Uitspraak
200602293/1.
Datum uitspraak: 20 december 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellant sub 2],
3. [appellant sub 3],
4. [appellant sub 4],
5. [appellant sub 5],
allen wonend te Vasse,
tegen de uitspraak in zaak no. 04/80 van de rechtbank Almelo van 13 februari 2006 in het geding tussen:
appellanten
en
de raad van de gemeente Tubbergen.
1. Procesverloop
Bij besluit van 7 april 2003 heeft de raad van de gemeente Tubbergen (hierna: de gemeenteraad) ter vergoeding van planschade aan appellant sub 1 € 6.000,00, aan appellanten sub 2, 3 en 4, € 11.000,00 en aan appellant sub 5 € 5.000,00 toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 april 2002.
Bij besluit van 1 december 2003 heeft de gemeenteraad het daartegen door appellanten gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 februari 2006, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Almelo (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellanten ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 27 maart 2006, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 8 mei 2006. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 29 mei 2006 heeft de gemeenteraad van antwoord gediend.
Na afloop van het vooronderzoek zijn nadere stukken ontvangen van appellanten. Deze zijn aan de gemeenteraad toegezonden.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 september 2006, waar appellanten sub 1, 2, 4 en 5 in persoon, bijgestaan door mr. J.C. van Nie, advocaat te Enschede, mede vertegenwoordiger van appellant sub 3, en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door W. Hueck, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Appellanten sub 1 tot en met 5 zijn eigenaar en bewoner van onderscheidenlijk de percelen plaatselijk bekend [woonpercelen] te [plaats]. Zij hebben aan hun verzoek ten grondslag gelegd schade te lijden ten gevolge van het bestemmingsplan "Steenbrei" (hierna: het bestemmingsplan), dat de bouw van nieuwe woningen nabij hun woonpercelen planologisch mogelijk maakt.
2.3. De gemeenteraad heeft het verzoek om planschadevergoeding voor advies voorgelegd aan Walgemoed, Beheer & Taxatie B.V. (hierna: Walgemoed). Deze heeft in haar adviezen van onderscheidenlijk 5 en 7 november 2002 (hierna: adviezen van Walgemoed) geadviseerd appellanten een planschadevergoeding toe te kennen van € 6.000,00 aan appellant sub 1, € 11.000,00 aan appellanten sub 2, 3 en 4 en € 5.000,00 aan appellant sub 5. Walgemoed heeft haar adviezen in reactie op zienswijzen nader toegelicht bij schrijven van 4 februari 2003.
De gemeenteraad heeft overeenkomstig genoemde adviezen besloten.
2.4. De rechtbank heeft advies gevraagd aan de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB). Deze heeft in haar advies van 15 augustus 2005 (hierna: StAB-advies) te kennen gegeven - voor zover hier van belang - de opvatting van Walgemoed te delen dat appellanten ten gevolge van het bestemmingsplan schade hebben geleden en dat de omvang van de schade beoordeeld dient te worden aan de hand van de factoren uitzicht, verkeer, privacy en situeringwaarde, met dien verstande dat de schade hoofdzakelijk is veroorzaakt door vermindering van uitzicht. De StAB heeft de waardedaling van de woonpercelen van onderscheidenlijk appellant sub 1 op € 13.000,00, appellant sub 2 op € 16.500,00 appellant sub 3 op € 17.500,00, appellant sub 4 op € 16.000,00 en appellant sub 5 op € 14.000,00 getaxeerd.
De rechtbank heeft geoordeeld dat nu Walgemoed en de StAB de waardevermindering op basis van dezelfde uitgangspunten hebben bepaald en het verschil uitsluitend de waardering van de hoogte van de schade betreft, niet kan worden gezegd dat de gemeenteraad zich niet in redelijkheid op het advies van Walgemoed heeft kunnen baseren. Daarbij heeft de rechtbank mede in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat het advies van Walgemoed op onjuiste wijze tot stand is gekomen of dat daarin van verkeerde uitgangspunten is uitgegaan.
2.5. Appellanten betogen dat de rechtbank hen ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld op het commentaar van de gemeenteraad op het StAB advies te reageren. Gezien de inhoud van dat commentaar en de wijze waarop de rechtbank daarmee is omgegaan, zou het volgens appellanten in de rede hebben gelegen hen expliciet die gelegenheid te bieden.
