Uitspraak
200509776/1.
Datum uitspraak: 20 september 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 05/297 van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 21 oktober 2005 in het geding tussen:
appellanten
en
de raad van de gemeente 's-Hertogenbosch.
1. Procesverloop
Bij besluit van 21 december 2000 heeft de raad van de gemeente 's-Hertogenbosch (hierna: de raad) appellanten ƒ 120.000,00 (€ 54.453,63) aan vergoeding van planschade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 januari 1999 en ƒ 1.172,50 (€ 532,06) aan vergoeding van kosten toegekend.
Bij besluit van 11 oktober 2001 heeft de raad het daartegen door appellanten gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 5 juni 2003 heeft de rechtbank 's-Hertogenbosch (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellanten ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd.
Bij besluit van 21 december 2004 heeft de raad het door appellanten gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 oktober 2005, verzonden op 24 oktober 2005, heeft de rechtbank het daartegen door appellanten ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 29 november 2005, hoger beroep ingesteld. De gronden van het beroep zijn aangevuld bij brief van 23 december 2005. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 3 februari 2006 heeft de raad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 juni 2006, waar [gemachtigde] in persoon, bijgestaan door mr. K.W.H. Albert, advocaat te Boxtel, en de raad, vertegenwoordigd door mr. I. de Leeuw, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de WRO, zoals die bepaling ten tijde van belang luidde en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een vrijstelling krachtens artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van die regimes maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of sprake is van daadwerkelijke verwezenlijking.
2.3. Appellanten zijn eigenaar en bewoners van de woning aan de [locatie] te [plaats] (hierna: de woning). Zij hebben aan hun verzoek om vergoeding van planschade waarop het besluit van 21 december 2000 is genomen ten grondslag gelegd dat zij ƒ 250.000,00 (€ 113.445,05), althans ƒ 170.000,00 (€ 77.142,64) aan schade lijden ten gevolge van een krachtens artikel 19 van de WRO verleende vrijstelling (hierna: de vrijstelling), met toepassing waarvan bouwvergunning is verleend voor het oprichten van een appartementengebouw (hierna: het appartementengebouw) op het naastgelegen perceel aan de Graafsebaan 78 te Rosmalen (hierna: het naastgelegen perceel).
2.4. De raad heeft het verzoek ter advisering aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) voorgelegd. Deze heeft bij advies van 28 september 1999 op grond van een vergelijking van de vrijstelling met het bestemmingsplan "Molenhoek-Oost 7e herziening" (hierna: het bestemmingsplan) geadviseerd dat appellanten ten gevolge van de vrijstelling een planologisch nadeel lijden ten bedrage van ƒ 100.000,00 (€ 45.378,02).
In een nader advies van 14 augustus 2000 heeft zij de door haar getaxeerde waarde van het woonperceel, voorafgaande aan het van kracht worden van de vrijstelling, naar boven bijgesteld en geadviseerd appellanten ƒ 120.000,00 (€ 54.453,63) aan planschadevergoeding toe te kennen.
In een nader advies van 16 januari 2003 heeft de SAOZ enkele vragen van de rechtbank beantwoord.
Op 2 december 2003 heeft de SAOZ opnieuw geadviseerd. De raad heeft dit laatste advies aan het besluit van 21 december 2004 ten grondslag gelegd.
2.5. Appellanten klagen dat de rechtbank heeft miskend dat met haar eerdere uitspraak van 5 juni 2003, waartegen geen hoger beroep is ingesteld, vaststond dat de advisering door de SAOZ ondeugdelijk is.
2.5.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft het besluit van 11 oktober 2001 vernietigd wegens zorgvuldigheids- en motiveringsgebreken en de raad opgedragen een nieuw besluit op het gemaakte bezwaar te nemen. Daarmee heeft zij niet uitgesloten dat de door haar geconstateerde gebreken daarbij zouden worden hersteld.
