Uitspraak
200509420/1.
Datum uitspraak: 9 augustus 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. 04/1539 van de rechtbank Breda van 4 oktober 2005 in het geding tussen:
[wederpartij], wonend te Tilburg
en
de raad van de gemeente Tilburg.
1. Procesverloop
Bij besluit van 24 maart 2003 heeft de raad van de gemeente Tilburg (hierna: de raad) het verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 10 mei 2004 heeft de raad het daartegen door [wederpartij] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 oktober 2005, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Breda (hierna: de rechtbank) het daartegen door [wederpartij] ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden beslissing op bezwaar vernietigd en de raad opgedragen een nieuw besluit op het bezwaarschrift te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant - krachtens delegatie - bij brief van 14 november 2005, bij de Raad van State ingekomen op dezelfde dag, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 8 december 2005. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 20 januari 2006 heeft [wederpartij] van antwoord gediend.
Bij brief van 14 juni 2006 heeft appellant nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 juli 2006, waar appellant, vertegenwoordigd door mr. J.M.B. van Overdijk en mr. J. van den Wiel, ambtenaren bij de gemeente, en [wederpartij] in persoon, bijgestaan door drs. H.P.W. Havens, werkzaam bij de Stichting Rechtsbijstand te Tilburg, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Of sprake is van voorzienbaarheid van de planologische wijziging op grond waarvan het daaruit voortvloeiende nadeel redelijkerwijs voor rekening dient te blijven van degene die stelt schade te hebben geleden, moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.
2.3. [wederpartij] en zijn echtgenote zijn op 2 juli 1984 eigenaar geworden van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie […], nummer […], plaatselijk bekend [locatie] te Tilburg. Op dat moment gold voor het perceel van [wederpartij] en de wijde omgeving daarvan, waarbij onder andere de Reeshofweg de westelijke grens vormde, het bestemmingsplan "Reeshof-Vossenberg". [wederpartij] heeft verzocht om vergoeding van planschade vanwege de bestemmingsplannen die dat plan hebben opgevolgd.
2.4. Onder het bestemmingsplan "Reeshof-Vossenberg", dat door de raad bij besluit van 2 mei 1977 is vastgesteld en door gedeputeerde staten van Noord-Brabant bij besluit van 28 juni 1978 gedeeltelijk is goedgekeurd, hadden de gronden ten zuiden van de spoorlijn Tilburg - Breda en ten oosten van de Reeshofweg alsmede de gronden ten noorden van deze spoorlijn en ten oosten van de Donge de bestemming "Agrarische gebied". Het perceel van [wederpartij] had de bestemming "agrarisch bouwblok" en daarop mochten uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van het agrarisch bedrijf en per agrarisch bouwblok mocht slechts één woning gebouwd worden.
Voor het gebied ten westen van de Donge gold het "plan van uitbreiding in Hoofdzaak van de gemeente Tilburg", dat door de raad op 24 april 1953 is vastgesteld en door gedeputeerde staten van Noord-Brabant op 3 februari 1954 is goedgekeurd en dat in 1977 gedeeltelijk is herzien. Daarin hadden de gronden de bestemming "Agrarisch gebied, bestemd voor bebouwing met gebouwen voor agrarische doeleinden".
2.5. Het bestemmingsplan "De Wijk", dat door de raad bij besluit van 21 juni 1999 is vastgesteld, door gedeputeerde staten van Noord-Brabant bij besluit van 18 januari 2000 is goedgekeurd en op 19 september 2001 in rechte onaantastbaar is geworden, omvat een gebied dat wordt begrensd door de spoorlijn in het noorden, de Burgemeester Baron van Voorst tot Voorstweg in het oosten, de Bredaseweg in het zuiden, de nog te ontwikkelen Noordwest Tangent, gelegen nabij de grens met de gemeente Gilze Rijen, in het westen en in noordzuidrichting wordt doorsneden door de Reeshofweg. De bestemming van de gronden ten oosten van het perceel van [wederpartij], begrensd door de Witbrantlaan in het zuiden en de Wijboschstraat in het noorden, is nader uitgewerkt in het deelplangebied "Witbrant-West" (bestemmingsplan "Witbrant-West").
Een strook grond met een diepte van 70 meter ten oosten van de Reeshofweg, tussen de spoorlijn in het noorden en de Witbrantlaan in het zuiden, heeft onder het bestemmingsplan "De Wijk" de bestemming "Gemengde doeleinden, uit te werken door burgemeester en wethouders -UGD 1-". Deze gronden zijn bestemd voor onder meer: bij een woonwijk behorende voorzieningen; woningen en woningen ten behoeve van groepen die speciale zorg nodig hebben; een treinstation met bijbehorende voorzieningen; verkeers- en verblijfsgebied en langzaamverkeersroutes; voorzieningen van openbaar nut; en geluidwerende voorzieningen. Op de gronden mag uitsluitend worden gebouwd overeenkomstig de uitwerking door burgemeester en wethouders en de bebouwing mag uit maximaal zeven bouwlagen bestaan met een bebouwingspercentage tussen 30% en 50%.
