Uitspraak
200601825/1.
Datum uitspraak: 11 oktober 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Duiven,
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 05/1307 van de rechtbank Arnhem van 23 januari 2006 in het geding tussen:
appellant
en
de gemeenteraad van Duiven.
1. Procesverloop
Bij besluit van 29 september 2003 heeft de gemeenteraad van Duiven (hierna: de raad) appellant een planschadevergoeding toegekend van € 15.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 juni 2002.
Bij besluit van 7 maart 2005 heeft de raad het daartegen door appellant gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 23 januari 2006, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Arnhem (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellant ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief van 6 maart 2006, bij de Raad van State ingekomen op 8 maart 2006, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 3 april 2006. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 5 april 2006 heeft de raad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 september 2006, waar appellant, vertegenwoordigd door mr. M.J. Smaling, werkzaam bij Das rechtsbijstand, en de raad, vertegenwoordigd door mr. N.P. Schoenmakers, ambtenaar in dienst van de gemeente, bijgestaan door ir. V.P.A.M. Benraad, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) dient het bestuursorgaan, indien een besluit berust op een onderzoek naar feiten en gedragingen dat door een adviseur is verricht, zich ervan te vergewissen dat dit onderzoek op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden.
Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
2.3. Appellant is eigenaar van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Duiven, sectie […], nr. […], plaatselijk bekend [locatie] te Duiven. Hij heeft verzocht om vergoeding van schade veroorzaakt door het besluit van 18 september 2001, waarbij het college van burgemeester en wethouders van Duiven krachtens artikel 19, tweede lid, van de WRO vrijstelling van het bestemmingsplan "'t Hart" heeft verleend voor het oprichten van een complex met 24 seniorenwoningen op de hoek van de Kastanjelaan en de Rijksweg. Appellant stelt schade te lijden door verandering van de aard en het karakter van de bebouwing en toename van de bebouwingsdichtheid en de bouwhoogte.
2.4. Onder het bestemmingsplan "'t Hart" heeft het terrein op de hoek van de Kastanjelaan en de Rijksweg, inclusief het perceel van appellant, de bestemming "woningbouw EV".
Ingevolge artikel 1, tweede lid, van de planvoorschriften wordt in het plan onder bouwperceel verstaan een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens de bepalingen van het plan bebouwing met één bouwwerk of bij elkaar behorende bouwwerken is toegestaan.
Ingevolge artikel 2 wordt bij de toepassing van de bepalingen van het plan als volgt gemeten; bebouwingspercentage: de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen op een bouwperceel, in vergelijking tot de oppervlakte van dat terrein, uitdrukt in een percentage.
Ingevolge artikel 4.1 zijn de gronden op de plankaart aangewezen voor "woningbouw" bestemd voor de volgende doeleinden: vrijstaande en dubbele woningen (EO) en vrijstaande woningen (EV), één en ander met inbegrip van de uitoefening van aan huis gebonden beroepen.
Ingevolge artikel 4.2, voor zover thans van belang, dient de bebouwing te voldoen aan de volgende voorschriften:
a. de gebouwen mogen uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken worden gebouwd;
b. (…)
c. de voorgevels van woningen dienen in of tot maximaal 3 meter achter de bebouwingsgrens aan de wegzijde te worden opgericht;
d. de goothoogte van woningen mogen ten hoogste 6 meter bedragen;
e. de hoogte van woningen mogen ten hoogste 10 meter bedragen;
f. de goothoogte van bijgebouwen mogen ten hoogste 3 meter bedragen;
g. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen per woningen mag
ten hoogste 50 m2 per bouwperceel bedragen, met dien verstande dat
het bebouwingspercentage niet meer dan 50% mag bedragen;
h. de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, mag ten hoogste 2 meter bedragen.
Ingevolge artikel 11 zijn burgemeester en wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van de voorschriften van het plan ten behoeve van onder meer het afwijken van de voorgeschreven maatvoering tot ten hoogste 10%.
