Uitspraak
200801753/1.
Datum uitspraak: 27 augustus 2008
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1], wonend te [woonplaats],
2. de raad van de gemeente Den Haag,
appellanten,
tegen de uitspraak in zaak nr. 05/9414 van de rechtbank 's-Gravenhage van 31 januari 2008 in het geding tussen:
[appellant sub 1],
en
de raad der gemeente Den Haag.
1. Procesverloop
Bij besluit van 4 november 2004 heeft de raad der gemeente Den Haag (hierna: de gemeenteraad), voor zover thans van belang, [appellant sub 1] en [partij] een planschadevergoeding van € 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2003 tot de dag van uitbetaling, toegekend.
Bij besluit van 17 november 2005 heeft de gemeenteraad, voor zover thans van belang, het daartegen door [appellant sub 1] en [partij] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 31 januari 2008, verzonden op 1 februari 2008, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) het daartegen door [appellant sub 1] ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd, het besluit van 4 november 2004 herroepen, bepaald dat het schadebedrag € 17.500, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2003 tot de dag van uitbetaling, bedraagt en deze uitspraak in de plaats van dat besluit treedt en de gemeenteraad in de door [appellant sub 1] gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 805 veroordeeld. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 11 maart 2008, en de gemeenteraad bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 13 maart 2008, hoger beroep ingesteld. Bij onderscheiden brieven, bij de Raad van State ingekomen op 9 april 2008, hebben [appellant sub 1] en de gemeenteraad het hoger beroep aangevuld.
[appellant sub 1] en de gemeenteraad hebben een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 1] heeft een nader stuk overgelegd.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 juli 2008, waar [appellant sub 1], bijgestaan door mr. drs. T.L. Fernig, werkzaam bij
DAS Rechtsbijstand, vergezeld door mr. K.J. van de Laar, werkzaam bij Houdringe Rentmeesters (hierna: Houdringe), en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. E.R.J. Herklots, werkzaam bij de gemeente Den Haag, vergezeld door mr. M.I. Schouten, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dat tot 1 september 2005 luidde en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op diens verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische situatie onder het bestemmingsplan te worden vergeleken met de situatie als gevolg van de vrijstelling.
2.3. [appellant sub 1] en [partij] hebben op 7 juni 2001 het recht van erfpacht verkregen van de onroerende zaak plaatselijk bekend [locatie 1], kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie […] nr. […] (hierna: het perceel).
Bij besluit van 1 april 2003 is een bouwvergunning verleend voor het bouwen van een basisschool en een kindercentrum met een peuterspeelzaal, dagopvang en buitenschoolse opvang, ter plaatse van de te slopen gebouwen aan de percelen aan de [locaties 2] en de [locatie 3], onder vrijstelling van de in het bestemmingsplan gestelde voorwaarden aan de bestemming, het bebouwingsvlak, het bebouwingspercentage en de toegestane goothoogte.
Aan het verzoek om planschadevergoeding is ten grondslag gelegd dat als gevolg van het besluit van 1 april 2003 dichterbij het perceel en hoger kan worden gebouwd en dat dit heeft geleid tot een vermindering van het uitzicht en inkijk in de woning en achtertuin van het perceel. Voorts is aangevoerd dat de ingebruikneming van het kindercentrum tot een toename van geluidsoverlast en tot parkeerproblemen heeft geleid.
2.4. Vaststaat dat [appellant sub 1] en [partij] door het besluit van 1 april 2003 in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren en dat zij daardoor schade hebben geleden die redelijkerwijs niet te hunnen laste behoort te blijven. In geschil is de hoogte van de schadevergoeding. [appellant sub 1] betoogt dat de door de rechtbank vastgestelde bedragen aan planschadevergoeding en proceskostenveroordeling te laag zijn, terwijl de gemeenteraad betoogt dat de door de rechtbank vastgestelde planschadevergoeding te hoog is.