Het perceel van [wederpartij] is gelegen in deze strook grond, maar heeft de bestemming "vrijstaande woonbebouwing -W-" en is bestemd voor het wonen, uitsluitend ter plaatse van het op de kaart aangegeven bouwvlak met één woning. Aan een gebied van ongeveer 70 meter bij 40 meter direct ten noorden van het perceel van [wederpartij] is door gedeputeerde staten van Noord-Brabant aan de uit te werken bestemming "Gemengde doeleinden, uit te werken door burgemeester en wethouders -UGD 1-" geen goedkeuring verleend.
De gronden ten oosten van het perceel van [wederpartij] hebben de bestemming "Woongebied, uit te werken door burgemeester en wethouders, -UW 1-" en zijn bestemd voor onder meer: het wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van beroepsmatige activiteiten; voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding; verkeers- en verblijfsgebied en langzaamverkeersroutes; voorzieningen van openbaar nut; en geluidwerende voorzieningen. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd overeenkomstig de uitwerking door burgemeester en wethouders. In het uitwerkingsplan dient in acht te worden genomen dat op de gronden vrijstaande, halfvrijstaande, geschakelde en patiowoningen alsmede woningen in gesloten bebouwing mogen worden gebouwd met maximaal drie bouwlagen met een kap, dan wel maximaal vier bouwlagen zonder kap.
Een strook grond direct ten zuiden van de spoorlijn, in het oosten begrensd door de bestemming "Gemengde doeleinden, uit te werken door burgemeester en wethouders -UGD 1-" en in het zuiden begrensd door de bestemming "Woongebied, uit te werken door burgemeester en wethouders, -UW 1-", heeft de uit te werken bestemming "Gemengde doeleinden, uit te werken door burgemeester en wethouders -UGD 2-". Deze gronden zijn bestemd voor onder meer: zakelijke dienstverlening; maatschappelijke dienstverlening en zorg; sport- en onderwijsvoorzieningen; woningen; parkeergelegenheid; verkeers- en verblijfsgebied en langzaamverkeersroutes; voorzieningen van openbaar nut; en geluidwerende voorzieningen. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd overeenkomstig de uitwerking door burgemeester en wethouders en gelden als voorwaarden dat de bebouwing maximaal vijf bouwlagen en het bebouwingspercentage maximaal 30% mag zijn.
De gronden ten noorden van de spoorlijn en ten oosten van de Donge vallen onder de bestemmingsplannen "Dongewijk" (woongebied Dongewijk), "Reeshof-Midden" (woongebied Campenhoef en Heerevelden) en "de Kievit" (woongebied de Kievit).
2.6. De raad heeft zich in het besluit van 10 mei 2004, onder verwijzing van het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van december 2002, op het standpunt gesteld dat de wijziging van het planologische regime ten aanzien van de gronden ten oosten van de woning van [wederpartij], afgegrensd door de Bredaseweg in het zuiden en de spoorlijn in het noorden, alsmede de gronden ten noorden van de spoorlijn, begrensd door de Donge in het westen, heeft geleid tot een planologisch nadeliger situatie voor [wederpartij]. De hierdoor ontstane waardevermindering was evenwel voorzienbaar, aangezien ten tijde van de aankoop door [wederpartij] de toelichting bij het bestemmingsplan "Reeshof-Vossenberg" en de Structuurschets Reeshof 1976 duidelijkheid gaf over de toekomstige invulling van het gebied als woongebied.
Ten aanzien van de gronden ten westen van het perceel van [wederpartij] heeft de raad zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een planologische verslechtering.
2.7. De rechtbank heeft overwogen dat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat ten aanzien van de gronden ten westen van het perceel van [wederpartij] geen sprake is van een planologische verslechtering. Ten aanzien van de gronden onder het deelplangebied "Witbrant-West" en de gronden die onder het bestemmingsplan "De Wijk" de bestemming "Gemengde doeleinden, uit te werken door burgemeester en wethouders -UGD 1-" heeft de raad zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt heeft gesteld dat sprake is van een planologische verslechtering. De rechtbank heeft voorts overwogen dat uit de door [wederpartij] bekend zijnde structuurschets kan worden afgeleid dat de gemeente voornemens was om maximaal 8.500 woningen te realiseren. In de structuurschets en de toelichting bij het bestemmingsplan "Reeshof-Vossenberg" wordt ten aanzien van de aard en vorm van de bebouwing in de nieuwbouwwijk alleen aangegeven dat woningen gebouwd gaan worden, zodat naar het oordeel van de rechtbank rekening moest worden gehouden met wat in zijn algemeenheid hiermee wordt bedoeld, te weten een gebouw met doorgaans drie bouwlagen en een kap. Onder het deelplangebied "Witbrant-West" mogen 12.500 woningen worden gebouwd met een hoogte van drie bouwlagen zonder kap of vierbouwlagen met kap en gebouwen met maximaal zeven bouwlagen. Naar het oordeel van de rechtbank bestond er voor een redelijk denkende en handelende koper ten tijde van de aankoop van het perceel geen aanleiding om met een dergelijke planologische situatie rekening te houden. Enkel in beperkte mate heeft [wederpartij] het risico van de planologische ontwikkeling aanvaard, zodat de SAOZ ten onrechte heeft geconcludeerd dat de planologische verslechtering voor [wederpartij] geheel voorzienbaar was.
