Uitspraak
200703244/1.
Datum uitspraak: 7 november 2007
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellant sub 2] en
3. [appellant sub 3], allen wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in de zaken nos. AWB06/1300, 1319 en 1321 van de rechtbank 's-Gravenhage van 23 maart 2007 in het geding tussen:
appellanten
en
de raad van de gemeente Jacobswoude.
1. Procesverloop
Bij besluit van 7 oktober 2004 heeft de raad van de gemeente Jacobswoude (hierna: de gemeenteraad) de verzoeken om vergoeding van planschade van appellanten sub 1 en 3 afgewezen en appellant sub 2 € 5.000 aan vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 22 december 2005 heeft de gemeenteraad, conform het advies van de commissie bezwaar- en beroepschriften van 2 juni 2005, het door appellanten daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 23 maart 2007, verzonden op 27 maart 2007, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) de door appellanten daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten, ieder voor zich bij brief van 8 mei 2007, bij de Raad van State ingekomen op 9 mei 2007, hoger beroep ingesteld. Appellanten hebben, eveneens ieder voor zich de gronden aangevuld bij brief van 6 juni 2007. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 6 juli 2007 heeft de raad van de gemeente Jacobswoude van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 september 2007, waar appellanten sub 1 en 2, bijgestaan door mr. Th.H.W. Juta, en appellant sub 3 bij zijn gemachtigde mr. Juta voornoemd, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Arnhem, en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. R. van der Plas, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan of een vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijner laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
2.3. Appellanten zijn respectievelijk eigenaar van de woningen aan de [locatie 1], [locatie 2] en [locatie 3] te [plaats]. De verzoeken om planschade zijn zowel gebaseerd op de vaststelling van het bestemmingsplan "Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude" in 1999 als op de vaststelling van het wijzigingsplan daarvan "Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude wijzigingsplan Beukenlaan 1e fase". Het gebruik van de gronden (schuin)tegenover deze woningen aan de overzijde van de Beukenlaan is als gevolg van de vaststelling van deze plannen van agrarisch gebruik gewijzigd in het gebruik ten behoeve van wonen. Aan hun verzoek om planschadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO hebben appellanten ten grondslag gelegd dat zij als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan schade lijden door de veranderde en in hun ogen toegenomen bebouwingsmogelijkheden. Er is volgens appellanten sprake van aantasting van het woongenot door verlies van uitzicht en privacy. Hun woningen staan thans niet meer aan de rand van de bebouwing, grenzend aan een landelijke omgeving, maar midden in een woonwijk. Daarnaast zullen de verkeersdruk en verkeershinder aanmerkelijk toenemen. Het gevolg is volgens appellanten dat hun woningen in waarde zijn gedaald.
2.4. De gemeenteraad heeft ten aanzien van de verzoeken om schadevergoeding Arcadis Ruimte & Milieu BV te Hoofddorp (hierna: Arcadis) om advies gevraagd. Arcadis heeft in haar adviezen van 8 juli 2004 een planvergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan "Dorpskern I" en het bestemmingsplan "Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude" en vervolgens tussen dit laatste plan en het bestemmingsplan "Kernen Leimuiden Rijnsaterwoude wijzigingplan Beukenlaan 1e fase" (hierna: het wijzigingsplan).
Het bestemmingsplan "Dorpskern I" voorzag in agrarisch gebruik en gebruik ten behoeve van wandelpaden en kinderspeelplaatsen. Ter plaatste van de bestemming agrarische doeleinden met de nadere aanwijzing (z) zijn geen gebouwen toegestaan. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Voor deze bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale hoogte voor silo's en hooibergen van 15 m. Er is voor deze bouwwerken geen maximale oppervlakte bepaald. Verder kunnen er bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd met een hoogte van circa 9 m. Ingevolge het bestemmingsplan "Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude" was, samengevat, agrarisch gebruik mogelijk en de bouw van 1 agrarisch hulpgebouw met een oppervlakte van 57,5 m2. Arcadis heeft het standpunt ingenomen dat de planologische wijziging als gevolg van laatstgenoemd bestemmingsplan niet tot een planologisch nadeliger situatie leidt.
