Uitspraak
200506005/1.
Datum uitspraak: 22 maart 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 04/1383 van de rechtbank Roermond van 31 mei 2005 in het geding tussen:
appellanten
en
de raad van de gemeente Echt-Susteren.
1. Procesverloop
Bij besluit van 18 december 2003 heeft de raad van de gemeente Echt-Susteren (hierna: de raad) het verzoek van appellanten om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) afgewezen.
Bij besluit van 23 september 2004 heeft de raad het daartegen door appellanten gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 31 mei 2005, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Roermond (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellanten ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 11 juli 2005, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 28 juli 2005. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 25 augustus 2005 heeft de raad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 januari 2006, waar appellanten, vertegenwoordigd door mr. J. In 't Ven, advocaat te Kerkrade, en de raad, vertegenwoordigd door mr. L.G.M.H. Bohnen, ambtenaar van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Appellanten waren van 26 mei 1992 tot 9 november 2003 eigenaar van de toentertijd door hen bewoonde woning aan de [locatie] te [plaats] in de gemeente Echt-Susteren (hierna: het perceel). Zij hebben verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het van kracht worden van het bestemmingsplan "Maria-Hoop 2000". De raad heeft hun verzoek afgewezen en die afwijzing in de beslissing op bezwaar gehandhaafd.
2.3. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.4. Voorheen vigeerde voor het perceel het bestemmingsplan "Maria-Hoop", waarvoor door de raad van de toenmalige gemeente Echt op 27 oktober 1983 geheel nieuwe voorschriften zijn vastgesteld, die door het college van gedeputeerde staten bij besluit van 17 juli 1984 zijn goedgekeurd en daarna in rechte onaantastbaar zijn geworden. Het perceel was in dat plan bestemd voor "Eengezinshuizen in open bebouwing met bijbehorende erven". Volgens de voorschriften, voor zover thans van belang, mochten op het perceel aldus uitsluitend vrijstaande of halfvrijstaande woningen worden opgericht binnen de op de plankaart aangeduide bebouwingsstroken, diende de breedte van de voorgevel van een vrijstaande woning minimaal 7 meter te bedragen en de breedte van de voorgevel van een halfvrijstaande woning minimaal 6 meter, en diende de afstand van een vrijstaande woning of van een woongebouw met twee halfvrijstaande woningen tot aan een zijdelingse perceelgrens minimaal 2,5 m te bedragen.
In het door de raad op 27 juni 2000 vastgestelde bestemmingsplan "Maria-Hoop 2000", dat door het college van gedeputeerde staten bij besluit van 9 januari 2001 is goedgekeurd, op 10 maart 2001 van kracht is geworden en met de uitspraak van de Afdeling van 24 juli 2002, no.
200100851/1, in rechte onaantastbaar is geworden, is het perceel bestemd voor "Woondoeleinden". Ingevolge de voorschriften, voor zover thans van belang, mag op het perceel de bestaande woning worden gehandhaafd, hersteld, vervangen, veranderd en uitgebreid en mogen op het perceel geen nieuwe woningen worden gebouwd.
200100851/1, in rechte onaantastbaar is geworden, is het perceel bestemd voor "Woondoeleinden". Ingevolge de voorschriften, voor zover thans van belang, mag op het perceel de bestaande woning worden gehandhaafd, hersteld, vervangen, veranderd en uitgebreid en mogen op het perceel geen nieuwe woningen worden gebouwd.
Het perceel heeft een breedte van ongeveer 25 meter zodat voorheen op grond van het bestemmingsplan "Maria-Hoop" twee vrijstaande woningen of twee halfvrijstaande woningen op het perceel waren toegestaan. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan "Maria-Hoop 2000" is alleen de bestaande vrijstaande woning op het perceel toegestaan.
2.5. De raad heeft het verzoek om planschadevergoeding van appellanten ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). In haar advies van augustus 2003 (hierna: SAOZ-advies) stelt de SAOZ dat op het perceel onder het bestemmingsplan "Maria Hoop" alleen een tweede woning kon worden opgericht als de aanbouw aan de noordelijke gevel van de bestaande woning zou worden afgebroken aangezien anders de op het perceel aanwezige garage niet meer vanaf de straat bereikbaar zou zijn geweest. Bovendien zou een tweede woning op het perceel zodanige hinder en aantasting van de privacy voor de bewoners van de bestaande woning met zich brengen dat laatstgenoemde woning aanzienlijk in waarde zou dalen. De SAOZ is op grond hiervan tot de conclusie gekomen dat het vervallen van de tweede bouwmogelijkheid op het perceel voor appellanten per saldo geen schade met zich brengt die voor vergoeding op de voet van artikel 49 van Pro de WRO in aanmerking komt. Volgens de SAOZ was de bestemmingswijziging bovendien voor appellanten voorzienbaar op grond van het op 27 oktober 1995 door provinciale staten van Limburg vastgestelde en op 12 juli 1996 bekend gemaakte "Streekplan voor Noord- en Midden-Limburg" (hierna: het streekplan). De raad heeft het SAOZ-advies ten grondslag gelegd aan zijn afwijzing van het verzoek.