2.8. Het hoger beroep van appellant richt zich uitsluitend tegen het oordeel van de rechtbank dat de raad zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de planologische verslechtering als gevolg van de planologische mutatie ten aanzien van de gronden ten noorden en ten oosten van het perceel van [wederpartij] voorzienbaar was.
Voor zover [wederpartij] in de reactie van 20 januari 2006 alsmede ter zitting heeft aangevoerd dat sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de planologische mutatie ten westen van zijn perceel en aldus beoogt alsnog tegen het daarop betrekking hebbende deel van de aangevallen uitspraak hoger beroep in te stellen, wordt, zoals de Afdeling eerder heeft gedaan (uitspraak van de Afdeling van 15 november 2001 in zaak no. 200104765/1, AB 2002, 54), overwogen dat de Algemene wet bestuursrecht, noch de Wet op de Raad van State een grondslag biedt voor het instellen van incidenteel hoger beroep.
2.9. Appellant betoogt dat de rechtbank ten onrechte een te beperkte uitleg heeft gegeven aan het begrip woongebied en daarmee een te beperkte uitleg aan de voorzienbaarheid. De rechtbank heeft verder ten onrechte overwogen dat in het gebied "Witbrant-West" 12.500 woningen kunnen worden gerealiseerd. Volgens appellant heeft de raad terecht het verzoek om vergoeding van planschade afgewezen.
2.9.1. In de Structuurschets van 1991 staat een passage opgenomen uit de Structuurschets Reeshof 1976. Daarin is aangegeven dat in het gebied, waar thans het bestemmingsplan "De Wijk" van kracht is, een minimale omvang van 5.000 à 6.000 woningen als uitgangspunt wordt gehanteerd met uitbreidingsmogelijkheden tot 8.500 woningen.
Ingevolge artikel 5, tweede lid, aanhef en onder a, van het bestemmingsplan "Witbrant-West" mogen op de gronden van dit deelplangebied - het gebied direct ten noorden en oosten van het perceel van [wederpartij] - maximaal 600 woningen worden gebouwd. Ingevolge artikel 3, derde lid, aanhef, van het bestemmingsplan "De Wijk" bevat het woongebied van dit plan circa 3.000 woningen. Appellant heeft aangevoerd dat op het gebied waar voorheen het bestemmingsplan "Reeshof-Vossenberg" van kracht was 8.500 woningen zijn gerealiseerd, dat de in de aangevallen uitspraak vermelde 12.500 woningen het gezamenlijke aantal gerealiseerde woningen betreft dat onder voormeld plan en het "plan van uitbreiding in Hoofdzaak van de gemeente Tilburg" viel en dat de onder het "plan van uitbreiding in Hoofdzaak van de gemeente Tilburg" vallende woongebieden op een dermate grote afstand van het perceel van [wederpartij] liggen dat niet aannemelijk is dat hij daarvan schade lijdt. [wederpartij] heeft dit niet bestreden.
2.9.2. In de toelichting op het bestemmingsplan "Reeshof-Vossenberg" staat vermeld dat op het gebied het "woongebied Reeshof" zal worden gerealiseerd. Dat in deze toelichting niet is aangegeven wat hieronder wordt verstaan en dat in de Structuurschets Reeshof 1976 niet staat vermeld wat onder "woningen" wordt begrepen, betekent niet dat een redelijk denkende en handelende koper hieraan de verwachting kon ontlenen dat uitsluitend woningen met drie bouwlagen en een kap in de directe omgeving zouden worden gerealiseerd, zoals de rechtbank heeft aangenomen. Een redelijk denkende en handelende koper diende rekening te houden met alle woonvormen die in een enigszins omvangrijke woonwijk denkbaar zijn, waaronder hoogbouw in enige bouwlagen.
[wederpartij] heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij hem een gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat in de directe omgeving uitsluitend een beperkte luxe woonwijk zou worden gerealiseerd.
De rechtbank heeft het vorenstaande niet onderkend.
2.9.3. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet [wederpartij] ten tijde van de aankoop van zijn woning worden geacht het risico van een voor hem nadelige wijziging van de planologische situatie als hierboven omschreven te hebben aanvaard en behoren de gevolgen daarvan redelijkerwijs geheel voor zijn rekening te blijven. In zoverre heeft de raad het verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade terecht afgewezen.
2.10. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 10 mei 2004 ongegrond verklaren.
2.11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Breda van 4 oktober 2005 in zaak no. 04/1539;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, Voorzitter, en mr. W. van den Brink en mr. C.H.M. van Altena, Leden, in tegenwoordigheid van mr. B.F.C. van Rheenen, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Van Rheenen
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 9 augustus 2006
385.