Uitspraak
200802712/1.
Datum uitspraak: 14 januari 2009
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 5 maart 2008 in zaak nr. 03/2016 in het geding tussen:
[appellant]
en
het dagelijks bestuur van het stadsdeel Amsterdam-Centrum (thans: stadsdeel Centrum).
1. Procesverloop
Bij besluit van 29 januari 2002 heeft het dagelijks bestuur van het stadsdeel Amsterdam-Centrum (hierna: het dagelijks bestuur) geweigerd aan [vergunninghouder] een vergunning tot onttrekking aan de woonbestemming van de zelfstandige woningen binnen het pand [locatie] te [plaats] (hierna: de woningen), te verlenen.
Bij besluit van 11 maart 2003 heeft het dagelijks bestuur het door [vergunninghouder] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en vergunning verleend voor de onttrekking van voornoemde woningen onder de voorwaarde van financiële compensatie.
Bij uitspraak van 5 maart 2008, verzonden op 7 maart 2008, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 15 april 2008, hoger beroep ingesteld.
Het dagelijks bestuur heeft een verweerschrift ingediend.
Daartoe in de gelegenheid gesteld heeft [vergunninghouder] een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 1 december 2008, waar [appellant], in persoon en het dagelijks bestuur, vertegenwoordigd door mr. H.D. Hosper, ambtenaar van het stadsdeel, zijn verschenen.
Voorts is ter zitting [vergunninghouder], bijgestaan door mr. C.J.M. Seuren, juridisch medewerker van "Vastgoed Belang Ledenservice B.V.", als belanghebbende gehoord.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 4:84 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) handelt het bestuursorgaan overeenkomstig een beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Ingevolge artikel 30, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is.
Ingevolge artikel 31 wordt Pro een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 3.1.1 van de Huisvestingsverordening 1999, zoals dat luidde ten tijde van belang, wordt als woonruimte als bedoeld in artikel 30 van Pro de Huisvestingswet aangewezen alle woonruimte, ongeacht de huur- of koopprijs, met inachtneming van de Verordening op de stadsdelen.
Om het algemene belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad te kunnen afwegen tegen de veelal individuele belangen bij onttrekking is de Beleidsnota woningonttrekking binnenstad 1994 (hierna: de beleidsnota) vastgesteld.
Volgens artikel 10.2 van de beleidsnota is bij woonruimte met een prijs lager dan de IHS-grens of de koopprijsgrens het uitgangspunt dat onttrekking met verlies van de woonfunctie in de regel niet wordt toegestaan. Vergunning wordt slechts verleend onder financiële of reële compensatie als de aanvrager kan aantonen dat:
(…)
c. de te onttrekken woonruimte is gelegen op de begane grond in een winkelconcentratiegebied zoals aangewezen in de voor het gebied geldende Ruimtelijke Economische Structuur;
d. de te onttrekken woonruimte is gelegen in één van de kerngebieden voor kantoren (…).
2.2. Bij het besluit van 11 maart 2003 heeft het dagelijks bestuur [vergunninghouder] de vergunning, in afwijking van de beleidsnota, verleend op de grond dat sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 4:84 van Pro de Awb. Het heeft daarbij onder meer in aanmerking genomen dat de woningen klein van afmeting zijn (het betreft tweekamerwoningen met een woonoppervlak van rond de 30 m2), dat de kwaliteit van de funderingen van de woningen uitermate twijfelachtig is en het casco slecht, en dat de woningen vanwege de slechte staat van onderhoud niet meer worden toegewezen door de Stedelijke Woningdienst zodat sprake is van kraakrisico en dat zes van de acht woningen ook daadwerkelijk zijn gekraakt.
2.3. De rechtbank heeft overwogen dat het dagelijks bestuur zich op grond van de door hem in aanmerking genomen omstandigheden in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de gevolgen van het weigeren van de vergunning, te weten het niet kunnen overgaan tot vervanging van de acht huurwoningen door zeven koopwoningen, voor [vergunninghouder] onevenredig zijn in verhouding tot het met de beleidsregel te dienen doel, zijnde het behoud van de woningen voor de woningvoorraad.
2.4. [appellant] bestrijdt in hoger beroep alleen het oordeel van de rechtbank over de slechte staat van de woningen. Hij voert aan dat de rechtbank de juistheid van de stellingen van het dagelijks bestuur over de twijfelachtige kwaliteit van de fundering en het slechte casco van de woningen onvoldoende heeft onderzocht en dat deze stelling niet met een onderzoeksrapport is onderbouwd.
2.4.1. Blijkens de door [appellant] nader ingebrachte stukken is de huurprijs van zijn woning in 2000 door de Huurcommissie verlaagd naar aanleiding van de slechte staat van onderhoud van zijn woning. [appellant] heeft daartoe onder meer bij de Huurcommissie aangevoerd dat de vloer in de gehele woning in ernstige mate doorveert, dat de staat van de binnenmuren en plafonds slecht is en dat het voeg- en metselwerk in slechte staat verkeert. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] bevestigd dat deze gebreken de conclusie rechtvaardigen dat het casco van de woningen niet goed is en de dat woningen grondige renovatie behoeven. Gelet op dit alles treft het betoog dat de rechtbank niet heeft kunnen overwegen dat de woningen in slechte staat zijn omdat geen onderzoeksrapport over de staat van de woningen is overgelegd, geen doel. Voorts is niet in geschil dat de woningen zeer klein zijn, de staat van onderhoud van de woningen uitermate slecht is, de woningen al sinds 1996 niet meer worden toegewezen door de Stedelijke Woningdienst en dat sprake is van leegstand en van bewoning door krakers. Dit samenstel van omstandigheden heeft de rechtbank terecht aangemerkt als bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 4:84 van Pro de Awb op grond waarvan het dagelijks bestuur in redelijkheid van het beleid heeft kunnen afwijken. Hierbij neemt de Afdeling, evenals de rechtbank, mede in aanmerking dat de woningen doordat zij zijn gekraakt en in slechte staat van onderhoud verkeren, feitelijk niet beschikbaar zijn voor woningzoekenden en dat in het besluit van 11 maart 2003 de voorwaarde van financiële compensatie is gesteld.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. D.A.C. Slump, voorzitter, en mr. W. Konijnenbelt en mr. W. van den Brink, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mathot, ambtenaar van Staat.
w.g. Slump w.g. Mathot
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 14 januari 2009
413.