Uitspraak
200602810/1.
Datum uitspraak: 20 december 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1] en
2. [appellant sub 2],
beiden wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. 04/ 736 van de rechtbank Assen van 28 februari 2006 in het geding tussen:
appellanten
en
burgemeester en wethouders van de gemeente Hoogeveen.
1. Procesverloop
Bij besluit van 18 februari 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hoogeveen (hierna: het college) aan appellanten ter vergoeding van planschade ieder een bedrag van € 4000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente toegekend.
Bij besluit van 28 juni 2004 heeft het college het daartegen door appellanten gemaakte bezwaar, onder verwijzing naar het desbetreffende advies van de Bezwaarschriftencommissie van 10 juni 2004, ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 28 februari 2006, verzonden op 2 maart 2006, heeft de rechtbank Assen (hierna: de rechtbank) de daartegen door appellanten ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten bij onderscheiden brieven, beide bij de Raad van State ingekomen op 12 april 2006, hoger beroep ingesteld. Zij hebben de gronden van het beroep aangevuld bij brieven van 22 mei 2006. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 18 september 2006 heeft het college van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 oktober 2006, waar appellanten, vertegenwoordigd door ir. G. Achterveld, en het college, vertegenwoordigd door mr. R.D.V. Molenaar, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Appellant sub 1 en appellant sub 2 zijn eigenaar van onderscheidenlijk de percelen [locatie 1] en [locatie 2] te [plaats] en bewoner van de zich daarop bevindende woningen. Zij hebben aan hun verzoek ten grondslag gelegd dat zij ten gevolge van de vaststelling van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Buitenvaart" schade lijden, omdat dat voorziet in de mogelijke vestiging van een bedrijventerrein nabij hun percelen.
2.2.1. Voorheen gold ter plaatse het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" dat door de raad van de gemeente Hoogeveen (hierna: de raad) op 24 november 1977 is vastgesteld, door het college van gedeputeerde staten bij besluit van 23 januari 1979 is goedgekeurd en na Koninklijk Besluit van 11 maart 1983 in rechte onaantastbaar is geworden. Ingevolge dit bestemmingsplan gold ter plaatse grotendeels de bestemming "agrarisch gebied zonder bebouwing" (A)". Deze gronden waren bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf met de daarbij behorende andere bouwwerken en andere werken. Op deze gronden mochten geen gebouwen worden opgericht. De maximale bouwhoogte van andere bouwwerken bedroeg 5 meter.
Ten zuidoosten langs de Langedijk bevond zich, aangrenzend aan het perceel van [appellant sub 1], een agrarisch bouwvlak met de bestemming "Agrarisch gebied met bebouwing met bijbehorend erf". Deze gronden waren bestemd voor agrarische bedrijfsactiviteiten met de daarbij behorende gebouwen en een dienstwoning. De afstand van de gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens moest minimaal 5 meter bedragen en de goothoogte van de bedrijfsgebouwen maximaal 4 meter.
2.2.2. Aan het perceel van [appellant sub 1] en de ten noordwesten daarvan gelegen percelen Langedijk 7 en 9 was in het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" de bestemming ‘vrijstaande woning met bijbehorend erf’ toegekend en aan het perceel van [appellant sub 2] en het daaraan grenzende perceel Hollandscheveldse Opgaande nr. 15 de bestemming ‘dubbele woning met bijbehorende erven’. Aan deze bestemmingen was door gedeputeerde staten goedkeuring onthouden, zodat in zoverre het "Herzieningsplan van uitbreiding in hoofdzaak voor de gemeente Hoogeveen", dat door de raad op 25 juni 1959 was vastgesteld en door gedeputeerde staten bij besluit van 17 juni 1960 was goedgekeurd (hierna: het Herzieningsplan) van kracht bleef.
Ingevolge het Herzieningsplan gold voor het perceel van [appellant sub 1] de bestemming 'agrarisch gebied zonder bebouwing' en voor het perceel van [appellant sub 2] 'agrarisch gebied met bebouwing'. De aldus bestemde gronden stonden uitsluitend ten dienste van landbouw, tuinbouw en veeteelt met de daarbij behorende wegen, waterlopen en waterbouwkundige inrichtingen.
