Uitspraak
200609211/1, 200609216/1 en 200609221/1.
Datum uitspraak: 30 mei 2007
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
1. [appellant sub 1]
2. [appellant sub 2] en
3. [appellant sub 3], allen wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraken in zaken nos. AWB 05/7919, AWB 06/1056 en
AWB 06/1863 van de rechtbank 's-Gravenhage van 22 november 2006 in de gedingen tussen:
appellant sub 1, appellant sub 2 en appellant sub 3
en
de raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp.
1. Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 27 januari 2005 heeft de raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp (hierna: de gemeenteraad) ter vergoeding van planschade toegekend aan appellant sub 1: € 14.000, inclusief de wettelijke rente vanaf 10 april 2003 tot de dag der uitbetaling (in totaal een bedrag van € 16.416,16), aan appellant sub 2: € 19.000, inclusief de wettelijke rente vanaf 21 oktober 2002 tot de dag der uitbetaling (in totaal een bedrag van € 21.350,87), en aan appellant sub 3: € 14.000, inclusief de wettelijke rente vanaf 10 april 2003 tot de dag der uitbetaling (in totaal een bedrag van € 16.416,16).
Bij besluit van 29 september 2005 respectievelijk bij besluiten van 24 november 2005 heeft de gemeenteraad, overeenkomstig de betrokken adviezen van de Commissie Behandeling Bezwaarschriften, de bezwaren van appellant sub 1 en van appellanten sub 2 en 3 ongegrond verklaard.
Bij uitspraken van 22 november 2006, verzonden op 24 november 2006, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) de daartegen door appellanten ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Deze uitspraken zijn aangehecht.
Tegen deze uitspraken hebben appellanten bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 21 december 2006, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 29 januari 2007 heeft de gemeenteraad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaken ter zitting behandeld op 19 april 2007, waar appellanten, bijgestaan door [makelaar] te [plaats], en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. M.A. Boender en J.C. van Eeden, beiden ambtenaar der gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan of een vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijner laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
2.3. Appellanten, elk eigenaar van een woning aan de [locatie] te [plaats], hebben, voor zover thans van belang, verzocht om vergoeding van de door hen gestelde waardevermindering van hun woning ten gevolge van de vaststelling van de bestemmingsplannen "Nieuwe Veen" en "Kruisweg II/III".
2.4. Bij de in bezwaar gehandhaafde beslissingen heeft de gemeenteraad aan appellanten schadevergoeding toegekend. Hij heeft dat doen steunen op de ter zake aan hem uitgebrachte adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ-adviezen). De SAOZ komt tot de conclusie dat de wijziging van het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak Nootdorp" naar het bestemmingsplan "Kruisweg II/III" voor de woningen van appellanten heeft geleid tot een aantasting van het uitzicht, beperkte toename van de gebruiksintensiteit en een aantasting van de situeringswaarde. De wijziging van het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak Nootdorp" naar het bestemmingsplan "Nieuwe Veen" heeft volgens SAOZ geleid tot een verdere aantasting van de situeringswaarde van de woningen en een beperkte toename van het gebruik. De waardedaling tengevolge van de planologische wijziging heeft de SAOZ bepaald op respectievelijk € 11.000,-- en € 3.000,-- voor appellanten sub 1 en 3 en op respectievelijk € 15.000,-- en € 4.000,-- voor appellant sub 2.
2.5. Volgens appellanten heeft de rechtbank miskend dat door de gemeenteraad en de SAOZ geen juiste planvergelijking is gemaakt, omdat bij de maximale invulling van het oude planologische regime neergelegd in het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak Nootdorp" ten onrechte de mogelijkheid van kassenbouw in aanmerking is genomen. Zij hebben daartoe aangevoerd dat realisering van de kassen niet meer mogelijk was nu uit het Kroonbesluit van 6 oktober 1978 volgt dat de percelen waar de kassenbouw was voorzien open moesten worden gehouden in verband met de aanleg van een zoetwaterkanaal en een verdubbeling van de spoorlijn Utrecht-Den Haag.
2.5.1. Dit betoog faalt. In 1973 is voor het gebied waar het "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak Nootdorp" gold, het bestemmingsplan "Buitengebied" vastgesteld. Door het Kroonbesluit van 6 oktober 1978, waar appellanten een beroep op hebben gedaan, is dit bestemmingsplan, voor zover thans van belang, in werking getreden behoudens voor zover dat betrekking had op een grondstrook waaraan gedeputeerde staten van Zuid-Holland goedkeuring hadden onthouden. Voor deze grondstrook tegenover de percelen van appellanten is destijds het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak Nootdorp" blijven gelden, dat het plaatsen van kassen mogelijk maakt. Naar het oordeel van de Afdeling hebben appellanten niet aannemelijk gemaakt dat het bouwen van kassen op deze grondstrook vanwege feitelijke of juridische belemmeringen met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht. Dat destijds aan deze grondstrook goedkeuring is onthouden vanwege de gewenst geachte reservering voor de aanleg van een zoetwaterkanaal (tracé Waddinxveen-Voorburg) en de aanleg van een verdubbeling van de spoorlijn 's-Gravenhage-Gouda, is daarvoor niet toereikend. Bij de planvergelijking hebben de gemeenteraad en de SAOZ dan ook terecht de mogelijkheid van kassenbouw in het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak Nootdorp" in aanmerking genomen.
