Uitspraak
200602384/1.
Datum uitspraak: 20 december 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Soest,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. SBR 05/2146 van de rechtbank Utrecht van 10 februari 2006 in het geding tussen:
[wederpartij], wonend te [woonplaats]
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 16 september 2004 heeft appellant (hierna: de gemeenteraad) aan [wederpartij] ter vergoeding van planschade € 10.000,00 toegekend, vermeerderd met de wettelijk rente.
Bij besluit van 23 juni 2005 heeft de gemeenteraad het daartegen door [wederpartij] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 10 februari 2006, verzonden op 20 februari 2006, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door [wederpartij] ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat, voor zover hier van belang, de gemeenteraad binnen zes weken na bekendmaking van haar uitspraak een nieuwe beslissing op het bezwaar dient te nemen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft de gemeenteraad bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 30 maart 2006, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 26 april 2006. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 24 mei 2006 heeft [wederpartij] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 september 2006, waar de gemeenteraad, vertegenwoordigd door P. de Jonge, werkzaam bij de gemeente, bijgestaan door mr. drs. C.M.L. van der Lee, deskundige, en [wederpartij] in persoon, bijgestaan door mr. E. van Meeteren, advocaat te Schagen, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van die regimes maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of sprake is van daadwerkelijke verwezenlijking.
2.3. [wederpartij] was ten tijde hier van belang eigenaar en bewoner van de woning aan de [locatie] te [plaats] (hierna: het woonperceel), gelegen aan de westkant van de Kampweg. Hij heeft aan zijn verzoek ten grondslag gelegd schade te lijden ten gevolge van het bestemmingsplan "Zwarte Wegje - eerste herziening", op grond waarvan de bouw van nieuwe woningen nabij het woonperceel planologisch mogelijk is gemaakt.
2.4. Het geschil spitst zich toe op de vraag of voorheen woonbebouwing was toegestaan op het perceel direct noordwestelijk van het woonperceel, plaatselijk bekend Kampweg 100 (hierna: perceel Kampweg 100).
2.5. Voorheen maakte het perceel Kampweg 100 ingevolge het als bestemmingsplan geldende "Uitbreidingsplan Soesterberg-dorp" (hierna: het uitbreidingsplan), dat op 7 juni 1960 in rechte onaantastbaar is geworden, voor zover thans van belang, deel uit van een westelijk langs de Kampweg gelegen strook grond met de bestemming "Woningen (Bebouwingscategorieën I t/m VI)", met de aanduiding "categorie II". Ingevolge artikel 3 van de voorschriften, voor zover thans van belang, mochten op die strook grond eengezinswoningen worden gebouwd met een voorgevelbreedte van ten minste 6 meter en een afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen van ten minste 4 meter. Ingevolge artikel 12, tweede lid, blijft grond, die eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan toepassing is of kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten aanmerking.
Ingevolge het door de gemeenteraad op 29 juni 1989 vastgestelde en door het college van gedeputeerde staten bij besluit van 7 november 1989 goedgekeurde bestemmingsplan "Zwarte Wegje - eerste herziening" (hierna: het bestemmingsplan) maakt het perceel Kampweg 100 deel uit van een westelijk langs de Kampweg gelegen strook grond met de bestemming "Eengezinshuizen (cat. EO)". Ingevolge de voorschriften, voor zover thans van belang, mogen op die strook grond vrijstaande en twee-onder-één kap woningen worden gebouwd. Voor een twee-onder-één kap woning geldt daarbij een afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen van ten minste 3 meter. Voor een vrijstaande eengezinswoning bedraagt die afstand minimaal 2 meter, waarbij de som van die zijdelingse afstanden niet minder dan 5 meter mag bedragen. Bijgebouwen, gelegen op ten minste 3 meter achter de voorgevelbouwgrens of het verlengde daarvan, mogen tot op de zijdelingse perceelgrenzen worden gebouwd.
