Uitspraak
200600520/1.
Datum uitspraak: 22 november 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Olst-Wijhe, voorheen de gemeente Olst,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 00/8720 van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 12 december 2005 in het geding tussen:
De Coöperatieve Vereniging Back Beko IJsselstreek U.A., gevestigd te Meppel
en
de raad van de gemeente Olst.
1. Procesverloop
Bij besluit van 27 april 1998 heeft de raad van de gemeente Olst, rechtsvoorganger van appellant (hierna: de raad), aan De Coöperatieve Vereniging Back Beko IJsselstreek U.A. (hierna: Back Beko) een planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) ten bedrage van ƒ 90.000,00 (€ 40.840,22) vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 december 1995 toegekend.
Bij besluit van 21 december 1998 heeft de raad het daartegen door Back Beko gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 30 maart 2000 heeft de arrondissementsrechtbank Zwolle, thans de rechtbank Zwolle-Lelystad, (hierna: de rechtbank) het daartegen door Back Beko ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en de raad opgedragen een nieuw besluit te nemen.
Bij besluit van 17 juli 2000 heeft de raad het door Back Beko gemaakte bezwaar alsnog gedeeltelijk gegrond verklaard en Back Beko een planschadevergoeding ten bedrage van ƒ 100.000,00 (€ 45.378,02) vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 december 1995 toegekend.
Bij uitspraak van 12 december 2005, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het daartegen door Back Beko ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de raad aan Back Beko de kosten dient te betalen van het griffierecht bij de rechtbank, van door Back Beko ingeschakelde deskundige bijstand, alsmede de kosten die zijn opgekomen in verband met de behandeling van het beroep. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft de raad bij brief, bij de Raad van State ingekomen per fax op 17 januari 2006, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brieven van 7 maart 2006, 11 april 2006 en 18 april 2006. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 16 mei 2006 heeft Back Beko van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 augustus 2006, waar de raad, vertegenwoordigd door mr. F.J.M. Kobossen, advocaat te Deventer, bijgestaan door mr. drs. C.M.L. van der Lee, deskundige, en Back Beko, vertegenwoordigd door mr. L.B. van Luijn, advocaat te Rotterdam, en de [financieel manager], werkzaam bij Back Beko, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de WRO, zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de raad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Back Beko was van 1981 tot en met 31 mei 2000 eigenaresse van een perceel met bedrijfspand gelegen aan de Stationsweg 38 in Olst (hierna: het perceel). Zij heeft gesteld schade te lijden ten gevolge van het bestemmingsplan "Stationswijk" (hierna: het bestemmingsplan) op grond waarvan de bestemming van het perceel is gewijzigd en rondom het perceel woonbebouwing mogelijk is gemaakt.
2.3. Voorheen waren het perceel en de omliggende gronden ingevolge het "Uitbreidingsplan in onderdelen voor de kern Olst" uit 1957 (hierna: het uitbreidingsplan), voor zover thans van belang, bestemd voor industriële doeleinden en aldus voor fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen en dergelijke tot een maximaal bebouwde oppervlakte van 70 procent en met een goothoogte van maximaal 10 meter, waarbij gebouwen tot op 4 meter van de perceelsgrens gebouwd mochten worden, en kon op het perceel de bouw van ten hoogste twee dienstwoningen per bedrijf worden toegestaan.
Ingevolge het bestemmingsplan "Stationswijk", dat door de raad op 17 december 1984 is vastgesteld, bij besluit van 11 februari 1986 door het college van gedeputeerde staten is goedgekeurd en op 11 april 1986 van kracht is geworden is het perceel, voor zover thans van belang, bestemd voor "Bedrijfsdoeleinden" en aldus voor industriële en ambachtelijke bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de bij het bestemmingsplan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten en voor handelsbedrijven met uitzondering van detailhandelsbedrijven. Op het perceel mogen binnen het bouwvlak gebouwen met een maximale hoogte van 11 meter worden gebouwd en is per bouwperceel 1 bedrijfswoning toegestaan. De omliggende gronden zijn grotendeels bestemd voor "Doeleinden van verkeer en verblijf -VV-" en "Woondoeleinden -W-".
2.4. De raad heeft ter voorbereiding van het nieuwe besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). Deze heeft in haar advies van mei 2000 (hierna: SAOZ-advies) geadviseerd Back Beko een planschadevergoeding van ƒ 100.000,00 (€ 45.378,02) toe te kennen. De raad heeft dit advies aan zijn nieuwe besluit ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft dit advies nader toegelicht bij brieven van 6 december 2000, 20 juni 2001 en 13 mei 2002.
Back Beko heeft bij de rechtbank een door Prof. mr. D.A. Lubach, drs. J.Z. van 't Hul en C.G. Plomp (hierna: commissie Lubach) opgestelde contra-expertise (hierna: advies van de commissie Lubach) ingebracht. Daarin is geconcludeerd tot een planschade van ƒ 250.000,00 (€ 113.445,05). Hierop is door de raad, met een reactie van de SAOZ van 27 mei 2003, gereageerd.
2.5. De rechtbank heeft overwogen - samengevat weergegeven - dat Back Beko ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel ondervindt doordat op het perceel de gebruiksmogelijkheden zijn beperkt tot bedrijvigheid in lichte milieucategorieën, het te bebouwen oppervlak enigszins is verkleind, de maximaal toegestane bouwhoogte enigszins is verlaagd en één bedrijfswoning minder mag worden gebouwd dan voorheen was toegestaan, alsook doordat de bestemming voor de omliggende gronden is gewijzigd van industriedoeleinden in woondoeleinden waardoor de gebruiksmogelijkheden en de courantheid van het perceel zijn verminderd.
