het nader advies van de SAOZ van 30 mei 2006 dat de verleende vrijstelling tot gevolg heeft dat de omgeving van het perceel van [appellant sub 2] is gewijzigd van een omgeving met voor een belangrijk deel bedrijfsfuncties in een omgeving met een zuivere woonfunctie in zoverre onjuist is dat ingevolge het bestemmingsplan "Centrum 1986" ook reeds voor een deel woonbebouwing in de nabijheid van het pand van [appellant sub 2] mogelijk was. Volgens de gemeenteraad liggen de gronden met de woonbestemming waarnaar de rechtbank heeft verwezen op ruim 50 meter afstand van de serre van [appellant sub 2] en daarom niet in de nabijheid van het woonperceel. De gemeenteraad stelt zich op het standpunt dat de wijziging van het karaker van de omgeving voor [appellant sub 2] een planologisch voordeel oplevert.
2.10.1. De vrijstelling maakt een ongeveer 14 meter hoog, halfrond, appartementengebouw, bestaande uit 31 appartementen in vijf woonlagen, met een teruggelegde vijfde woonlaag achter de rooilijn, op een afstand van ongeveer 45 meter van de gevel van de serrekamer van de woning van [appellant sub 2] en op een afstand van ongeveer 25 meter vanaf de perceelgrens van het woonperceel planologisch mogelijk. Ingevolge het bestemmingsplan "Centrum 1986" is, op een afstand van ongeveer 50 meter tot aan de gevel van de woning en ongeveer 25 meter tot aan de perceelgrens van het woonperceel, een klein gedeelte van de gronden waarop het appartementengebouw is geprojecteerd bestemd voor "Wonen". Op het overige gedeelte van die gronden, met de bestemmingen "Erven" en "Verkeer", is de realisering van een appartementengebouw niet toegestaan. Op de gronden tussen het geprojecteerde appartementengebouw en het woonperceel, die zijn bestemd voor "Bedrijven" en "Garageboxen en Bergplaatsen", is bebouwing met een goothoogte van 3 of 4 meter toegestaan. Ingevolge het bestemmingsplan is, evenals het woonperceel, het naastgelegen perceel [locatie 2] gedeeltelijk bestemd als "Wonen" en gedeeltelijk als "Erven". Op gronden met de bestemming "Erven" mogen uitsluitend uitbouwen en bijgebouwen met een maximale goothoogte van 3 meter en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.
2.10.2. Volgens het SAOZ-advies van januari 2001 leidt de vrijstelling niet tot planologisch nadeel voor [appellant sub 2], omdat, samengevat weergegeven, zijn privacy al in belangrijke mate is aangetast doordat vanuit de woning [locatie 2] op indringende wijze uitzicht bestaat op de tuin en serre op het woonperceel, het uitzicht vanuit het nieuwe appartementengebouw in belangrijke mate wordt afgeschermd door de bebouwing op het perceel [locatie 2] en de karakteristiek van de omgeving van het woonperceel door de vrijstelling niet nadelig is veranderd.
Volgens het advies van Houdringe leidt de vrijstelling wel tot planologisch nadeel voor [appellant sub 2], omdat, samengevat weergegeven, ten gevolge van de vrijstelling, ten opzichte van de voorheen geldende planologische situatie, meer bebouwing met uitzicht op het woonperceel kan worden gerealiseerd waardoor de privacy van [appellant sub 2] extra wordt aangetast, het uitzicht vanaf het woonperceel door realisering van het appartementengebouw wordt beperkt en door de realisering van het appartementengebouw de bouwmassa in de omgeving van het woonperceel toeneemt.