2.6. Appellanten hebben voorts betoogd dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeenteraad, in navolging van de SAOZ, de schadebedragen te laag heeft vastgesteld. Volgens appellanten is de SAOZ een (zodanige) positie toegekend, dat deze een zinvolle toetsing van de door SAOZ uitgebrachte adviezen in de weg staat. Verder verwijzen zij naar de door hen overgelegde taxatierapporten van Van der Willik van Bedrijfsmakelaars Viavesta te Gouda (hierna: de taxatierapporten), waarin het schadebedrag hoger is getaxeerd. Tevens hebben appellanten gesteld dat de rechtbank ten onrechte is voorbijgegaan aan het bezwaar dat in de SAOZ-adviezen ten onrechte geen inzicht wordt gegeven in de berekeningen/taxaties en dat de SAOZ andere schadepercentages hanteert voor vergelijkbare planologische mutaties. De rechtbank heeft volgens appellanten ook miskend dat de taxatierapporten, mede omdat het daarin opgenomen schadebedrag veel hoger was dan door de SAOZ getaxeerd, de gemeenteraad in ieder geval aanleiding hadden moeten geven om een onafhankelijke deskundige in te schakelen voor nader onderzoek. Appellant sub 1 heeft ten slotte nog betoogd dat in zijn geval de waarde van de garage ten onrechte buiten beschouwing is gelaten.
2.6.1. Zoals de Afdeling al vaker heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 28 april 2004 in zaak no.
200304494/1, is de SAOZ te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Uit hetgeen appellanten in dat verband hebben betoogd, blijkt niet van concrete omstandigheden op grond waarvan de onafhankelijkheid van de SAOZ in hun geval in twijfel moet worden getrokken. De gemeenteraad mag op door de SAOZ uitgebrachte adviezen afgaan tenzij blijkt dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins gebreken kleven.
200304494/1, is de SAOZ te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Uit hetgeen appellanten in dat verband hebben betoogd, blijkt niet van concrete omstandigheden op grond waarvan de onafhankelijkheid van de SAOZ in hun geval in twijfel moet worden getrokken. De gemeenteraad mag op door de SAOZ uitgebrachte adviezen afgaan tenzij blijkt dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins gebreken kleven.
Wat betreft de schadepercentages hebben appellanten verwezen naar een in opdracht van appellant sub 1 uitgevoerde taxatie van diens woning, die veel hoger uitviel dan de taxatie door de SAOZ. Het verschil, later gewijzigd in 21% van de waarde, zou, aldus appellanten, uitsluitend het gevolg zijn van de fictie van de maximale verwezenlijking van bestaande bestemmingen, in bijzonder de mogelijkheid van de bouw van kassen. Volgens appellanten dienen bij andere mutaties van gelijke ernst, zoals Kruisweg II/III, vergelijkbare waardeverminderingen en daarmee schadepercentages te worden gehanteerd, hetgeen niet is gebeurd. De SAOZ heeft deze zienswijze in een brief van 16 februari 2005 gemotiveerd bestreden door erop te wijzen dat het verschil in waarde wordt verklaard door het verschil in uitgangspunten, nu in de taxaties die in opdracht van appellant sub 1 zijn verricht ten onrechte is uitgegaan van een blijvende recreatieve waarde en het de vraag is of de taxaties hebben plaatsgevonden op basis van de maximale planologische invulling.
De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de door appellanten ingeschakelde makelaar Van der Willik niet van juiste uitgangspunten is uitgegaan. In diens taxatierapporten ontbreekt een planvergelijking en zo daarvan sprake is geweest, zoals door Van der Willik ter zitting is gesteld, moet worden vastgesteld dat er geen schadefactoren zijn opgenomen en uit onderdeel G van de taxatierapporten blijkt dat de maximale invulling van het oude regime daarin niet als uitgangspunt heeft gediend. Bovendien is in het taxatierapport dat betrekking heeft op appellant sub 1 de garage in aanmerking genomen die door de SAOZ terecht buiten beschouwing is gelaten. Gelet op deze gebreken, hebben de taxatierapporten de rechtbank terecht niet tot het oordeel geleid dat de besluiten van 29 september 2005 en 24 november 2006 niet op de SAOZ-adviezen mochten worden gebaseerd. Deze rapporten noopten evenmin tot het inschakelen van een derde deskundige, ook niet nu de schadebedragen ver uiteen liepen, aangezien in de omstandigheid dat niet van dezelfde uitgangspunten is uitgegaan immers al een voldoende verklaring daarvoor was gelegen. Gelet op het voorgaande bestond voor een nadere onderbouwing van de financiële gegevens in de SAOZ-adviezen, zoals appellanten bepleiten, evenmin aanleiding.
2.6.2. Uit het voorgaande volgt dat appellanten niet aannemelijk hebben gemaakt dat de SAOZ-adviezen onzorgvuldig tot stand zijn gekomen danwel zodanige gebreken bevatten dat de besluitvorming daarop niet kon worden gebaseerd. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat de gemeenteraad de verzoeken om schadevergoeding met gebruikmaking van de SAOZ-adviezen heeft kunnen toewijzen tot de hiervoor genoemde bedragen.
2.7. Wat betreft de gestelde, niet nagekomen, toezegging door de gemeenteraad om een schadevergoeding uit te keren voor het verlies van woongenot, overweegt de Afdeling dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat deze toezegging verband hield met een vergoeding voor de ondervonden tijdelijke hinder in verband met bouwwerkzaamheden ter uitvoering van de planologische wijziging. Nu deze hinder niet het rechtstreekse gevolg was van de planologische wijzigingen, maar van feitelijke werkzaamheden ter uitvoering van de planologische mogelijkheden die de bestemmingplannen boden, kan de daaruit voortvloeiende schade niet op grond van artikel 49 van de WRO voor vergoeding in aanmerking komen. De gestelde toezegging kan reeds daarom, nog daargelaten of zij is gedaan, in deze procedure niet leiden tot het door appellanten gewenste gevolg.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraken.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. E.M. Ouwehand, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Ouwehand
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 30 mei 2007
224