De rechtbank heeft voorts geoordeeld - kort weergegeven - dat het SAOZ-advies, zoals dat door de SAOZ nader is toegelicht, summier en weinig inzichtelijk is wat de methode van taxatie betreft en deels van onjuiste schade toebrengende factoren uitgaat. Zij heeft daarentegen de waarderingsgrondslagen, de analyse en de motivering voor de berekening van het schadebedrag in het advies van de commissie Lubach navolgbaar en zorgvuldig geacht en het daarbij gehanteerde uitgangspunt juist. Op grond hiervan heeft de rechtbank het besluit wegens een motiveringsgebrek vernietigd.
2.6. De raad betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het SAOZ-advies gebreken bevat en dat hij het daarom niet aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Daartoe voert hij aan - samengevat weergegeven - dat de SAOZ bij de taxatie van de omvang van de planschade van een juiste planvergelijking is uitgegaan en daarbij alle relevante schadefactoren heeft betrokken. De raad acht de taxatie van de SAOZ voorts voldoende inzichtelijk en voldoende onderbouwd.
2.6.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het perceel, ten gevolge van de wijziging van de bestemming voor omliggende percelen van industriedoeleinden in woondoeleinden, een meer geïsoleerde ligging heeft gekregen, waardoor het perceel voor potentiële kopers minder aantrekkelijk is geworden vanwege geringere gebruiksmogelijkheden en verminderde courantheid. In dit verband heeft de commissie Lubach zich niet ten onrechte op het standpunt gesteld dat de kantoorbebouwing op het perceel ten gevolge van het bestemmingsplan in waarde is gedaald. In het SAOZ-advies is de geïsoleerde ligging niet bij de taxatie betrokken.
De rechtbank heeft ook terecht overwogen dat onder het uitbreidingsplan op het perceel rechtens twee dienstwoningen waren toegestaan. Anders dan in het SAOZ-advies is gesteld, moet het ervoor worden gehouden dat Back Beko op dit punt van het nieuwe bestemmingsplan, dat één bedrijfswoning per (na splitsing) te vestigen bedrijf mogelijk maakt, per saldo planologisch voordeel, noch planologisch nadeel ondervindt.
De rechtbank heeft verder terecht overwogen dat, gelet op de milieuwetgeving, de krachtens het bestemmingsplan op de omliggende gronden toegestane nieuwe woonbebouwing beperkingen tot gevolg heeft voor de bedrijfsvoering op het perceel. Anders dan in het SAOZ-advies wordt gesteld zijn deze beperkingen ernstiger van aard en kunnen zij dan ook niet op één lijn worden gesteld met de beperkingen als gevolg van de dienstwoningen die onder het uitbreidingsplan op nabijgelegen percelen mochten worden opgericht.
De Afdeling is op grond van het vorenstaande van oordeel dat aan het SAOZ-advies zodanige gebreken kleven, dat de raad het SAOZ-rapport niet zonder meer aan zijn besluit ten grondslag mocht leggen. De rechtbank is, zij het deels op andere gronden, tot hetzelfde oordeel gekomen.
2.7. De raad zal, nu de vernietiging van het bestreden besluit in stand wordt gelaten, een nieuw besluit moeten nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. In dat besluit kan hij betrekken zijn, naar het oordeel van de Afdeling gerechtvaardigde, kritiek op het advies van de commissie Lubach voor wat betreft de onvoldoende onderbouwing van het daarin gehanteerde percentage ten aanzien van het netto-aanvangsrendement.
2.8. De raad betoogt ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft gelast dat de gemeente Olst-Wijhe aan Back Beko € 16.992,68 moet vergoeden wegens door Back Beko gemaakte kosten voor het advies van de commissie Lubach. Daartoe voert hij aan dat sprake is van drie declaraties, waarvan er twee onvoldoende zijn gespecificeerd en dat in de declaraties verschillende uurtarieven zijn gehanteerd. Tevens voert hij aan dat in totaal 90 à 100 uur is gedeclareerd vanwege de werkzaamheden van de deskundigen, wat volgens de raad buitenproportioneel hoog is, mede gezien de adviezen die al beschikbaar waren. De raad stelt dat de rechtbank onvoldoende heeft gemotiveerd waarom Back Beko niet kon volstaan met één deskundige en waarom de gehanteerde uurtarieven redelijk zijn.
2.8.1. Ter zitting heeft de raad verklaard het redelijk te achten dat Back Beko opdracht heeft gegeven tot het opstellen van een deskundigenrapport. Hij acht de kosten daarvan echter niet redelijk.
Dit betoog treft doel. De gestelde deskundigenkosten zijn onvoldoende gespecificeerd. De redelijkheid van de hoogte van die kosten is dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank heeft dat ten onrechte niet onderkend.
2.9. De conclusie is dat het hoger beroep gegrond is. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, doch uitsluitend voor zover het de veroordeling van de gemeente Olst-Wijhe tot betaling van € 16.992,68 aan deskundigenkosten aan Back Beko betreft. De raad dient de vergoeding van de door Back Beko gemaakte deskundigenkosten te betrekken bij de nieuwe beslissing op bezwaar.
2.10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Zwolle van 12 december 2005 in zaak no. 00/8720, voor zover daarin is gelast dat de gemeente Olst-Wijhe aan Back Beko ter zake van planschade op de voet van artikel 49 een bedrag van € 16.992,68 vergoedt wegens kosten van deskundige bijstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2003, tot en met de betaling;
III. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, Voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. N.T. Zijlstra, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Zijlstra
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 22 november 2006
240-507.