Uitspraak
200604358/1.
Datum uitspraak: 7 februari 2007
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
1. [appellant sub 1]
2. [appellanten sub 2]
3. [appellanten sub 3], allen wonende te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 05/4032 van de rechtbank Arnhem van 10 mei 2006 in het geding tussen:
appellant
en
de raad van de gemeente Overbetuwe.
1. Procesverloop
Bij besluit van 27 mei 2003 heeft de raad van de gemeente Overbetuwe (hierna: de gemeenteraad) aan appellanten sub 1 en 2 onderscheidenlijk € 6.500,-- en € 7.500,-- aan planschadevergoeding toegekend en verzoeken daartoe van appellanten sub 3 afgewezen.
Bij besluit van 30 augustus 2005 heeft de gemeenteraad het door appellanten daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 10 mei 2006, verzonden op die dag, heeft de rechtbank Arnhem (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellanten ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 13 juni 2006, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 9 augustus 2006 heeft de gemeenteraad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 januari 2007, waar appellanten, vertegenwoordigd door mr. R. Maat, en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door E.C. Buiting-Bijker, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Appellanten, elk eigenaar van onderscheidenlijk de woning aan de [locatie 1],[locatie 2] en [locatie 3] te [plaats], hebben verzocht om vergoeding van de door hen gestelde waardevermindering van die woningen ten gevolge van het besluit van 21 februari 2001, waarbij krachtens artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening vrijstelling (hierna: de vrijstelling) is verleend ten behoeve van de bouw van een woonhuis op het perceel Grote Molenstraat 111a te Elst.
2.2. Voor het desbetreffende gebied was het bestemmingsplan "Elst-Noord" van kracht. Ingevolge dit plan hebben de gronden, waarop het vrijstellingsbesluit betrekking heeft, de bestemmingen 'Openbaar Groen', 'Tuin' en 'Erf'.
2.3. De gemeenteraad heeft de verzoeken van appellanten ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). De SAOZ heeft in juni 2002 advies uitgebracht. Vervolgens heeft de gemeenteraad op zijn verzoek op 31 januari 2003 nader advies gekregen van Langhout & Wiarda (hierna: L&W). L&W heeft de voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering van de woning van appellant sub 1 op € 6.500,-- getaxeerd en die van de woning van appellanten sub 2 op € 7.500,--. Ten aanzien van appellanten sub 3 heeft L&W de gemeenteraad geadviseerd dat de schadeveroorzakende planologische maatregel voorzienbaar was en daarom geen grond voor vergoeding van de op € 9.500,-- getaxeerde schade bestaat.
De gemeenteraad heeft het besluit van 27 mei 2003 in overeenstemming met dit laatste advies genomen. In het kader van de bezwaarschriftprocedure heeft de gemeenteraad aan de SAOZ verzocht om nader advies, dat op 14 februari 2005 en 15 april 2005 aan hem is uitgebracht. Op verzoek van de gemeenteraad heeft L & W hierop bij brief van 17 mei 2005 gereageerd. L & W heeft in het advies van SAOZ geen aanleiding gezien om van zijn advies van 31 januari 2003 af te wijken.
2.4. Appellanten klagen dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeenteraad het advies van de SAOZ had moeten volgen en zich niet op het advies van L&W mocht baseren, omdat de adviezen van de SAOZ zorgvuldig tot stand zijn gekomen en inhoudelijk voldoende zijn gemotiveerd. Mochten aan de adviezen van de SAOZ al gebreken kleven, dan zijn deze zeker niet zodanig ernstig, dat afwijking daarvan daardoor gerechtvaardigd zou zijn, aldus appellanten.
2.4.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de gemeenteraad in zijn bezwaren tegen het advies van de SAOZ aanleiding heeft mogen zien om nader advies bij L & W in te winnen en zijn besluit op dat advies te baseren, omdat daarin, anders dan in dat van de SAOZ, bij de planvergelijking terecht van de maximale mogelijkheden om gebouwen van openbaar nut op te richten en de maximale gebruiksmogelijkheden van de bijgebouwen onder het oude regime als atelier, praktijk- en/of hobbyruimte is uitgegaan.
2.5. Appellanten sub 3 klagen dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeenteraad zich ten onrechte op grond van een notitie inzake beleidsregels bebouwing inbreidingslocaties uit 1997 en een brief van de eigenaar van het perceel Grote Molenstraat 111a van 25 september 1997 op het standpunt heeft gesteld dat de desbetreffende planologische maatregel voor hen voorzienbaar was en de schade daarom redelijkerwijs geheel voor hun rekening dient te blijven.