2.5.1. Dit betoog faalt. Vooropgesteld wordt dat de rechtbank niet gehouden was appellanten te vragen om te reageren op het commentaar van de gemeenteraad op het StAB-advies. Wel moeten appellanten voldoende gelegenheid hebben daarop te reageren. In dat kader wordt vastgesteld dat de rechtbank het StAB-advies en het commentaar van de gemeenteraad daarop aan appellanten heeft toegezonden. Dit is gebeurd op een zodanig moment in de beroepsprocedure, dat appellanten in de gelegenheid waren daarop schriftelijk te reageren. Appellanten hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt en hebben de rechtbank toestemming als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) gegeven te bepalen dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft. Daaruit kan worden afgeleid dat zij er geen behoefte aan hadden op dat commentaar te reageren. Onder deze omstandigheden is er geen grond voor het oordeel dat de rechtbank onvoldoende oog heeft gehad voor de procespositie van appellanten.
2.6. Appellanten betogen verder dat de rechtbank heeft miskend dat de verschillen tussen de taxaties van Walgemoed en de StAB dermate groot zijn dat die niet kunnen worden geschaard onder de marges die verbonden zijn aan het taxeren van onroerend goed en daarom nadere motivering behoeven. Volgens appellanten bevestigt het StAB-advies de door hen in de bezwaarfase aangevoerde kritiek op de adviezen van Walgemoed. Zij voeren aan dat de rechtbank ten onrechte niet heeft onderkend dat dit betekent dat het advies van Walgemoed op onjuiste wijze tot stand is gekomen dan wel dat daaraan verkeerde uitgangspunten ten grondslag zijn gelegd, zodat de gemeenteraad dat advies niet aan zijn besluit ten grondslag mocht leggen. Een indicatie daarvoor is volgens appellanten ook dat zij eerder ieder ƒ 35.000,00 (€ 15.882,31) als vergoeding aangeboden hebben gekregen en dat volgens een door hen bij de rechtbank ingebracht taxatierapport het woonperceel van appellant sub 1 ten gevolge van de planologische wijziging met € 11.000,00 in waarde is verminderd.
2.6.1. De rechtbank heeft terecht overwogen dat Walgemoed en de StAB in hun onderscheidenlijke adviezen van dezelfde uitgangspunten zijn uitgegaan en bij de taxaties dezelfde schadefactoren hebben betrokken. Zij heeft echter miskend dat onder die omstandigheden niet zonder meer begrijpelijk is dat Walgemoed de waardedalingen van de woonpercelen ten gevolge van het bestemmingsplan aanzienlijk lager heeft getaxeerd dan de StAB heeft gedaan. De gemeenteraad heeft zijn zienswijze op het StAB-advies als bedoeld in artikel 8:47, vijfde lid, van de Awb, bij brief van 21 oktober 2005 naar voren gebracht. Naar het oordeel van de Afdeling had de gemeenteraad in het StAB-advies aanleiding moeten zien om de taxaties van Walgemoed nader te motiveren. Dat had bijvoorbeeld gekund door Walgemoed te vragen in een nader advies uiteen te zetten op welke wijze tot die taxaties is gekomen en welke maatstaven daarbij zijn gehanteerd. In zijn zienswijze - en ook anderszins - is de gemeenteraad echter niet, althans onvoldoende, op het verschil in taxaties tussen Walgemoed en de StAB ingegaan om tot de conclusie te kunnen komen dat de taxaties van Walgemoed zonder meer aan het bestreden besluit ten grondslag hadden kunnen worden gelegd. Dit besluit is dan ook, gegeven het door de rechtbank ingewonnen deskundigenadvies, onvoldoende gemotiveerd en had door de rechtbank om die reden dienen te worden vernietigd. Het betoog van appellanten treft in zoverre doel.
Ten aanzien van het eerdere aanbod van ƒ 35.000,00 (€ 15.882,31) heeft de rechtbank terecht overwogen dat dit aanbod is gebaseerd op een ten tijde van de opstelling van het bestemmingsplan gemaakte inschatting van mogelijke planschade. Naar appellanten ter zitting hebben bevestigd, is niet bekend op welke wijze die inschatting tot stand is gekomen. De rechtbank heeft daaraan dan ook terecht geen belang toegekend.
