Uitspraak
200703290/1.
Datum uitspraak: 23 januari 2008
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Tubbergen, gevestigd te Tubbergen,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. 06/ 890 van de rechtbank Almelo van 6 april 2007 in het geding tussen:
[wederpartij],
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 9 januari 2006 heeft appellant (hierna: de gemeenteraad) het verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 12 juni 2006 heeft de gemeenteraad het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 6 april 2007, verzonden op die dag, heeft de rechtbank Almelo (hierna: de rechtbank) het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en het bestreden besluit vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft de gemeenteraad bij brief van 9 mei 2007, bij de Raad van State ingekomen op 10 mei 2007, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 7 juni 2007. Deze brieven zijn aangehecht.
De brief van 9 mei heeft het Hoofd van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling, Milieu en Economie namens het college hoger beroep ingesteld. Dit is bij brief van 10 mei 2007 nog eens bekrachtigd.
Bij brieven van 4 juli 2007 en 8 november 2007 heeft [wederpartij] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 november 2007, waar de gemeenteraad, vertegenwoordigd door W.G. Hueck, ambtenaar van de gemeente, en [wederpartij], vertegenwoordigd door G.J. Boers, gemachtigde, vergezeld van [familie], zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. De Afdeling stelt vast dat het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college), gelet op artikel 160, eerste lid, onder f, van de Gemeentewet, zoals deze bepaling sinds de inwerkingtreding van de Wet dualisering gemeentebestuur op 7 maart 2002 luidt, bevoegd was namens de gemeenteraad het onderhavige hoger beroep in te stellen. Hetgeen namens [wederpartij] in zijn brief van 4 juli 2007 in dit verband is aangegeven, doet hieraan niet af reeds omdat het college ook bevoegd is namens de gemeenteraad hoger beroep in te stellen indien er niet tijdig een daartoe strekkend besluit van de gemeenteraad voorhanden is. Anders dan [wederpartij] heeft aangegeven, kan uit het hoger beroepschrift overigens wel worden afgeleid dat namens de gemeenteraad hoger beroep is ingesteld. De stelling van [wederpartij] dat de gemeenteraad niet-ontvankelijk moet worden verklaard, treft dan ook geen doel.
2.2. In zijn brief van 4 juli 2007 komt [wederpartij] voorts op tegen de proceskostenveroordeling die is uitgesproken door de rechtbank. Hij meent dat deze te laag is. Hij heeft echter geen hoger beroep ingesteld zodat hetgeen hij in dat verband heeft betoogd in deze procedure niet in aanmerking kan worden genomen.
2.3. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan of een vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.4. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
2.5. [wederpartij] heeft verzocht om vergoeding van schade in de vorm van waardevermindering van zijn woning aan de [locatie] te Tubbergen als gevolg van de bij besluit van 24 mei 2004 verleende vrijstelling op grond van artikel 19 van de WRO van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Dorp-Tubbergen, partiële herziening Kemperink/Borggreve" (hierna: het bestemmingsplan) ten behoeve van het realiseren van een appartementencomplex op de hoek Molenstraat/Grotestraat te Tubbergen (hierna: het appartementencomplex) dat bestaat uit drie bouwlagen met twee wooneenheden op de begane grond, twee woonheden op de eerste verdieping en een woning op de tweede verdieping. De gevel aan de zijde van de woning van [wederpartij] heeft een breedte van circa 9 meter en deze bevindt zich op een afstand van circa 25 meter uit de voorgevel van de woning van [wederpartij]. De hoogte van de eerste twee bouwlagen is in totaal circa 6 meter en de (totale) hoogte ter plaatse van het penthouse is circa 9,30 meter. Bij dit besluit is tevens bouwvergunning 1e fase verleend. Bij besluit van 29 november 2004 is bouwvergunning 2e fase verleend ten behoeve van de bouw van het appartementencomplex. [wederpartij] stelt zich op het standpunt dat ten gevolge van het realiseren van het appartementencomplex zijn uitzicht en privacy vergaand worden aangetast en dat er een forse toename van de verkeersdrukte in de straat zal ontstaan.
2.6. De gemeenteraad heeft het verzoek van [wederpartij] afgewezen. Voor de afwijzing van het verzoek om planschade is de gemeenteraad afgegaan op het advies van Hoogstate Taxateurs o/z en Rentmeester B.V. (hierna: Hoogstate), die in oktober 2005 op verzoek van de gemeenteraad advies heeft uitgebracht.