2.5. Aan het besluit van 4 november 2004 is het advies van de SAOZ van augustus 2004 ten grondslag gelegd. Volgens de SAOZ heeft de planologische maatregel ertoe geleid dat de waarde van de onroerende zaak op de datum van inwerkingtreding van de maatregel van € 520.000 naar € 510.000 is gedaald. De SAOZ heeft daartoe onder meer gesteld dat de hoogte van de bebouwing op zichzelf geen verslechtering van het uitzicht geeft, maar dat het realiseren van de bebouwing op een kortere afstand van de woning dan onder het bestemmingsplan mogelijk was, tot gevolg heeft dat er sprake is van een beperkte aantasting van het uitzicht en een enigszins negatieve beïnvloeding van de ruimtelijke omgeving, maar niet heeft geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy. Door het toenemen van de gebruiksmogelijkheden van de gronden voor een kindercentrum is volgens de SAOZ sprake van een geringe toename van de gebruiksintensiteit en geluidsoverlast, maar niet van een relevante verhoging van de parkeeroverlast.
In bezwaar hebben [appellant sub 1] en [partij] een second opinion van de deskundige Houdringe van 27 januari 2005 overgelegd. Volgens dat rapport heeft de planologische maatregel ertoe geleid dat de waarde van de onroerende zaak van € 600.000 naar € 575.000 is gedaald. In het rapport is vermeld dat de afstand tussen het perceel en de bebouwingsgrens van ongeveer 11 meter naar ongeveer 4 meter is teruggebracht en dat aan de zijde van het perceel twee bouwlagen met ramen zijn gerealiseerd, terwijl een tweede bouwlaag onder het bestemmingsplan niet was te verwachten. Verder hebben de opening van het kindercentrum en de verplaatsing van de hoofdingang naar de Bisschopstraat tot een toename van het aantal verkeersbewegingen en parkeeroverlast geleid.
Bij brief van 25 april 2005 heeft de SAOZ gereageerd op dat rapport. In deze brief is vermeld dat, gelet op artikel 3, tweede lid, en artikel 28, eerste en tweede lid, van de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften (hierna: de voorschriften), onder het bestemmingsplan op een afstand van ongeveer 11 meter van de perceelsgrens een gebouw met een muur van 6,20 meter hoog en schuine dakschilden zou kunnen worden gerealiseerd, dat inkijk in de woning en achtertuin ook onder het bestemmingsplan mogelijk zou zijn geweest en dat de planologische maatregel in objectieve zin derhalve niet tot een verdergaande aantasting van de privacy heeft geleid. Voorts is vermeld dat, gezien de reeds bestaande verkeersbewegingen op de Neuhuyskade en het gelijkblijvende aantal leerlingen van de school, het realiseren van een kindercentrum niet tot een relevante toename van het aantal verkeersbewegingen zal leiden.
Bij brief van 27 juni 2005 heeft Houdringe medegedeeld dat het, gelet op de maximale goothoogte en toegestane dakconstructie, niet reëel is te veronderstellen dat een tweede bouwlaag onder het bestemmingsplan als lesruimte in gebruik zou zijn genomen en over de gehele lengte van dakramen zou zijn voorzien, dat in de nieuwe situatie de tweede bouwlaag op een afstand van 4 meter van de perceelsgrens is gerealiseerd en dat de zichtlijnen van en naar de bebouwing hierdoor beduidend ten nadele van [appellant sub 1] en [partij] zijn gewijzigd.
In beroep heeft de rechtbank, op de voet van artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) tot deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. Bij verslag van 7 maart 2007 heeft de StAB de planschade op een bedrag van € 19.000 getaxeerd. De rechtbank heeft overwogen dat de StAB het planologische nadeel enigszins heeft overschat en zelf in de zaak voorziend het schadebedrag op € 17.500 bepaald.
2.6. [appellant sub 1] betoogt in de eerste plaats dat de rechtbank, door te overwegen dat geen grond bestaat voor het oordeel dat artikel 28, tweede lid, aanhef en onder a, van de planvoorschriften er aan in de weg staat dat ook artikel 3, tweede lid, van die voorschriften een rol kan spelen bij het vaststellen van de maximale goothoogte, heeft miskend dat cumulatie van de vrijstellingsmogelijkheden in strijd met de voorschriften is en dat een volwaardige tweede bouwlaag onder het bestemmingsplan niet goed denkbaar zou zijn geweest.