Ten aanzien van het door appellanten bij de rechtbank ingebrachte taxatierapport, dat alleen betrekking heeft op de woning van appellant sub 1, wordt overwogen dat daarin een van het bestemmingsplan afwijkend gesitueerde, met vrijstelling krachtens artikel 19, tweede lid, van de WRO gerealiseerde, tegenover gelegen woning is betrokken. Dat maakt dit rapport onvergelijkbaar met de adviezen van Walgemoed. De gemeenteraad heeft zich in dit verband terecht op het standpunt gesteld dat eventuele schade ten gevolge van die vrijstelling in deze procedure niet aan de orde kan komen. De rechtbank heeft aan dit taxatierapport dan ook terecht geen belang gehecht. Ter voorlichting wordt opgemerkt dat het appellant sub 1 vrij staat een nieuw verzoek wegens daardoor geleden planschade in te dienen.
2.7. Appellanten betogen verder dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeenteraad de verschillen in waardevermindering voor hun onderscheiden woonpercelen onvoldoende heeft gemotiveerd. Zij stellen dat deze verschillen dermate groot zijn dat die niet kunnen worden verklaard uit de verschillen in situering van de woonpercelen ten opzichte van het gebied waar de nieuwe woningbouw is gerealiseerd.
2.7.1. Ook dit betoog slaagt. De rechtbank heeft op zich terecht overwogen dat deze verschillen in de adviezen van Walgemoed zijn verklaard uit verschillen in de waarde van de woonpercelen en in de situering daarvan ten opzichte van de nieuwe woningen waardoor verschillen bestaan in de vermindering van uitzicht, verkeershinder en aantasting van de privacy. De rechtbank heeft echter ten onrechte niet onderkend dat Walgemoed aldus alleen heeft verklaard waarom de taxaties onderling verschillen, zonder de omvang daarvan te verklaren. Daarbij is in aanmerking genomen dat in het StAB-advies de verschillen tussen de taxaties van de waardeverminderingen van de woonpercelen beduidend geringer zijn. Ook op dit punt had er derhalve aanleiding bestaan Walgemoed om nader advies te vragen.
2.8. Appellanten betogen ten slotte dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeenteraad ten onrechte het vervallen van de kwalificatie stiltegebied voor het gebied waar de nieuwe woningbouw is gerealiseerd, niet als een extra schadefactor bij de vaststelling van de waardevermindering heeft betrokken.
2.8.1. Dit betoog faalt. Zoals eerder vastgesteld, heeft Walgemoed bij haar taxaties alle relevante schadefactoren betrokken. In de schadefactor situeringwaarde moet de wijziging van het karakter van de omgeving worden geacht te zijn begrepen. Verder wordt in aanmerking genomen dat uit het StAB-advies volgt dat de gronden waarop de nieuwe woningen zijn gerealiseerd voorheen niet in planologische zin waren aangewezen als stiltegebied. Volgens het verweerschrift is deze kwalificatie door de provincie Overijssel uitsluitend in het kader van de milieuwetgeving aan dit gebied gegeven. Niet is gebleken dat dit onjuist is. Gelet hierop komt aan die kwalificatie bij het bepalen van de omvang van de planschade geen zelfstandige betekenis toe.
2.8.2. De conclusie is dat het hoger beroep gegrond is. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. De Afdeling, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal het beroep van appellanten alsnog gegrond verklaren en het besluit van 1 december 2003 wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen. De gemeenteraad dient met inachtneming van de overwegingen in deze uitspraak een nieuw besluit op het bezwaar te nemen.
2.9. De gemeenteraad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Almelo van 13 februari 2006 in zaak no. 04/80;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Tubbergen van 1 december 2003, kenmerk 12/7053;
V. veroordeelt de raad van de gemeente Tubbergen tot vergoeding van bij appellanten in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.445,88 (zegge: veertienhonderdvijfenveertig euro en achtentachtig cent), waarvan een gedeelte groot € 1.288,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Tubbergen aan appellanten onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald;
VI. gelast dat de gemeente Tubbergen aan appellanten het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 344,00 (zegge: driehonderdvierenveertig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Dallinga
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 20 december 2006
18-507.