Uitspraak
200509838/1.
Datum uitspraak: 6 september 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 05/169 van de rechtbank 's-Gravenhage van 13 oktober 2005 in het geding tussen:
appellant
en
de raad van de gemeente Sassenheim, thans gemeente Teylingen.
1. Procesverloop
Bij besluit van 23 september 2003 heeft de raad van de gemeente Sassenheim, thans gemeente Teylingen, (hierna: de raad) appellant ter vergoeding van planschade € 37.500,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 maart 2002 toegekend.
Bij besluit van 7 december 2004 heeft de raad het daartegen door appellant gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 oktober 2005, verzonden op 21 oktober 2005, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellant ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de raad een nieuw besluit op het gemaakte bezwaar neemt met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 1 december 2005, hoger beroep ingesteld. De gronden van het beroep zijn aangevuld bij brief van 23 januari 2006. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 31 maart 2006 heeft de raad van antwoord gediend.
Na afloop van het vooronderzoek zijn nadere stukken ontvangen van de raad. Deze zijn aan de andere partij toegezonden.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 juni 2006, waar appellant in persoon, bijgestaan door mr. A.M.C. Marius-Van Eeghen, advocaat te 's-Gravenhage, en P.G. de Jager, werkzaam bij Frisia Makelaars, en de raad, vertegenwoordigd door mr. E.J.M. Rietveld, ambtenaar in dienst van de gemeente, bijgestaan door mr. drs. C.M.L. van der Lee, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals die bepaling ten tijde van belang luidde en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een vrijstelling krachtens artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Appellant, voormalig eigenaar en bewoner van het perceel, plaatselijk bekend [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel), heeft verzocht om vergoeding van schade ten gevolge van de vaststelling van het bestemmingsplan "Centrum en Zuid", op grond waarvan - voor zover thans van belang - ten zuidoosten en oosten van het perceel een supermarkt en een parkeergarage met ontsluiting mogen worden gerealiseerd.
2.3. De raad heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de SAOZ, die in haar advies van juli 2003 (hierna ook: SAOZ-advies) op grond van een vergelijking van dit bestemmingsplan met het voorheen geldende bestemmingsplan "Centrum" heeft geadviseerd dat appellant ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel ondervindt en hem ter zake een vergoeding ten bedrage van € 37.500,00 ware toe te kennen. De raad heeft overeenkomstig dit advies besloten.
2.4. De rechtbank heeft overwogen dat de raad bij de vaststelling van de hoogte van de vergoeding ten onrechte geen betekenis heeft gehecht aan de lagere waardering van het perceel bij de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) vanwege de voorziene realisering van de supermarkt en de overige door appellant aangevoerde beroepsgronden ongegrond bevonden.
2.5. Appellant klaagt dat de rechtbank aldus heeft miskend dat de SAOZ geen onafhankelijk deskundige is, nu deze het concept van haar advies eerst naar de raad heeft gestuurd voor commentaar en naar aanleiding daarvan heeft aangepast, terwijl de door hem ingebrachte deskundigenrapporten niet tot wezenlijke aanpassingen van dat advies hebben geleid en de adjunct-directeur van de SAOZ bij de rechtbank als gemachtigde van de raad is opgetreden.
2.5.1. Dit betoogt faalt. Dat de SAOZ het concept-advies voor commentaar aan de raad heeft voorgelegd, betekent niet dat zij niet onafhankelijk heeft opgetreden. Het concept-advies van november 2002 is bij brief van 23 december 2002 ook voor commentaar aan appellant gezonden en hem is bij brief van 9 april 2003 gemeld dat daarin enkele onjuistheden stonden, zodat het aanpassing behoefde. Dat door appellant overgelegde stukken niet tot aanpassing van het advies hebben geleid, betekent evenmin dat de SAOZ niet als onafhankelijk adviseur kan worden aangemerkt.
Dat de adjunct-directeur van de SAOZ bij de rechtbank als gemachtigde voor de raad is opgetreden, is niet gebleken.
