Uitspraak
200704120/1.
Datum uitspraak: 2 april 2008
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. 06/6979 van de rechtbank 's-Gravenhage van 4 mei 2007 in het geding tussen:
appellant
en
de raad van de gemeente Teylingen.
1. Procesverloop
Bij besluit van 29 juni 2006 heeft de raad van de gemeente Teylingen (hierna: de gemeenteraad) over het door [appellant] tegen het besluit van 23 september 2003 tot vergoeding van planschade gemaakte bezwaar opnieuw besloten en het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 mei 2007, verzonden op 8 mei 2007, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 14 juni 2007, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 11 juli 2007.
De gemeenteraad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 10 januari 2008, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. A.M.C. Marius-van Eeghen, advocaat te Den Haag, vergezeld door P.G. Jager, vastgoedconsultant, en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. E.J.M. Rietveld, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend.
De Afdeling heeft de zaak verder behandeld ter zitting op 20 februari 2008, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. A.M.C. Marius-van Eeghen, vergezeld door P.G. Jager, en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. E.J.M. Rietveld, vergezeld door C.N.L. van der Lee, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om vergoeding van planschade dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. [appellant], voormalig eigenaar en bewoner van het perceel, plaatselijk bekend [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel), heeft verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van de vaststelling van het bestemmingsplan "Centrum en Zuid". Dit plan voorziet op gronden ten zuidoosten en oosten van het perceel in een supermarkt en een parkeergarage met ontsluiting. Ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan "Centrum" konden de gronden direct ten zuiden en ten zuidoosten van het perceel worden ingericht als tuin. Ten zuidoosten van het perceel kon bebouwing worden opgericht.
Bij besluit van 23 september 2003 heeft de raad van de gemeente Sassenheim, thans de gemeente Teylingen, [appellant] ter vergoeding van planschade € 37.500,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 maart 2002 toegekend.
Bij besluit van 7 december 2004 heeft de raad van de gemeente Sassenheim, het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 oktober 2005 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dit besluit wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) vernietigd en bepaald dat de raad van de gemeente Sassenheim een nieuw besluit op het gemaakte bezwaar neemt met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen. De rechtbank heeft hierbij overwogen dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat bij de vaststelling van de waarde als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde) reeds rekening is gehouden met de toekomstige waardedaling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de raad van de gemeente Sassenheim zich daarom ten onrechte op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de woning van [appellant] geen rol kan spelen bij het vaststellen van de hoogte van de door [appellant] geleden planschade.
Bij besluit van 29 juni 2006 heeft de gemeenteraad over het door [appellant] gemaakte bezwaar opnieuw besloten en dit bezwaar gegrond verklaard voor zover de raad van de gemeente Sassenheim zich op het standpunt heeft gesteld dat de WOZ-waarde van de woning van [appellant] geen rol kan spelen bij het vaststellen van de geleden planschade. Bij dit besluit heeft de gemeenteraad het besluit van 23 september 2003 herroepen en in de plaats daarvan een nieuw besluit genomen. De gemeenteraad heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de woning van [appellant], gelet op het nader advies van de SAOZ van 29 maart 2006, geen aanleiding geeft de hoogte van de planschadevergoeding aan te passen.
2.4. In geschil is uitsluitend de hoogte van de planschadevergoeding. [appellant] betwist het oordeel van de rechtbank dat het nadere advies van de SAOZ van 29 maart 2006 een afdoende motivering bevat voor het standpunt van de gemeenteraad dat de waardedaling bijna 5% bedraagt. [appellant] betoogt dat de rechtbank wat betreft de vaststelling van de planschadevergoeding ten onrechte geen betekenis heeft toegekend aan de daling van de WOZ-waarde van zijn woning. Deze WOZ-waarde is ten gevolge van de komst van de supermarkt met parkeergelegenheid met 10,2% gedaald, aldus [appellant]. Hij betoogt dat deze waardedaling indicatief moet zijn voor de vaststelling van de hoogte van de planschadevergoeding omdat de feitelijke situatie, waarop de WOZ-waarde is gebaseerd, gelijk is aan hetgeen planologisch maximaal kon worden gerealiseerd. In dit verband wijst hij erop dat zowel onder het voorheen geldende bestemmingsplan "Centrum" als onder het bestemmingsplan "Centrum en Zuid" nabij zijn perceel twee vrijstaande woningen mochten worden gebouwd, maar dat aan deze bouwmogelijkheid, gelet op de afstand tussen zijn perceel en deze woningen, geen betekenis toekomt bij het vaststellen van de planschadevergoeding.