2.6. Appellanten klagen voorts dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ in het door de raad gevolgde advies bij haar taxatie is uitgegaan van een onjuiste afstand tussen het appartementengebouw en de woning, van een groter volume aan bebouwing, dan ingevolge het bestemmingsplan buiten het bebouwingsvlak op het naastgelegen perceel was toegestaan, van een geringere bouwmassa van het appartementengebouw, dan op grond van de vrijstelling mocht worden gerealiseerd en van een lagere bouwhoogte van het appartementengebouw, dan feitelijk is gerealiseerd.
2.6.1. Dat betoog faalt. In hetgeen appellanten in beroep hebben aangevoerd heeft de rechtbank terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat de raad zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de SAOZ in het advies van 2 december 2003 voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij in het advies van 28 september 1999, bij de planvergelijking, weliswaar ten onrechte is uitgegaan van een afstand van 15 meter tussen het appartementengebouw en de woning, maar bij de opneming ter plaatse de juiste afstand van 10 meter is geconstateerd en daarvan bij de taxatie van de omvang van de schade is uitgegaan.
2.6.2. Artikel 3, onderdeel A, aanhef en lid III, aanhef en onder d, van de voorschriften van het bestemmingsplan bevat - voor zover thans van belang - voorschriften voor het oprichten van vrijstaande bijgebouwen buiten het bebouwingsvlak op een strook grond van 10 meter diep achter de horecabebouwing op het naastgelegen perceel. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de raad zich terecht in navolging van het SAOZ-advies op het standpunt heeft gesteld dat deze voorschriften bij de taxatie buiten beschouwing moeten blijven, nu niet de bebouwing, maar het gebruik van de gronden noordelijk en oostelijk van de horecabebouwing, waaronder de strook grond van 10 meter diep, als op- en afrit en terras van het horecabedrijf de maximale - voor appellanten nadeligste - benutting is van de mogelijkheid die het bestemmingsplan biedt. Anders dan appellanten betogen, betekent dit niet dat de raad bij de planvergelijking ten onrechte is uitgegaan van verder strekkende bouwmogelijkheden voor het naastgelegen perceel, dan ingevolge het bestemmingsplan maximaal mogelijk was. Ook op dit punt faalt het betoog.
2.6.3. De rechtbank heeft voorts met juistheid overwogen dat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de SAOZ de bouwmassa van het appartementengebouw kon vaststellen op grond van de desbetreffende bouwtekeningen en opneming ter plaatse. Daarbij is van belang dat de vrijstelling is toegesneden op het bouwplan voor het appartementengebouw. Op dit punt faalt het betoog evenzeer.
2.6.4. Ten aanzien van de hoogte van het appartementengebouw heeft de rechtbank terecht overwogen dat voor het vaststellen van de omvang van de planschade niet de feitelijke bouwhoogte van belang is, maar de bouwhoogte die op grond van de vrijstelling maximaal is toegestaan. Nu de SAOZ in het door de raad gevolgde advies is uitgegaan van de bouwhoogte die volgens het bouwplan, waarvoor de vrijstelling is verleend, maximaal is toegestaan, faalt het betoog ook op dit punt.
2.7. Appellanten klagen voorts dat de rechtbank heeft miskend dat de door de raad gevolgde advisering van de SAOZ betreffende de taxatie van de schade onvoldoende objectief en inzichtelijk is, nu de door haar geraadpleegde taxateur geen schriftelijk taxatierapport heeft opgesteld, maar zijn adviezen mondeling aan haar heeft uitgebracht.
2.7.1. Ook dit betoog faalt. De rechtbank heeft in het in beroep aangevoerde terecht geen grond gezien voor het oordeel dat de raad de adviezen van de SAOZ om die reden niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. In het advies van 28 september 1999 heeft de SAOZ de relevante schadefactoren vermeld, in dat van 14 augustus 2000 heeft zij de bijgestelde taxaties van de waarde van de woning en de waardedaling nader toegelicht, in dat van 16 januari 2003 heeft zij de rol van de geraadpleegde taxateur toegelicht en volgens een bij dit advies gevoegde verklaring zijn de taxaties in de adviezen in overleg met deze taxateur en met zijn instemming tot stand gekomen.
