Uitspraak
200705428/1.
Datum uitspraak: 12 maart 2008
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak nr. 06/648 van de rechtbank Maastricht van 26 juni 2007 in het geding tussen:
appellante
en
de raad van de gemeente Beek.
1. Procesverloop
Bij besluit van 16 december 2004 heeft de raad van de gemeente Beek (hierna: de raad) het verzoek van [appellante]) om het toekennen van een planschadevergoeding afgewezen.
Bij besluit van 9 februari 2006 heeft de raad het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 juni 2007, verzonden op die datum, heeft de rechtbank Maastricht (hierna: de rechtbank) het daartegen door [appellante] ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] bij brief bij de Raad van State ingekomen op 31 juli 2007, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak gevoegd met zaak nr.
200705471/1ter zitting behandeld op 7 februari 2008, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. P.W.A.M. van Roy, advocaat te Beek, en de raad, vertegenwoordigd door mr. D.H.A.S. Gidding, werkzaam bij de gemeente Beek, zijn verschenen.
200705471/1ter zitting behandeld op 7 februari 2008, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. P.W.A.M. van Roy, advocaat te Beek, en de raad, vertegenwoordigd door mr. D.H.A.S. Gidding, werkzaam bij de gemeente Beek, zijn verschenen.
Na zitting is de zaak gesplitst van zaak nr. 200705471/1.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. [appellante] heeft de raad verzocht om vergoeding van de schade die zij stelt te lijden in de vorm van waardevermindering van haar perceel aan de [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel), als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Kern Beek" (hierna: het bestemmingsplan) waardoor de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van het perceel zijn beperkt.
2.3. De raad heeft zijn besluit tot afwijzing van het verzoek gebaseerd op een advies van ODplus BV van 26 maart 2004. In dit advies is gesteld dat op grond van het oude planologische regime voor het perceel geen gebruiksbeperkingen golden en dat de bebouwingsmogelijkheden van het perceel slechts werden beperkt door de bouwverordening.
In het bestemmingsplan is aan het perceel de bestemming "Woondoeleinden" met de aanduiding 'detailhandelsdoeleinden' toegekend. In voormeld advies is gesteld dat daarmee in het bestemmingsplan zowel de gebruiks- als de bebouwingsmogelijkheden van het perceel zijn beperkt. Geconcludeerd is dat uit taxatie blijkt dat per saldo geen waardevermindering van het perceel optreedt, omdat het perceel zowel onder het oude planologische regime als onder het bestemmingsplan zijn hoogste waarde ontleent aan volledig gebruik voor woondoeleinden en deze hoogste waarden aan elkaar gelijk zijn. Bij brief van 10 juni 2005 heeft ODPlus BV een toelichting op de taxatie gegeven. Daarin is vermeld dat de taxatie is gebaseerd op de zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij de waarde van het object is vergeleken met prijzen van vergelijkbare objecten in de markt op en rond de peildatum. Voorts is vermeld dat op de kennis en ervaring van de taxateur dient te worden vertrouwd dat de juiste vergelijkingsobjecten zijn gebruikt.
Namens [appellante] is door Jonk Taxatie B.V. op basis van de planologische vergelijking uit het advies van ODPlus BV een eigen taxatie gemaakt. Daarin is gesteld dat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan gebruik voor woondoeleinden met bedrijf/winkelruimte met een ruime mate aan uitbreidingsmogelijkheden, op grond waarvan een waardevermindering van het perceel van € 40.000,- is gesteld.
2.4. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door ODPlus BV gemaakte taxatie voldoende is gemotiveerd, nu niet kenbaar is welke objecten ter vergelijking in die taxatie zijn betrokken.
2.4.1. Dit betoog slaagt. De taxatie van ODPlus BV is gemaakt door een beëdigd taxateur. Inzichten van een deskundige zijn in een geval als dit gebaseerd op kennis en ervaring. Een nadere onderbouwing van die inzichten kan dan ook niet in alle gevallen worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het advies voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming. Nu de taxatie tot stand is gekomen op grond van de zogenoemde vergelijkingsmethode, vereist de controleerbaarheid van de gedachtegang van de taxateur, dat de objecten die in de vergelijking zijn betrokken kenbaar zijn. Aan dit vereiste is in dit geval niet voldaan. [appellante] is daardoor belemmerd in haar mogelijkheden om de door ODPlus BV gemaakte taxatie gemotiveerd te bestrijden. Dit klemt te meer nu bij deze taxatie zonder nadere motivering is gesteld dat het perceel zowel onder het oude planologische regime als onder het bestemmingsplan zijn hoogste waarde ontleent aan gebruik voor woondoeleinden en dat deze hoogste waarden aan elkaar gelijk zijn, terwijl op grond van het oude planologische regime een grotere woning gebouwd had kunnen worden. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte geoordeeld dat de raad het advies van ODPlus BV aan de bij het besluit op bezwaar gehandhaafde afwijzing van het verzoek van [appellante] ten grondslag mocht leggen.
2.5. Het hoger beroep is gegrond en de aangevallen uitspraak moet worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen zal de Afdeling het beroep alsnog gegrond verklaren en het besluit op het door [appellante] gemaakte bezwaar vernietigen. Nu het rapport van Jonk Taxatie B.V. eveneens op een niet nader gemotiveerde stellingname omtrent de hoogste waarde van het perceel berust, biedt dat rapport de Afdeling geen basis om met toepassing van het bepaalde in artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht het geschil zelf te beslechten en dient de raad met inachtneming van deze uitspraak een nieuwe beslissing op het door [appellante] gemaakte bezwaar te nemen.
2.6. De raad dient op na te melden wijze in de proceskosten van [appellante] te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Maastricht van 26 juni 2007 in zaak nr. 06/648;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad der gemeente Beek van 9 februari 2006;
V. veroordeelt de raad der gemeente Beek tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.288,00 (zegge: twaalfhonderdachtentachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Beek aan [appellante] onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald;
VI. gelast dat de gemeente Beek aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 355,00 (zegge: driehonderdvijfenvijftig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, Voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Rop, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Rop
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2008
417.