2.4.1. De Afdeling heeft met toepassing van artikel 8:68, eerste lid, van de Awb het onderzoek heropend, nu de door de gemeenteraad op 10 januari 2008 ter zitting van de Afdeling gegeven toelichting op het advies van de SAOZ van 29 maart 2006 dat aan het besluit van 29 juni 2006 ten grondslag is gelegd, onvoldoende concreet was en een toelichting op de samenhang van voornoemd advies met het advies van juli 2003 dat aan het besluit van 23 september 2003 ten grondslag is gelegd, noodzakelijk werd geacht.
2.4.2. Ter zitting van de Afdeling op 20 februari 2008 is het advies van de SAOZ van 29 maart 2006 nader toegelicht. In dit advies is vermeld dat, aangezien de planologische verandering, zulks als gevolg van de voorheen bestaande planologische "maximale invulling" van het voorheen geldende bestemmingsplan, van aanmerkelijk minder verstrekkende betekenis is, de door de SAOZ aangehouden waardedruk, omgerekend ongeveer 5% van de maatgevende waarde, zich op één lijn laat zetten met de in de WOZ-waardering tot uitdrukking gekomen feitelijke waardedruk van 10%.
Ter zitting is gebleken dat, zoals ook in het advies van de SAOZ van juli 2003 staat vermeld, ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan op de gronden met de bestemming "Openbare en bijzondere doeleinden", gelegen ten zuidoosten van het perceel, bebouwing met een goothoogte van 10 m, eventueel met een kapconstructie tot 15 m, kon worden opgericht en die gronden konden worden gebruikt voor opvangcentra van uiteenlopende aard, zoals bijvoorbeeld een verpleegtehuis met poliklinische opvangfaciliteiten, een instelling voor begeleid wonen voor gehandicapten of een opvangcentrum voor drugsverslaafden. Naar ter zitting is komen vast te staan, was ter plaatse van de gronden met de bestemming "Openbare en bijzondere doeleinden" die bestemming feitelijk niet maximaal ingevuld. Voorts is komen vast te staan dat twee vrijstaande woningen die achter het perceel konden worden gebouwd, feitelijk niet zijn gerealiseerd. Hierdoor was ter plaatse sprake van een parkachtige omgeving. Nu hetgeen ingevolge het bestemmingsplan "Centrum" planologisch maximaal kon worden gerealiseerd, verschilt van de destijds bestaande feitelijke situatie, is volgens de gemeenteraad het verschil tussen de door hem aangehouden en op het advies van de SAOZ gebaseerde waardedaling en de daling van de WOZ-waarde verklaarbaar.
Aangezien voor de bepaling van de WOZ-waarde vooral de feitelijke situatie bepalend is en met de hiervoor genoemde maximale mogelijkheden ingevolge het voorheen geldende planologische regime geen rekening is gehouden, treft het beroep van [appellant] op de indicatieve betekenis van de bepaling van de WOZ-waarde voor de hoogte van de planschadevergoeding geen doel.
Uit het vorenoverwogene volgt dat de rechtbank terecht tot het oordeel is gekomen dat het besluit van de gemeenteraad van 29 juni 2006, gelet op het nadere advies van de SAOZ van 29 maart 2006, genoegzaam is gemotiveerd.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.6. Gelet op het onder 2.4.1. overwogene en ter zitting van de Afdeling op 20 februari 2008 is gebleken dat het advies van 25 november 2002 niet volledig was en [appellant] hierdoor op het verkeerde been is gezet, dienen in dit geval de proceskosten te worden vergoed op na te volgen wijze.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. veroordeelt de gemeenteraad tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 966,00 (zegge: negenhonderdzesenzestig euro), welk bedrag geheel is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Teylingen aan [appellant] onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. W. van den Brink en mr. W.D.M. van Diepenbeek, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.F.J. Bindels, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Bindels
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 2 april 2008
85-505.