2.8. Appellanten klagen ook dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ de waarde van de woning en de waardedaling te laag heeft getaxeerd en zij in dit verband onvoldoende gewicht heeft gehecht aan de door hen overgelegde taxatierapporten waarin dienaangaande hogere bedragen zijn opgenomen, zodat de raad haar advies ten onrechte heeft gevolgd.
2.8.1. Dit betoog faalt evenzeer. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de SAOZ in het advies van 14 augustus 2000 voldoende op de door appellanten op 5 april 2000 geproduceerde taxatierapporten is ingegaan en naar aanleiding daarvan haar taxaties van de waarde van de woning en van de waardedaling heeft bijgesteld. De SAOZ heeft daarbij te kennen gegeven dat haar de taxaties in die rapporten te hoog voorkomen, omdat daarbij te groot gewicht is gehecht aan de voorheen bestaande feitelijke situatie en de maximale mogelijkheden van de horecabestemming voor het naastgelegen perceel onder het vorige planologische regime daarbij zijn onderschat.
Ten aanzien van het door appellanten bij hun aanvraag overgelegde taxatierapport heeft de rechtbank met juistheid overwogen dat de raad zich in navolging van het SAOZ-advies van 28 september 1999 terecht op het standpunt heeft gesteld dat daaraan niet de betekenis toekomt die appellanten daaraan gehecht wilden zien, nu dat rapport is gebaseerd op een vergelijking van feitelijke situaties en zodanige vergelijking niet van belang is.
De rechtbank heeft onder die omstandigheden terecht geconcludeerd dat de raad van de bijgestelde taxaties in het SAOZ-advies van 14 augustus 2000 mocht uitgaan.
2.9. De klacht van appellanten dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat zij zonder nader taxatierapport niet aannemelijk hebben gemaakt dat de adviezen van de SAOZ van 14 augustus 2000 en 2 december 2003 onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of dat daaraan ernstige gebreken kleven faalt als gebaseerd op een onjuiste lezing van de aangevallen uitspraak. De rechtbank heeft slechts vastgesteld dat appellanten een dergelijk rapport niet hebben overgelegd.
2.10. De conclusie is dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat appellanten niet aannemelijk hebben gemaakt dat het advies van de SAOZ van 2 december 2003 onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan zodanige gebreken kleven, dat de raad dat niet aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
2.11. Appellanten betogen ten slotte dat de rechtbank heeft miskend dat de Commissie voor advies voor de bezwaarschriften (hierna: de Commissie) de raad heeft geadviseerd de kosten van het taxatierapport van [partij A] te vergoeden, aanvullend aan de vergoeding die hij eerder heeft toegekend voor de kosten van het taxatierapport van [partij B].
2.11.1. Ook dit betoog leidt niet tot het ermee beoogde doel. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de Commissie in haar advies van 18 februari 2004 heeft verwezen naar haar advies van 13 juni 2001, waarin zij heeft geadviseerd de kosten van slechts één van de ingebrachte taxatierapporten te vergoeden, omdat de overige rapporten niet noodzakelijk waren voor een objectieve waardebepaling. De Commissie heeft geadviseerd de kosten van het taxatierapport van [partij A] te vergoeden en niet van het taxatierapport van [partij B], waartoe de raad in het primaire besluit had besloten. Nu de toegekende vergoeding hoger is dan de kosten van het taxatierapport van [partij A], heeft de rechtbank terecht overwogen dat appellanten door de handelwijze van de raad niet in hun belangen zijn geschaad.
2.12. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient, deels met verbetering van gronden, te worden bevestigd.
2.13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. S.J.E. Horstink-von Meyenfeldt, Leden, in tegenwoordigheid van mr. D. Haan, ambtenaar van Staat.
w.g. Haan w.g. Loeb
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 20 september 2006
27-507.