2.6. Appellant klaagt verder dat de rechtbank heeft miskend dat de raad in navolging van het SAOZ-advies onvoldoende betekenis heeft gehecht aan de omstandigheid dat het karakter van het gebied rondom het perceel is veranderd van een parkgebied in een winkelgebied, de oppervlakte van het parkeerdek aanzienlijk is vergroot, de geluidsoverlast is toegenomen door weerkaatsing tegen een muur en het laden en lossen ten behoeve van de nieuwe supermarkt en het uitzicht in zuidoostelijke richting en de bezonning van het perceel sterk zijn verslechterd.
2.6.1. Ook dat betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de door appellant gestelde schadefactoren in het door de raad gevolgde SAOZ-advies zijn vermeld en heeft in hetgeen appellant heeft aangevoerd terecht geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat de raad deze schadefactoren niet bij de taxatie van de te vergoeden schade heeft betrokken.
2.7. Appellant betoogt ook dat de rechtbank heeft miskend dat de raad in navolging van het SAOZ-advies is uitgegaan van een te lage waarde van het perceel onder het oude bestemmingsplan en dat de waardedaling ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan in dat advies te laag is vastgesteld. Hij verwijst daartoe ten eerste naar de door hem overgelegde taxatierapporten. Hij voert verder aan dat het perceel ten behoeve van een eerdere verkoop op € 828.000,00 is getaxeerd, terwijl de SAOZ het perceel onder het bestemmingsplan "Centrum" heeft getaxeerd op € 770.000,00. Volgens appellant kan dat verschil niet verklaard worden door de maximale mogelijkheden van dit bestemmingsplan. Hij voert verder aan dat de door de SAOZ getaxeerde waardevermindering veel geringer is dan het verschil tussen de waarde van het perceel onder voornoemd bestemmingsplan en de prijs waarvoor hij het heeft verkocht en de raad voor dit verschil geen verklaring heeft gegeven. Tevens wijst appellant op de verlaging van de WOZ-waarde van het perceel in verband met de komst van de supermarkt met parkeergelegenheid.
2.7.1. Dit betoog faalt evenzeer. De rechtbank heeft met juistheid aan de door appellant overgelegde taxatierapporten niet de betekenis gehecht die deze daaraan gehecht wilde zien, nu aan die rapporten geen gedetailleerde planvergelijking ten grondslag ligt. Voorts is de door appellant gestelde taxatie van € 828.000,00 niet tot stand gekomen op basis van een inventarisatie van de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan "Centrum" biedt, zoals in het door de raad gevolgde SAOZ-advies bij de taxatie op € 770.000,00 wel is gebeurd.
Ten aanzien van de stelling van appellant dat hij het perceel feitelijk voor een lager bedrag heeft verkocht dan de taxatie in het SAOZ-advies onder het nieuwe bestemmingsplan "Centrum en Zuid" wordt overwogen dat appellant het perceel enkele jaren na de peildatum heeft verkocht en niet duidelijk is, op welke wijze de verkoopprijs bij die gelegenheid tot stand is gekomen. Onder deze omstandigheden heeft de rechtbank in de gestelde lagere verkoopprijs terecht op zichzelf onvoldoende grond gevonden om de door de SAOZ getaxeerde en de raad gevolgde waarde op de peildatum onjuist te achten.
Ten aanzien van het betoog van appellant over de WOZ-waarde wordt overwogen dat de rechtbank het beroep van appellant op dit punt gegrond heeft bevonden en het besluit van 7 december 2004 deswege heeft vernietigd.
2.8. De klacht van appellant dat de raad in strijd met het beginsel van fair play heeft gehandeld, nu deze - ondanks zijn verzoeken daartoe - de nieuwe beslissing op bezwaar niet binnen de termijn voor het instellen van hoger beroep bij de Afdeling heeft genomen, faalt als niet gericht tegen de aangevallen uitspraak.
2.9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. S.J.E. Horstink-von Meyenfeldt, Leden, in tegenwoordigheid van mr. D. Haan, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Haan
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 6 september 2006
27-507.