Volgens het nader SAOZ-advies van 30 mei 2006 is in het advies van Houdringe voorbij gegaan aan de inbreuk op de privacy die al ingevolge het bestemmingsplan "Centrum 1986" werd ondervonden van bedrijfsbebouwing direct ten oosten van het woonperceel en vanaf het perceel [locatie 2]. Verder heeft Houdringe volgens het nader SAOZ-advies onvoldoende meegewogen dat de omgeving van het woonperceel ten gevolge van de vrijstelling is gewijzigd van een omgeving met voor een belangrijk deel bedrijfsfuncties, waaronder een benzineverkooppunt, in een zuivere woonomgeving, wat volgens de SAOZ voordelig is voor [appellant sub 2]. Om deze redenen heeft de SAOZ zijn advies van januari 2001 gehandhaafd.
2.10.3. De Afdeling overweegt als volgt. Uit overweging 2.10.1 volgt dat ten gevolge van de vrijstelling vanuit een nieuw appartementengebouw frontaal zicht kan bestaan op de tuin en in de woning van [appellant sub 2], welk zicht slechts in geringe mate kan worden beperkt door tussenliggende bebouwing of door uitbouwen en bijgebouwen op het perceel [locatie 2], gelet op de maximaal toegestane goothoogten daarvan. Het aantal woningen van waaruit zicht op het woonperceel bestaat neemt daardoor in relevante mate toe. De omstandigheid dat vanaf het perceel [locatie 2] zicht op de tuin en in de serre van [appellant sub 2] bestaat, zoals de SAOZ heeft gesteld, maakt dit niet anders. De vrijstelling heeft daarom, ten opzichte van het voorgaande planologische regime, extra aantasting van de privacy van [appellant sub 2] als gevolg.
De rechtbank heeft verder met juistheid overwogen dat de door de SAOZ gestelde wijziging van de karakteristiek van de omgeving van het woonperceel onjuist is, omdat ingevolge het bestemmingsplan "Centrum 1986" een deel van de gronden waarop het appartementengebouw kan worden gerealiseerd al voor woondoeleinden is bestemd. De afstand van 50 meter tussen de gronden met de woonbestemming en de woning van [appellant sub 2] maakt niet dat die gronden niet in de omgeving van het woonperceel liggen. Daar komt bij dat de verleende vrijstelling niet de ingevolge het bestemmingsplan "Centrum 1986" gegeven bestemmingen, waaronder de in overweging 2.10.1 vermelde bedrijfsbestemmingen voor het tussenliggende gebied, wijzigt, maar het gevolg heeft dat ter plaatse naast hetgeen ingevolge die bestemmingen is toegestaan tevens de realisering van een appartementengebouw planologisch is toegestaan. Van een planologisch voordeel vanwege een gewijzigd karakter van de omgeving van het woonperceel, zoals de gemeenteraad betoogt, is daarom geen sprake.
Voorts volgt, anders dan in het nader SAOZ-advies is gesteld, uit de pagina’s 21 en 22 van het advies van Houdringe, dat daarin rekening is gehouden met aantasting van de privacy vanuit al ingevolge het bestemmingsplan toegestane bebouwing nabij het woonperceel.
Op het betoog van de gemeenteraad dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat na het verlenen van de vrijstelling de gronden direct achter en aansluitend aan het perceel van [appellant sub 2] zijn bestemd voor verkeersdoeleinden, behoeft niet te worden ingegaan, omdat dit betoog berust op onjuiste lezing van de aangevallen uitspraak. De rechtbank heeft dit oordeel in de uitspraak niet gegeven.
2.10.4. De rechtbank heeft, het vorenoverwogene in aanmerking nemend, met juistheid geoordeeld dat de gemeenteraad in het besluit van 22 februari 2007 onvoldoende heeft gemotiveerd waarom hij van het advies van Houdringe is afgeweken.
2.11. De conclusie is dat de hoger beroepen ongegrond zijn. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. W. van den Brink, voorzitter, en mr. W.D.M. van Diepenbeek en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Meurs-Heuvel, ambtenaar van Staat.
w.g. Van den Brink w.g. Van Meurs-Heuvel
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2009
47-507.