Het wijzigingsplan daarentegen maakt een woonwijk met 65 woningen (hierna: de woonwijk) mogelijk met een totale oppervlakte van 5400 m2 en een hoogte van 15 meter. Op basis hiervan heeft Arcadis voor de afzonderlijke woningen van appellanten adviezen opgesteld waarin op het planologische nadeel en mogelijke schade is ingegaan. Volgens Arcadis is in alle gevallen ten gevolge van de planologische wijziging sprake van een planologische verslechtering. Voor de woning van appellant sub 2 ([locatie 2]) wordt de schade getaxeerd op € 5.000. Daarbij is belang gehecht aan een wijziging van het uitzicht vanuit de woning, gebruik en karakteristiek van de directe omgeving en de inschijning van autolampen. Voor wat betreft de twee andere appellanten heeft Arcadis geconcludeerd dat gelet op de bestaande situatie in de directe omgeving waar zich een baggerdepot en sportvelden bevinden, de omgeving van de woningen aan de [locatie 1] en [locatie 3] door de komst van de schuin tegenover die woningen gelegen woonwijk niet in die mate nadelig wordt beïnvloed dat de aanvragers door deze planologische wijziging schade lijden. De gemeenteraad heeft zijn besluiten op deze adviezen gebaseerd.
2.5. Appellanten sub 1 en 3 klagen dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeenteraad er ten onrechte van uit is gegaan dat in hun situatie geen sprake is van waardevermindering van hun woningen. Appellant sub 2 klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeenteraad de waardedaling van zijn woning te laag heeft vastgesteld. Zij betogen in dit verband allen dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeenteraad ten onrechte is afgegaan op de adviezen van Arcadis en dat de rechtbank daarbij ten onrechte is voorbijgegaan aan de door hen overgelegde taxatierapporten van 2 februari 2005, opgesteld door een makelaar-taxateur bij Kolpa Makelaars BV te Rotterdam, waarin de waardedaling van de woningen op een hoger bedrag is getaxeerd. Daartoe hebben zij allereerst aangevoerd dat de rechtbank heeft miskend dat Arcadis en daarmee de gemeenteraad bij de planvergelijking ten onrechte slechts is uitgegaan van een planologische verslechtering als gevolg van de 1e fase van het totale plan tot verwezenlijking van de woonwijk (bouw van 65 woningen) en ten onrechte de in het bestemmingsplan "Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude" opgenomen wijzigingsbevoegdheid - die benodigd is voor het realiseren van de 2e en 3e fase van de woonwijk - niet van invloed heeft geacht. Voorts hebben appellanten sub 1 en 3 aangevoerd dat in de taxaties van Arcadis ten onrechte de aanwezigheid van het baggerdepot en het sportcomplex als waardedrukkende elementen zijn opgevoerd, omdat het baggerdepot een tijdelijke situatie betreft en omdat er ten aanzien van het sportcomplex geen sprake is van nadelige invloed op de situatie ter plaatse.
2.6. Het betoog omtrent de wijzigingsbevoegdheid faalt. Deze bevoegdheid, zoals neergelegd in artikel 26, vierde lid, en artikel 36, derde lid, van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan "Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude", is terecht bij de (eerste) planvergelijking buiten beschouwing gelaten. Aan de in voormeld planvoorschrift neergelegde wijzigingsbevoegdheid in de zin van artikel 11 van Pro de WRO, komt gezien de vaste jurisprudentie van de Afdeling ter zake (onder meer uitspraak van 12 januari 2005 in de zaak no.
200402061/1, AB 2005, 121) in het kader van de vergelijking van de planologische regimes geen betekenis toe.
200402061/1, AB 2005, 121) in het kader van de vergelijking van de planologische regimes geen betekenis toe.
2.7. Met de rechtbank stelt de Afdeling voorts vast dat Arcadis is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat de gemeenteraad in beginsel op het door Arcadis uitgebrachte advies mag afgaan.
