Uitspraak
200603598/1.
Datum uitspraak: 27 december 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente 's-Hertogenbosch,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 04/3188 van de rechtbank
's-Hertogenbosch van 27 maart 2006 in het geding tussen:
[verzoekers],
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 27 januari 2006 heeft appellant (hierna: de gemeenteraad) aan [verzoekers] € 40.000,-- aan vergoeding van planschade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van het verzoek daartoe tot aan de dag van uitbetaling, toegekend.
Bij besluit van 21 september 2004 heeft de gemeenteraad het daartegen door [verzoekers] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 27 maart 2006, verzonden op 4 april 2006, heeft de rechtbank 's-Hertogenbosch (hierna: de rechtbank) het daartegen door [verzoekers] ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en de aan [verzoekers] uit te keren vergoeding op € 221.250,-- gesteld. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college van burgemeester en wethouders van 's-Hertogenbosch namens de gemeenteraad bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 15 mei 2006, hoger beroep ingesteld. Bij brief, ingekomen op 13 juni 2006, zijn de gronden van het beroep aangevuld. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 1 augustus 2006 hebben [verzoekers] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 november 2006, waar de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. P.W.G.M. Christophe, ambtenaar in dienst van de gemeente, en [verzoekers], vertegenwoordigd door mr. Th.A.G. Vermeulen, advocaat te Rosmalen, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Door de vaststelling van het bestemmingsplan "Haverleij" hebben de gronden, direct grenzend aan het gehele perceel van [verzoekers] aan de [locatie], kadastraal bekend gemeente 's-Hertogenbosch, sectie […], nummer […], te [plaats] (hierna: het perceel) tot circa 180 meter ten oosten en ten zuidoosten daarvan de bestemming "Tuin-parktuin (Tp)" gekregen. De gronden op een kortste afstand van circa 250 meter van de daarop aanwezige woning hebben de bestemming "Wonen-sluiscomplex (Ws)" gekregen. Op 180 meter van de oostelijke perceelsgrens - op meer dan 250 meter van de woning - mag bebouwing in het kader van deze bestemming plaatsvinden. Op de gronden ten zuidwesten van het perceel rust ingevolge genoemd bestemmingsplan de bestemming "Wonen-kastelen klein (Wkk)". Op circa 30 meter van het perceel - 100 meter van de woning - mag in het kader van deze bestemming worden gebouwd.
2.2. Niet is in geschil dat [verzoekers] hierdoor in een planologisch nadeliger positie zijn komen te verkeren, waardoor deze schade lijden die redelijkerwijs niet geheel te hunner laste behoort te blijven.
2.3. Bij het in bezwaar gehandhaafde besluit heeft de gemeenteraad naar een ter zake aan hem door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van juni 2003 desverzocht uitgebracht advies (hierna: het SAOZ-advies) verwezen. Daarin is geadviseerd dat de woning, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis ontleent. Deze waarde bedroeg volgens het advies - de mutatie weggedacht - per peildatum 21 december 1999 ongeveer € 1.150.000,--. De specifieke gevolgen van de planologische mutatie, zijnde privacy- en uitzichtverlies, toename van overlast en een enigszins aangetaste ligging, hebben er, aldus dat advies, toe geleid dat de waarde van het object per peildatum voor een willekeurige gegadigde derde met € 40.000 is gedaald naar een bedrag ongeveer € 1.110.000.
2.4. De rechtbank heeft overwogen dat de gemeenteraad aldus van een te lage waarde is uitgegaan. Zij heeft aan de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) verzocht de waarde na de inwerkingtreding van die maatregel op 21 december 1999 te onderzoeken, omdat over de waarde vóór de schadeveroorzakende planologische maatregel geen verschil van mening bestond. De StAB heeft die waarde aan de hand van een taxatierapport van de door haar ingeschakelde makelaar op € 825.000 geschat. De rechtbank heeft geen grond gezien om de juistheid van die schatting in twijfel te trekken.
Voorts heeft zij het door de gemeenteraad aan [verzoekers] te vergoeden bedrag op € 221.250,-- gesteld en daartoe overwogen dat de schade, uitgaande van enerzijds de tussen partijen niet in geschil zijnde waarde van de woning vóór de planologische maatregel van € 1.150.000,-- en anderzijds de door de StAB bepaalde waarde onmiddellijk na het peilmoment van € 825.000,--, € 325.000,-- bedraagt. Gegeven de voor de woning in december 2003 gerealiseerde koopprijs van € 855.000 en hetgeen hieromtrent is bericht in een e-mail van een makelaar van 23 juli 2003, heeft zij het te vergoeden bedrag ex aequo et bono op voormeld bedrag dat [verzoekers] als planschade hebben becijferd vastgesteld.
2.5. De gemeenteraad klaagt uitsluitend dat de rechtbank, door aldus zelf in de zaak voorzien, heeft miskend dat de waardebepaling door de StAB te beperkt was, om op grond daarvan tot een vaststelling van het schadebedrag te komen. Volgens hem is bepaling van de waardevermindering niet door een zelfstandige waardebepaling na de planologische wijziging mogelijk, zonder daarbij tevens de waarde vóór die wijziging te bepalen.
Voorts klaagt de gemeenteraad dat niet is gemotiveerd, welke planologische redenen de oorzaak zijn geweest van de waardedaling met € 325.000,-- in vergelijking met de waarde vóór de inwerkingtreding.
2.6. De gemeenteraad klaagt tevergeefs dat de StAB bij het bepalen van de waardedaling de door de SAOZ vastgestelde uitgangswaarde, waarvan de juistheid door partijen is aanvaard, niet als uitgangspunt mocht nemen. Niet valt in te zien dat het vaststellen van de waardevermindering gebrekkig is, omdat daarbij is uitgegaan van de eerder vastgestelde, als juist aanvaarde, uitgangswaarde.
Wat betreft de klacht dat de rechtbank ten onrechte niet heeft gemotiveerd, welke planologische redenen de oorzaak zijn geweest van de waardedaling met € 325.000,-- in vergelijking met de waarde voor de inwerkingtreding van de planologische wijziging, wordt overwogen dat de door de StAB berekende waardedaling de uitkomst is van de aftrek van de door de SAOZ vastgestelde uitgangswaarde van de in opdracht van de StAB vastgestelde waarde na planwijziging. Nu in het rapport van de StAB de schadefactoren niet met zoveel woorden zijn vermeld, moet ervan worden uitgegaan dat in de onderscheiden adviezen van dezelfde uitgangswaarde is uitgegaan. Vast staat dat sprake is van verschillen in taxatie die zo groot zijn, dat zij zonder nadere motivering niet kunnen worden geschaard onder de marges die verbonden zijn aan het taxeren van onroerend goed. Gelet hierop, heeft de rechtbank ten onrechte met inachtneming van het rapport van de StAB zelf in de zaak voorzien, in plaats van te bepalen dat de gemeenteraad opnieuw op het bezwaar dient te beslissen.
2.7. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover aangevallen.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 27 maart 2006 in zaak no. AWB 04/3188, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter, en mr. W. van den Brink en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. E.M. Ouwehand, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Ouwehand
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 27 december 2006
224