2.7. Ingevolge het bestemmingsplan geldt - vanuit de woning van [wederpartij] bezien - eerst de bestemming "Verkeersgebied" (Grotestraat) en vervolgens de bestemming "Meergezinshuizen" (voormalige hotel Kemperink) met ten noorden daarvan de bestemming "Groenvoorzieningen". Op de percelen ten oosten daarvan, op een afstand van circa 40 meter uit de gevel van de woning van [wederpartij], rust de bestemming "Woonhuizen". Ingevolge artikel 3, aanhef en onder B, onder 1, van de planvoorschriften mogen op de tot "Woonhuizen" bestemde gronden uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming met dien verstande dat de woonhuizen uitsluitend binnen de bebouwingsvlakken worden opgericht, alsmede dat de woonhuizen uitsluitend vrijstaand dan wel twee aaneen mogen worden gebouwd met aan maximale goothoogte van 6 meter en een dakhelling van tenminste 30º en ten hoogste 60º. Ingevolge artikel 3, aanhef en onder B, onder 2, van de planvoorschriften mogen bij een woonhuis bijgebouwen worden gebouwd, buiten het bebouwingsvlak met een oppervlakte van maximaal 50 m2. De goothoogte daarvan bedraagt maximaal 3 meter. In artikel 9 van de planvoorschriften is een algemene, aanvullende vrijstellingsbevoegdheid van onder meer 10% van de voorgeschreven afmetingen van de bebouwingen opgenomen. Ingevolge het bestemmingsplan rusten op de gronden waar het appartementencomplex wordt gerealiseerd de bestemmingen "Woonhuizen", "Groenvoorzieningen" en "Tuinen".
2.8. De gemeenteraad betoogt dat de rechtbank het bestreden besluit ten onrechte heeft vernietigd. De gemeenteraad heeft daartoe aangevoerd dat de rechtbank er ten onrechte van is uitgegaan dat het bestemmingsplan "Dorp Tubbergen 1967" bij de planvergelijking is betrokken. In zijn visie heeft de planschadeadviseur van Hoogstate in zijn risico-analyse alleen naar dit bestemmingsplan verwezen bij de beoordeling van de causaliteit en de taxatie van de mogelijke waardevermindering van de woning. Daarin heeft de adviseur, aldus de gemeenteraad, naast de onderhavige planologische mutatie, andere waardebepalende aspecten betrokken. Een van die andere aspecten is de invloed van een andere vorm van inkijk dan die welke door het nieuwe planologische regime veroorzaakt wordt. Die andere vorm van inkijk komt vanuit de locatie van het voormalige hotel Kemperink.
2.9. Op de gronden waar het voormalige hotel Kemperink is gelegen rust ingevolge het bestemmingsplan de bestemming "Meergezinshuizen". Het hotel wordt verbouwd tot appartementencomplex. Ingevolge het aan het bestemmingsplan voorafgaande bestemmingsplan "Dorp Tubbergen 1967" rustte op de gronden de bestemmingen "horeca" en "kleine bedrijven".
2.10. Op p. 7 van het advies van Hoogstate van oktober 2005 is onder meer het volgende opgenomen:
"Geconcludeerd moet worden dat de zichtlijn vanuit het voormalige hotel Kemperink, zowel beoordeeld vanuit de bestemming in het bestemmingsplan als in het daaraan voorafgaande bestemmingsplan "Dorp Tubbergen 1967" (met bestemmingen horeca en kleine bedrijven) bij maximale invulling, dat wil zeggen uitgaande van de meest ongunstige situatie voor aanvrager, sprake is van een zeker zo direct zicht in de woonkamer en in de slaapkamer op de verdieping"
"De qua planschadebeoordeling hier relevante vraag is of een redelijk handelend en denkend koopgegadigde, vanwege het nieuwe planologische regime met betrekking tot het appartementengebouw, een lagere waarde voor de woning van aanvrager zou bedingen dan zonder deze planologische mutatie. Gelet op het hiervoor genoemde is ondergetekende, na gevoerd overleg met taxateur-makelaar Schiphorst, tot de conclusie gekomen dat zo'n koopgegadigde stellig aandacht zal schenken aan het privacyverlies als gevolg van voetgangers en gebruikers van het voormalige hotel Kemperink en dat geen aanvullende waardedruk als gevolg van het hiervoor omschreven nieuwe planologische regime wordt geleden."
2.11. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat uit deze opmerkingen volgt dat Hoogstate niet alleen de locatie met de bestemming "Meergezinshuizen" waar voorheen het hotel Kemperink was gelegen in aanmerking heeft genomen, maar ook de invloed van het voormalige hotel Kemperink heeft betrokken in de planvergelijking en bij het antwoord op de vraag of een koopgegadigde hierdoor een lagere waarde voor de woning van [wederpartij] zou bedingen. Met de rechtbank acht de Afdeling dit onjuist. Niet de aanwezigheid van het voormalige hotel en hetgeen op basis van het voor het bestemmingsplan geldende bestemmingsplan "Dorp Tubbergen 1967" mogelijk was is voor de onderhavige planologische vergelijking relevant maar hetgeen op basis van de bestemming "Meergezinshuizen" maximaal mogelijk was.
2.12. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.13. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken. [wederpartij] heeft zich in hoger beroep doen bijstaan door G.J. Boers, die als beëdigd taxateur werkzaam is bij G.J. Boers makelaardij o.z. & taxatiebureau. Ter zitting heeft G.J. Boers desgevraagd aangegeven dat hij enkele malen per jaar juridische bijstand verleent. Hieruit leidt de Afdeling af dat G.J. Boers niet beroepsmatig rechtsbijstand verleent in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De door [wederpartij] gestelde kosten voor beroepsmatige rechtsbijstand in hoger beroep, komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. bepaalt dat van de raad van de gemeente Tubbergen een griffierecht van € 428,00 (zegge: vierhonderdachtentwintig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, Voorzitter, en mr. W. van den Brink en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, Leden, in tegenwoordigheid van mr. E.M. Ouwehand, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Ouwehand
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 23 januari 2008
224.