2.6. De gemeenteraad heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). Deze heeft zich in haar advies van april 2004 op het standpunt gesteld - kort en zakelijk weergegeven - dat op perceel Kampweg 100 onder het uitbreidingsplan op een afstand van 4 meter van de zijdelingse perceelgrens een woning met een zijgevelbreedte van 12 meter, een goothoogte van 5,5 meter en een nokhoogte van 12 meter was toegestaan en dat ingevolge het bestemmingsplan op dat perceel op een afstand van 2 meter van de perceelgrens een woning met een zijgevelbreedte van 10 meter, een goothoogte van 5,5 meter en een nokhoogte van 12 (lees: 9) meter is toegestaan. De SAOZ heeft geadviseerd dat [wederpartij] op dit punt ten gevolge van het bestemmingsplan niet in een planologisch nadeliger situatie is geraakt. De gemeenteraad heeft dit advies aan zijn besluit ten grondslag gelegd.
2.7. De rechtbank heeft vastgesteld dat tussen partijen niet in geschil is dat het perceel Kampweg 100 een frontbreedte heeft van 10 meter. Zij heeft voorts overwogen dat - zakelijk weergegeven - ingevolge het uitbreidingsplan op dit perceel niet gebouwd mocht worden, aangezien een woning een gevelbreedte van minimaal 6 meter diende te hebben en tot de zijdelingse perceelgrenzen een afstand van 4 meter in acht genomen diende te worden, zodat de bouwkavel minimaal 14 meter breed diende te zijn. De rechtbank heeft overwogen dat de bouw van een nieuwe woning ten noordwesten van het woonperceel onder het uitbreidingsplan derhalve slechts mogelijk was indien de bestaande woning op perceel Kampweg 98, noordelijk van perceel Kampweg 100, eerst zou worden afgebroken. Nu op een dergelijke afbraak geen zicht bestond, moet een dergelijke uitvoering van het uitbreidingsplan dermate onwaarschijnlijk worden geacht, dat daarvan bij de planvergelijking niet mocht worden uitgegaan, aldus de rechtbank.
De rechtbank heeft op grond van het voorgaande geoordeeld dat de gemeenteraad zijn besluit niet heeft mogen baseren op het advies van de SAOZ, nu daarin van een onjuiste planvergelijking is uitgegaan.
2.8. De gemeenteraad betoogt dat de rechtbank aldus ten onrechte de feitelijke situatie bij de planvergelijking heeft betrokken in plaats van uit te gaan van de in theorie maximale mogelijkheden van de planologische regimes. Volgens de gemeenteraad is het zeker in stedelijk gebied niet onwaarschijnlijk dat bestaande bebouwing wordt afgebroken ten gunste van nieuwe bebouwing. De gemeenteraad stelt voorts dat de rechtbank haar oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd.
2.9. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat ingevolge het uitbreidingsplan op de strook grond langs de Kampweg met de bestemming "Woningen (Bebouwingscategorieën I t/m VI)", met de aanduiding "categorie II", (hierna: de bouwstrook) slechts op een perceel van minimaal 14 meter breed een woning mocht worden gebouwd en dat, nu het perceel Kampweg 100 op de peildatum 10 meter breed was, daar toentertijd geen woning was toegestaan. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat uit de bouwvoorschriften voor deze bestemming volgt, voor zover thans van belang, dat op de bouwstrook aanwezige bebouwing mede bepalend is voor het antwoord op de vraag of daar ingevolge het uitwerkingsplan een nieuwe woning mag worden gebouwd. De stelling van de gemeenteraad dat de rechtbank de feitelijke situatie ten onrechte bij de planvergelijking heeft betrokken is dan ook niet juist. De stelling van de gemeenteraad dat het in stedelijk gebied niet ongebruikelijk is bestaande bebouwing af te breken om nieuwbouw te kunnen realiseren mist relevantie, reeds omdat gesteld noch gebleken is dat op de peildatum sprake was van een dergelijke ontwikkeling op de bouwstrook.
Gezien het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat in het SAOZ-advies van een onjuiste planologische vergelijking is uitgegaan en dat de gemeenteraad het daarom niet aan zijn besluit ten grondslag mocht leggen. Een nadere motivering van dit oordeel was niet nodig.
2.10. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.11. De gemeenteraad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. veroordeelt de raad van de gemeente Soest tot vergoeding van bij [wederpartij] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 644,00 (zegge: zeshonderdvierenveertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Soest aan [wederpartij] onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Dallinga
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 20 december 2006
18-507.