2.6.1. Ingevolge artikel 1, aanhef en onder k, van de voorschriften wordt in deze voorschriften onder kap of kapverdieping verstaan: een ruimte in een gebouw, die door schuine dakschilden is afgedekt en waarvan de borstwering niet hoger is dan onderscheidenlijk 0,20 en 1,20 meter.
Ingevolge artikel 3, tweede lid, mogen de in het plan toegelaten maximale goothoogte en maximaal aantal bouwlagen worden overschreden ten behoeve van de bouw van een extra bouwlaag - tenzij in de voorschriften anders is bepaald - mits deze bouwlaag het profiel van een kapverdieping welke ter plaatse gebouwd kan worden, niet overschrijdt.
Ingevolge artikel 28, eerste lid, aanhef en onder d, zijn de gronden, welke blijkens de kaart als zodanig zijn aangewezen, bestemd voor bebouwing ten behoeve van het onderwijs met daarbij behorende voorzieningen, dienstwoningen, tuinen en erven, met dien verstande dat de goothoogte van gebouwen niet meer mag bedragen dan op de kaart staat aangegeven.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen van het bepaalde in het eerste lid onder d met maximaal 1 meter.
2.6.2. Uit deze artikelen, gelezen in hun onderlinge samenhang, valt niet af te leiden dat gelijktijdige toepassing van de algemene en de bijzondere vrijstellingsmogelijkheid niet is toegestaan. Onder de in het plan toegelaten maximale goothoogte, als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van de voorschriften, kan niet slechts de op de plankaart aangegeven goothoogte, als bedoeld in artikel 28, eerste lid, aanhef en onder d, worden verstaan, indien burgemeester en wethouders toepassing aan het bepaalde in artikel 28, tweede lid, aanhef en onder b, hebben gegeven. Dat betekent derhalve dat de rechtbank, door cumulatie van de algemene en de bijzondere vrijstellingsmogelijkheid mogelijk te achten, geen onjuiste uitleg aan artikel 3, tweede lid, heeft gegeven. Gelet hierop kan de stelling van [appellant sub 1] dat op grond van het bestemmingsplan niet te verwachten was dat een volwaardige tweede bouwlaag zou worden opgericht geen doel treffen.
Het betoog faalt.
2.7. [appellant sub 1] betoogt verder dat de rechtbank, door te overwegen dat uit het verslag van de StAB blijkt dat de overige planschadeveroorzakende aspecten, zoals de opening van een kindercentrum en de inkijk in de woning en achtertuin, niet onjuist zijn beoordeeld en gewogen, heeft miskend, voor zover thans van belang, dat door het verschuiven van de grens van het bebouwingsvlak in de richting van het perceel op een nog groter deel van de woning en achtertuin zicht bestaat, dat de ruime openingstijden van het kindercentrum tot een toename van geluidsoverlast hebben geleid en dat de verplaatsing van de ingang van de bebouwing en de genomen verkeersmaatregelen tot extra parkeerdruk en verkeersoverlast hebben geleid.
De gemeenteraad betoogt daarentegen dat de rechtbank ten onrechte het verslag van de StAB tot uitgangspunt heeft genomen en in dat verband ten onrechte heeft overwogen dat de SAOZ er geen rekening mee heeft gehouden dat de verschuiving van de grens van het bebouwingsvlak in de richting van het perceel met zich brengt dat de open ruimte tussen dat perceel en de grens van het bebouwingsvlak op grond van de vrijstelling van het bestemmingsplan grotendeels met bebouwing is gevuld, zodat de SAOZ het planologisch nadeel verkeerd heeft ingeschat.