De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat appellant sub 2 niet aannemelijk heeft gemaakt dat het advies van Arcadis wat betreft de getaxeerde waardedaling van zijn woning zodanige gebreken bevat dat de besluitvorming daarop niet kon worden gebaseerd of dat het advies onzorgvuldig tot stand is gekomen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat de door Arcadis getaxeerde waardevermindering van de woning op onjuiste uitgangspunten berust, dan wel onzorgvuldig of anderszins gebrekkig is verricht. De enkele omstandigheid dat Kolpa die waardevermindering hoger taxeert, is onvoldoende om de taxatie van Arcadis terzijde te stellen. Nog daargelaten dat bij taxaties verschillende uitkomsten veelvuldig voorkomen bevat het rapport van Kolpa, anders dan het rapport van Arcadis, bovendien geen planvergelijking en zijn de uitgangspunten van de taxatie daarin niet inzichtelijk gemaakt.
Ten aanzien van appellanten sub 1 en 3 heeft Arcadis geconcludeerd dat zij ten gevolge van het wijzigingsplan in een planologische nadeliger situatie zijn komen te verkeren, maar heeft zij het standpunt ingenomen dat gezien de reeds bestaande omgeving waar zich een baggerdepot en sportvelden bevinden, de omgeving van de woningen aan de [locatie 1] en [locatie 3] niet in die mate nadeliger wordt beïnvloed dat zij door de planologische wijziging schade lijden. Uit de stukken en ter zitting is gebleken dat de sportvelden tegenover de woningen van appellanten sub 1 en 3 liggen en dat de woonwijk daarnaast komt te liggen dat wil zeggen schuin tegenover hun woningen. Voorts is gebleken dat het baggerdepot achter de sportvelden op ongeveer een afstand van 250 meter van de woningen van appellanten sub 1 en 3 is gelegen en dat er vanuit die woningen geen direct zicht is op dit depot. Dat het baggerdepot tijdelijk is, heeft de gemeenteraad niet weersproken. De sportvelden tegenover de woningen van appellanten sub 1 en 3 belemmeren het vrije uitzicht niet. Vanuit de woningen van appellanten sub 1 en 3 is zicht op de woonwijk. Blijkens de ter zitting getoonde kaart is er tevens zicht op de tussen de woonwijk en de sportvelden gelegen ontsluitingsweg. Als gevolg van de komst van de woonwijk moet worden aangenomen dat het verkeer en de daarmee gepaard gaande hinder op die ontsluitingsweg toeneemt. Gelet hierop acht de Afdeling onvoldoende gemotiveerd waarom er in het geval van appellanten sub 1 en 3 - anders dan in het geval van appellant sub 2 - in het geheel geen sprake is van schade ten gevolge van wijziging van het uitzicht vanuit hun woningen en van gebruik en karakteristiek van de directe omgeving.
2.8. Het hoger beroep van appellant sub 2 is ongegrond. Dat van appellanten sub 1 en 3 is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank had behoren te doen, de beroepen van appellanten sub 1 en 3 alsnog gegrond verklaren en de beslissing op bezwaar, voor zover die op hen betrekking heeft, vernietigen.
2.9. De gemeenteraad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart de hoger beroepen van appellanten sub 1 en 3 gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 23 maart 2007 in de zaken nos. AWB06/1300, 1319 en 1321, doch slechts voor zover de beroepen van appellanten sub 1 en 3 daarbij ongegrond zijn verklaard;
III. verklaart de bij de rechtbank ingestelde beroepen van appellanten sub 1 en 3 gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Jacobswoude van 22 december 2005, doch slechts voor zover het bezwaar van appellanten sub 1 en 3 daarbij ongegrond is verklaard;
V. bevestigt voormelde uitspraak voor het overige;
VI. veroordeelt de raad van de gemeente Jacobswoude tot vergoeding van bij appellanten sub 1 en 3 in verband met de behandeling van de beroepen en de hoger beroepen opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1288,00 (zegge: twaalfhonderdachtentachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Jacobswoude aan appellanten sub 1 en 3 onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald;
VII. gelast dat de gemeente Jacobswoude aan appelanten sub 1 en 3 het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 704,00 (zegge: zevenhonderdvier euro) voor de behandeling van het beroep en hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, Voorzitter, en mr. P.A. Offers en mr. C.H.M. van Altena, Leden, in tegenwoordigheid van mr. E.M. Ouwehand, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Ouwehand
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 7 november 2007
224.