Op de percelen met de bestemming 'agrarisch gebied zonder bebouwing', waaronder dat van [appellant sub 1], was het oprichten van agrarische bebouwing, behoudens vergunningverlening door burgemeester en wethouders in bijzondere gevallen, niet toegestaan. De maximale bouwhoogte van andere bouwwerken was 5 m. Op de gronden met de bestemming 'agrarisch gebied met bebouwing', waaronder het perceel van [appellant sub 2], was de oprichting toegestaan van boerderijen, bijzondere agrarische bebouwing en agrarische bedrijfsgebouwen. Deze bestemming rustte ook op een 33 m brede strook ten noorden van diens perceel.
2.2.3. Het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Buitenvaart" (hierna: het bestemmingsplan) heeft betrekking op de gronden, gelegen tussen de Langedijk, het Hollandscheveldse Opgaande, de Mr. Cramerweg en de Rijksweg A 37. Het is door de raad op 30 januari 1997 vastgesteld, door gedeputeerde staten bij besluit van 30 mei 1997 goedgekeurd en op
19 december 1997 in rechte onaantastbaar geworden.
Ingevolge dat plan hebben de percelen van appellanten, alsook de gronden ten noorden van het Hollandscheveldse Opgaande en de gronden aan weerszijden van het perceel van [appellant sub 1], de bestemming "Bedrijventerrein, deelgebied B-0". Daarbij is de bestaande functie van het perceel van [appellant sub 1] en de twee ten zuiden daarvan gelegen percelen, alsook van de woning van [appellant sub 2] en de belendende woning, als burgerwoning vastgelegd. Ingevolge voorschrift 4, onder 3a, van de bij die bestemming behorende voorschriften is de vestiging toegestaan van ondernemingen uit de categorie 0 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en - met vrijstelling - van ondernemingen, waarvan de activiteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk is te stellen aan de activiteiten die in dit deelgebied uitdrukkelijk zijn toegestaan.
Tussen het eigenlijke bedrijfsterrein en de achtergrens van de percelen van appellanten ligt een strook van ruim 20 meter. Daarvan is circa 13 meter met de bestemming "Groen" bedoeld voor groenvoorzieningen, waaronder afschermende groenbeplanting op een verhoogde grondwal. Een aangrenzende strook grond van circa 8 meter met de bestemming "Water" is bestemd voor "waterlopen, waterpartijen, waterbeheersing en waterberging, met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, duikers en oeverbeschermingen".
Het resterende deel van het bedrijventerrein heeft de bestemming "Bedrijventerrein, deelgebied B-II", waarop activiteiten zijn toegestaan uit de categorieën I en II, en met vrijstelling, van activiteiten die naar aard en invloed op de omgeving gelijk zijn te stellen met de activiteiten die in dit deelgebied uitdrukkelijk zijn toegestaan.
2.3. Het college heeft de verzoeken ter advisering aan de Stichting Advisering Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) voorgelegd. Deze heeft het college in adviezen van 8 juli 2003 op grond van vergelijking van het nieuwe bestemmingsplan met het bestemmingsplan "Landelijk gebied" en het "Herzieningsplan van uitbreiding in hoofdzaak voor de gemeente Hoogeveen" geadviseerd om aan appellanten ieder € 4000,-- toe te kennen wegens door hen geleden planologisch nadeel. In een nader advies van 7 oktober 2003 heeft de SAOZ het advies met betrekking tot [appellant sub 2] op enkele punten aangepast, doch daarbij aan het college geadviseerd dat de invloed van deze wijzigingen op het geadviseerde schadebedrag zo gering is, dat daarin geen aanleiding bestaat het bedrag van de vergoeding bij te stellen.
Zij heeft voorts bij brief van 30 januari 2004 op de door appellanten op haar eerdere adviezen ingediende reactie en het in bezwaar door appellanten overgelegde taxatierapport van 15 december 2003, volgens hetwelk de waardedaling van hun woningen ten gevolge van het bestemmingsplan onderscheidenlijk € 9.000,-- en € 11.000,-- bedraagt, gereageerd. Volgens haar heeft de taxateur onder meer onvoldoende rekening gehouden met de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden op de aangrenzende agrarische percelen en met de binnen het bestemmingsplan "Landelijk gebied" reeds aanwezige uitzichtbeperkende bestemmingen.
Het college heeft deze adviezen aan zijn besluit van 28 juni 2004 ten grondslag gelegd.
2.4. Appellanten klagen dat de rechtbank heeft miskend dat de adviezen van de SAOZ op een onjuiste analyse van de ruimtelijke gevolgen van de verschillende planologische regimes zijn gebaseerd. Zij verwijzen daartoe naar het hiervoor vermelde taxatierapport en een door hen overgelegd taxatierapport van 5 januari 2006. [appellant sub 2] heeft in dit verband meer speciaal aangevoerd dat de volgens het oude regime mogelijke zelfstandige bebouwing van de strook grond achter zijn perceel bij de planvergelijking als niet reëel buiten beschouwing moet blijven.