2.5. Met het vrijstellingsbesluit is op de gronden ten westen van het perceel van appellant een complex met 24 seniorenwoningen tot 2 meter van de perceelgrens van appellant mogelijk geworden. Het ten westen van het perceel van appellant gelegen deel van het complex heeft drie bouwlagen (8,7 meter hoog en 28,5 meter lang) en het verder ten zuidwesten gelegen gedeelte heeft vier bouwlagen (11,5 meter hoog en 34,5 meter lang).
2.6. Bij besluit van 7 maart 2005 heeft de raad, onder overneming van de door de SAOZ uitgebrachte adviezen van mei 2003, 6 februari 2004, 19 februari 2004 en 21 september 2004, het bezwaar ongegrond verklaard. De SAOZ heeft aangegeven dat onder het bestemmingsplan, uitgaande van de maximale bebouwingsmogelijkheden, acht vrijstaande hoofdgebouwen - waartussen een geringe afstand diende te blijven - en bijgebouwen tot langs het perceel van appellant konden worden gebouwd en dat er een bouwmogelijkheid bestond/bestaat van een tweede vrijstaande woning op het perceel van appellant. De SAOZ heeft geadviseerd dat het uitzicht onder het vrijstellingsbesluit aldus niet in nadelige zin is gewijzigd, maar de intensiteit van gebruik onder het vrijstellingsbesluit groter is door het aantal appartementen, zodat ten aanzien van privacy de planologische situatie is verslechterd. De SAOZ heeft de waardedaling van de onroerende zaak van appellant als gevolg daarvan getaxeerd op € 15.000.
2.7. De rechtbank heeft overwogen dat de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte bouwhoogte slechts in geringe mate afwijkt van de hoogte van hetgeen onder het vrijstellingsbesluit mogelijk is. Daargelaten of het bebouwingspercentage als bedoeld in artikel 4.2, aanhef en onder g, van de planvoorschriften betrekking heeft op alle bebouwing, dan wel slechts op bijgebouwen, is volgens de rechtbank vanuit het pand van appellant het optisch effect van de realiseerbare bebouwing niet zozeer bepaald door het bebouwingspercentage, maar vooral door de toegelaten bouwhoogte en -breedte. Het standpunt van de SAOZ dat het uitzicht van appellant door het vrijstellingsbesluit niet meer wordt beperkt dan onder het bestemmingsplan acht de rechtbank niet onjuist. Naar het oordeel van de rechtbank mocht de raad op de adviezen van de SAOZ afgaan.
2.8. Appellant betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de raad van de juistheid van de adviezen van de SAOZ mocht uitgaan. Bij de planvergelijking heeft de rechtbank ten onrechte niet het maximale bebouwingspercentage van 50% van de oppervlakte van een bouwperceel betrokken. Voorts heeft de rechtbank miskend dat de SAOZ bij de planvergelijking ten onrechte de mogelijkheid van de bouw van een tweede woning op het perceel van appellant heeft betrokken.
2.8.1. De rechtbank heeft niet onderkend dat de adviezen van de SAOZ niet consistent zijn. In het advies van mei 2003 heeft de SAOZ aangegeven dat bij de bestaande woning van appellant in beide planologische situaties moet worden uitgegaan van een beperking van het uitzicht, de privacy en bezonning door de bouwmogelijkheid van een tweede vrijstaande woning op het perceel van appellant. De door het vrijstellingsbesluit nadeliger geworden planologische situatie inzake de privacy zal volgens de SAOZ dan ook voornamelijk betrekking hebben op de achtertuin met terrassen van het resterende perceelsgedeelte en in ondergeschikte mate door inkijk in de ramen in de achtergevel van de bestaande woning, voor zover dat niet beperkt wordt door de tweede woning op het perceel van appellant. Daarentegen heeft de SAOZ in het advies van 19 februari 2004 aangegeven dat de planschade niet meer of minder wordt door de bouwmogelijkheid van een tweede woning op het perceel van appellant.