2.7.1. In het besluit van 17 november 2005, gelezen in samenhang met de brief van de SAOZ van 25 april 2005, heeft de gemeenteraad het standpunt ingenomen dat bij een maximale invulling van het bestemmingsplan eveneens inkijk in de woning en achtertuin mogelijk zou zijn geweest en dat de planologische maatregel in objectieve zin derhalve niet tot een verdergaande aantasting van de privacy heeft geleid. In de rapporten van Houdringe en de verslagen van de StAB is niet aangegeven dat dit standpunt, uitgaande van de maximale invulling van het bestemmingsplan als door de gemeenteraad bedoeld, niet juist is, zodat er geen grond bestaat voor het oordeel dat de gemeenteraad dat standpunt niet in redelijkheid heeft kunnen innemen. Anders dan de rechtbank heeft overwogen, is de Afdeling van oordeel dat de SAOZ op pagina 6 van haar advies van augustus 2004 wel degelijk rekening heeft gehouden met de verschuiving van het bebouwingsvlak in de richting van het perceel en dat als nadeel heeft aangemerkt.
In de rapporten van Houdringe en de verslagen van de StAB is voorts niet weerlegd dat, zoals uit het advies van de SAOZ van augustus 2004 valt af te leiden, door de opening van het kindercentrum slechts van een geringe toename van de gebruiksintensiteit en geluidsoverlast sprake zal zijn. [appellant sub 1] heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de opening van dat kindercentrum in zodanige mate zal toenemen dat dit tot waardedaling van de onroerende zaak leidt.
Het vorenstaande brengt mee dat het betoog van [appellant sub 1] faalt en dat van de gemeenteraad slaagt.
2.8. [appellant sub 1] betoogt terecht dat de rechtbank ten onrechte geen oordeel heeft gegeven over de beroepsgrond dat de waarde van de woning verkeerd is geschat, maar dit leidt dat niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak, omdat [appellant sub 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het advies van de SAOZ op het onderdeel taxatie zodanige gebreken bevat dat de gemeenteraad zijn besluit daarop niet in redelijkheid heeft kunnen baseren. De SAOZ heeft de onroerende zaak door een makelaar doen taxeren en de enkele omstandigheid dat een door [appellant sub 1] ingeschakelde makelaar tot een hogere taxatie komt, brengt niet met zich dat de taxatie van de door de SAOZ ingeschakelde taxateur voor onjuist moet worden gehouden, te minder niet nu die taxateur ter zitting toereikend heeft toegelicht waarom hij de taxatie van de door [appellant sub 1] ingeschakelde taxateur te hoog acht. Ook aan de gemaakte vergelijking met de voor andere woningen aan de Neuhuyskade betaalde koopsommen kan niet de door [appellant sub 1] gewenste waarde worden gehecht, omdat de ligging van de onroerende zaak slechts één van de vele te taxeren factoren is.
2.9. [appellant sub 1] en [partij] betoogt ten slotte terecht dat de rechtbank ten onrechte geen beslissing heeft genomen op hun verzoek om de gemeenteraad te veroordelen tot vergoeding van de kosten van de contra-expertise. [appellant sub 1] heeft bij brief van 23 januari 2007 uitdrukkelijk verzocht om vergoeding van deze kosten. Aangezien de rechtbank heeft nagelaten te beslissen op dat verzoek is het hoger beroep van [appellant sub 1] in zoverre gegrond.
2.10. De slotsom is dat beide hoger beroepen gegrond zijn. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, overweegt de Afdeling dat [appellant sub 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de adviezen van de SAOZ onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of zodanige gebreken bevatten dat de besluitvorming daarop niet kon worden gebaseerd, zodat geen grond bestaat voor het oordeel dat de gemeenteraad voor het nemen van het besluit van 17 november 2005 niet van deze adviezen mocht uitgaan. Voor het inschakelen van een eigen deskundige was onder deze omstandigheden geen redelijke grond, zodat de kosten daarvan voor rekening van [appellant sub 1] moeten blijven. Aangezien de in beroep voorgedragen beroepsgronden niet tot een ander oordeel leiden, zal de Afdeling het beroep van [appellant sub 1] tegen het besluit van 17 november 2005 ongegrond verklaren.
2.11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 31 januari 2008 in zaak nr. 05/9414;
III. verklaart het door [appellant sub 1] bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. H. Troostwijk en mr. C.H.M. van Altena, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Hazen
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 27 augustus 2008
452.