2.5. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft met betrekking tot het verzoek [appellant sub 1] met juistheid overwogen dat het college zich, de SAOZ-adviezen volgend, op het standpunt heeft mogen stellen dat de door de taxateurs van appellanten gestelde verslechtering van het uitzicht in zuidoostelijke richting ook zou hebben kunnen optreden op het onder het oude planologische regime bestaande agrarische bebouwingsvlak van 135 m diep ten zuiden en zuidoosten van diens perceel, dat de oprichting mogelijk maakte van bedrijfsbebouwing met een goothoogte van 4 meter en een totale bebouwingshoogte van 12 meter. Ook met betrekking tot het perceel van [appellant sub 2] heeft de rechtbank met juistheid overwogen dat het college, het advies van de SAOZ volgend, zich op het standpunt mocht stellen dat de verslechtering van het uitzicht in noordelijke en westelijke richting zich, anders dan door genoemde taxateurs is gesteld, grotendeels ook door de ingevolge de bestemming ‘Agrarisch gebied met bebouwing’ toegestane agrarische bebouwing zou hebben kunnen voordoen. In de planvoorschriften waren geen beperkingen ten aanzien van hoogte en andere afmetingen opgenomen, zodat ingevolge het bepaalde in de Bouwverordening agrarische bebouwing met een hoogte van 15 meter was toegestaan tot op een afstand van 10 meter ten westen en 34 meter ten noorden van het perceel van [appellant sub 2].
De klacht van [appellant sub 2] dat de rechtbank heeft miskend dat bebouwing van de strook grond ten westen en noorden van zijn perceel niet reëel was, zodat deze niet bij de planvergelijking mag worden betrokken, kan evenmin slagen. De rechtbank heeft in dit verband terecht overwogen dat bij de voor de vaststelling van de hoogte van voor vergoeding in aanmerking komende planschade uit te voeren vergelijking moet worden uitgegaan van wat voorheen in planologisch opzicht maximaal mogelijk was enerzijds en wat als gevolg van de regimewijziging mogelijk is anderzijds, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, en dat uitgangspunt slechts uitzondering lijdt, indien benutting van voorheen bestaande mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht. Zij heeft in de beperkte omvang van de strook voorts terecht onvoldoende grond gevonden voor de conclusie dat zelfstandige bebouwing daarvan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten.
2.6. Appellanten klagen voorts dat de rechtbank heeft miskend dat de door de SAOZ getaxeerde waarde van hun percelen, voorafgaande aan de planologische mutatie, onjuist zijn. Volgens hen is de SAOZ daarbij vermoedelijk ten onrechte uitgegaan van de in het kader van de Wet onroerende zaken (hierna: de WOZ) vastgestelde bedragen, terwijl de vrije marktwaarde van onroerend goed daarvan destijds, naar volgens hen uit grondig onderzoek door genoemde taxateurs naar gedane transacties van vergelijkbare objecten blijkt, aanzienlijk afweek. De rechtbank heeft volgens hen miskend dat de door hen ingeschakelde taxateurs niet minder objectief en onafhankelijk zijn dan de SAOZ en beter bekend met de plaatselijke vastgoedmarkt dan de SAOZ.
2.7. Dit betoog faalt evenzeer. Zoals hiervoor onder 2.5 overwogen, is bij de door appellanten overgelegde taxaties ten onrechte geen rekening gehouden met de onder het oude planologische regime bestaande uitzichtbeperkende bestemmingen ten zuidoosten van het perceel van [appellant sub 1] en ten westen en noorden van het perceel van [appellant sub 2]. De rechtbank heeft dan ook met juistheid overwogen dat het college, het SAOZ-advies volgend, aan die taxaties reeds daarom terecht niet de betekenis heeft gehecht die appellanten daaraan toegekend willen zien.
Nu appellanten voorts niet aannemelijk hebben gemaakt dat de SAOZ van een onjuiste marktwaarde van de te taxeren objecten is uitgegaan, heeft de rechtbank terecht geconcludeerd dat het college van de taxaties in de SAOZ-adviezen mocht uitgaan.
2.8. De hoger beroepen zijn ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter, en mr. H. Troostwijk en mr. T.M.A. Claessens, Leden, in tegenwoordigheid van mr. N.T. Zijlstra, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Zijlstra
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 20 december 2006
240