2.8.2. Ter zitting is door de medewerker van de SAOZ aangegeven dat bij de planvergelijking bij de maximale bebouwingsmogelijkheden onder het bestemmingsplan de bouwmogelijkheid van een tweede woning op het perceel van appellant is betrokken, waarbij onder meer is verwezen naar de derde schets bij het advies van 21 september 2004, maar dat voor de getaxeerde waardedaling deze bouwmogelijkheid niet van betekenis is, aangezien de hoogste waarde van het perceel wordt ontleend aan de bestaande woning zonder een tweede woning op dat perceel.
De grondslag van het verzoek om vergoeding van planschade is gelegen in het vrijstellingsbesluit. Dit vrijstellingsbesluit heeft uitsluitend betrekking op de planologische situatie op de direct aan het perceel van appellant grenzende gronden en ziet niet op het perceel van appellant. De SAOZ had de planvergelijking derhalve tot die gronden dienen te beperken. De SAOZ heeft bij de planvergelijking dan ook ten onrechte de bouwmogelijkheid van een tweede woning op het perceel van appellant betrokken. Overigens is genoemde bouwmogelijkheid wel terecht betrokken bij de bepaling van de omvang van de planschade.
2.8.3. Voor zover de raad heeft aangegeven dat gelet op de systematiek van artikel 4.2 van de planvoorschriften bij het bestemmingsplan het bebouwingspercentage als bedoeld in onderdeel g van die bepaling alleen betrekking heeft op de oppervlakte van bijgebouwen, vindt deze uitleg geen steun in het bepaalde in artikel 2 van de planvoorschriften. Ingevolge die bepaling is het bebouwingspercentage de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen op een bouwperceel, in vergelijking tot de oppervlakte van dat terrein, uitgedrukt in een percentage.
Onder het bestemmingsplan mochten derhalve hoofd- en bijgebouwen worden gebouwd tot maximaal 50% van de oppervlakte van een bouwperceel. In de eerste schets bij het advies van 21 september 2004 zijn acht hoofdgebouwen ingetekend die op zich al 50% van de oppervlakte van de desbetreffende bouwpercelen beslaan. Voor zover de SAOZ in het advies van 21 september 2004 in reactie op het oordeel van R. Jacobs, dat onder het bestemmingsplan sprake was van "een open karakter van de omliggende bebouwing met ruime doorzichtmogelijkheden" heeft geadviseerd dat waar op locaties tussen de acht woningen door kon worden gekeken, dit door bijgebouwen kon worden beperkt, moet worden geoordeeld dat het advies in zoverre onjuist is, omdat het bestemmingsplan voor de bouw van bijgebouwen geen ruimte bood. Ook in zoverre is de advisering door de SAOZ gebrekkig.
2.9. Gelet op het vorenstaande heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de raad op de adviezen van de SAOZ mocht afgaan.
2.10. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 7 maart 2005 gegrond verklaren en dat besluit vernietigen wegens strijd met de artikelen 3:9 en 7:12 van de Awb. De raad dient een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak.
2.11. De raad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 23 januari 2006 in zaak no. AWB 05/1307;
III. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de gemeenteraad van Duiven van 7 maart 2005, kenmerk 03.3236;
V. veroordeelt de gemeenteraad van Duiven tot vergoeding van bij appellant in verband met de behandeling van het hoger beroep en het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.288,00 (zegge: eenduizendtweehonderdachtentachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Duiven aan appellant onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald;
VI. gelast dat de gemeente Duiven aan appellant het door hem voor de behandeling van het hoger beroep en het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 345,00 (zegge: driehonderdvijfenveertig euro) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, Voorzitter, en mr. T.M.A. Claessens en mr. B.J. van Ettekoven, Leden, in tegenwoordigheid van mr. B.F.C. van Rheenen, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Van Rheenen
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2006
385.