2.5.1. Dit betoog slaagt. Appellanten sub 3 hebben de bouwkavel [locatie 3] te [plaats] op 22 november 1997 van de gemeente Overbetuwe gekocht. Op 25 maart 1997 had de gemeenteraad van Elst criteria vastgesteld, voor op verzoeken om medewerking aan het oprichten van één of meer woningen op een locatie binnen de bebouwde kom van Elst te nemen beslissingen; het betreft criteria voor zogenaamde inbreidingslocaties, waar herziening en/of vrijstelling van het ter plaatse geldende bestemmingsplan voor vergunningverlening vereist is. Dit besluit is op 2 april 1997 gepubliceerd. In een brief van 25 september 1997, afkomstig van de toenmalige eigenaar van het perceel Grote Molenstraat 111a te Elst en gericht aan appellanten sub 3, is voorts onder meer vermeld dat hun telefonisch is meegedeeld dat die eigenaar voornemens was de bestemming van het gehele terrein te laten wijzigen in bouwterrein.
Die omstandigheden zijn op zichzelf en beschouwd in hun onderling verband onvoldoende voor het oordeel dat appellanten sub 3 de schadeveroorzakende vrijstelling hebben kunnen voorzien. De in de beleidsnotitie neergelegde criteria zijn daarvoor te algemeen van aard en daarin is niet duidelijk verwoord of sprake is van alternatieve of cumulatieve criteria. Voor dit oordeel wordt steun gevonden in het raadsbesluit van 7 september 1999, waarbij is besloten de notitie uit 1997 aan te passen, omdat de daarin neergelegde criteria onvoldoende duidelijkheid boden. Voorts hebben appellanten sub 3 ter zitting verklaard dat zij, naar aanleiding van de in de brief van 25 september 1997 gedane mededeling omtrent het voornemen tot het realiseren van een bouwterrein, bij de gemeente hebben geïnformeerd, met welke ontwikkelingen zij rekening dienden te houden. Zij stellen dat in de gesprekken met verschillende ambtenaren die daarop zijn gevolgd van de voormelde beleidsregels, noch van het op 2 april 1997 bij de gemeente ingekomen principeverzoek gedaan namens de eigenaar van het perceel Grote Molenstraat 111a, om op het perceel woningbouw te mogen realiseren, melding is gemaakt. Nu de gemachtigde van de gemeenteraad deze stellingen ter zitting niet heeft betwist en deze de Afdeling aannemelijk voorkomen, is de conclusie dat de planologische ontwikkeling voor appellanten sub 3 onder deze omstandigheden niet voorzienbaar was.
2.5.2. Het hoger beroep van appelanten sub 1 en 2 is ongegrond. Dat van appellanten sub 3 is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank had behoren te doen, het beroep van appellanten sub 3 bij de rechtbank alsnog gegrond verklaren en de beslissing op bezwaar, voor zover die op hen betrekking heeft, vernietigen.
2.6. De Afdeling ziet voorts aanleiding om op na te melden wijze zelf in de zaak te voorzien. Zij overweegt daartoe dat de gemeenteraad ter zitting te kennen heeft gegeven dat, indien het oordeel mocht zijn dat van voorzienbaarheid geen sprake is bij een nieuw te nemen besluit wat betreft de hoogte van de te vergoeding het advies van L & W zal worden gevolgd. In dat advies is de planschade die door appellanten sub 3 is geleden begroot op € 9.500,--.
2.7. De gemeenteraad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep van appellanten sub 3 gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 10 mei 2006 in zaak no. AWB 05/4032, doch slechts voor zover het beroep van appellanten sub 3 daarbij ongegrond is verklaard;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep van appellanten sub 3 gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Overbetuwe van 30 augustus 2005, kenmerk 05RB000064, doch slechts voor zover het bezwaar van appellanten sub 3 daarbij ongegrond is verklaard;
V. bepaalt dat de gemeente Overbetuwe aan appellanten sub 3 ter vergoeding van planschade op voet van artikel 49, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening € 9.500,00 (zegge: negenduizend vijfhonderd euro) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2001 tot aan de dag van algehele voldoening betaalt;
VI. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van de raad van de gemeente Overbetuwe van 30 augustus 2005;
VII. bevestigt voormelde uitspraak voor het overige;
VIII. veroordeelt de raad van de gemeente Overbetuwe tot vergoeding van bij appellanten sub 3 in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1288,00 (zegge: twaalfhonderdachtentachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Overbetuwe aan appellanten sub 3 onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald;
IX. gelast dat de gemeente Overbetuwe aan appellanten sub 3 het door hen betaalde griffierecht ten bedrag van € 349,00 (zegge: driehonderdnegenenveertig euro) voor de behandeling van het beroep en hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. A.W.M. Bijloos, Leden, in tegenwoordigheid van mr. E.M. Ouwehand, ambtenaar van Staat.
De Voorzitter w.g. Ouwehand
is verhinderd de uitspraak ambtenaar van Staat
te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2007
224