2.6. Appellanten hebben bij de rechtbank een door een taxateur opgesteld taxatierapport (hierna: taxatierapport) ingebracht. De taxateur heeft op basis van een vergelijking van voornoemde planologische regimes en onder verrekening van zowel de waardevermindering van de bestaande woning vanwege de bouw van een tweede woning op het perceel als de verkoopwaarde van de tweede kavel zonder bouwmogelijkheid de schade van appellanten ten gevolge van de bestemmingswijziging begroot op € 31.000,--.
2.7. Appellanten betogen dat de rechtbank ten onrechte de conclusie van de SAOZ heeft onderschreven dat de bouw van een tweede woning op het perceel zodanige kosten en nadelen met zich zou brengen dat de bestemmingswijziging per saldo voor appellanten geen schade oplevert. Daartoe hebben zij, onder verwijzing naar het taxatierapport, aangevoerd dat de kosten van afbraak van de noordelijke aanbouw en de waardevermindering van de bestaande woning ten gevolge van de bouw van een tweede woning op het perceel niet zo groot zijn dat de verkoop van de tweede bouwkavel voor hen geen positief saldo zou opleveren. Bovendien is afbraak van de noordelijke aanbouw volgens appellanten niet noodzakelijk om op het perceel een tweede woning te kunnen bouwen, aangezien de garage op het perceel ook via een ontsluitingsweg langs de zuidelijke perceelgrens kan worden ontsloten.
2.7.1. Dit betoog slaagt. De conclusie van de SAOZ dat appellanten door het vervallen van de tweede bouwkavel geen schade lijden is onvoldoende onderbouwd, nu in het SAOZ-advies taxaties van de verkoopwaarde van de tweede bouwkavel onder het vorige planologische regime, van de kosten van afbraak van de noordelijke uitbouw aan de bestaande woning als ook van de waardedaling van de bestaande woning ingeval van de bouw van een tweede woning op het perceel ontbreken. In het SAOZ-advies is voorts ten onrechte niet ingegaan op de vraag of de garage op het perceel via een pad langs de zuidelijke grens van het perceel bereikt kan worden, terwijl in de rede ligt dat zulks op de waarde onder het oude planologische regime invloed heeft. De raad heeft dan ook, door zijn afwijzende besluit geheel op het SAOZ-advies te baseren, onvoldoende gemotiveerd waarom het vervallen van de tweede bouwkavel op het perceel voor appellanten geen planologisch nadeel betekent waardoor zij schade lijden. De beslissing op bezwaar is, nu daaraan geen nadere motivering ten grondslag is gelegd, genomen in strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Nu taxaties in het SAOZ-advies ontbreken is dat besluit tevens genomen in strijd met artikel 3:2 van Pro de Awb. De rechtbank heeft dit miskend.
2.8. Appellanten betogen voorts dat de rechtbank eveneens ten onrechte de conclusie van de SAOZ heeft onderschreven dat de bestemmingswijziging door hen kon worden voorzien op grond van het streekplan en dat zij door de tweede bouwmogelijkheid niet alsnog te benutten het risico van die bestemmingswijziging passief hebben aanvaard.
2.8.1. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van aanvaarding door appellanten van het risico dat de bouwmogelijkheid op het perceel zou kunnen vervallen, is van belang of de voortekenen van de voor appellanten nadelige planwijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Om risicoaanvaarding te mogen aannemen is het, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraken van 11 mei 2000, no. 19902237/01 (BR 2001, 228), en 14 april 2004, no.
200303391/1(BR 2004, 868), voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel voor hem in negatieve zin zou gaan veranderen.
200303391/1(BR 2004, 868), voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel voor hem in negatieve zin zou gaan veranderen.
2.8.2. Ook dit betoog van appellanten slaagt. Volgens het streekplan, voor zover thans van belang, voert de provincie een beleid van ruimtelijke concentratie dat wordt ondersteund door een restrictief woningbouwbeleid buiten het stadsgewest, de stedelijke gebieden en de regionale kernen. Lokale kernen worden in staat gesteld de 'netto natuurlijke groei' op te vangen. Daarbij streeft de provincie zoveel mogelijk naar inbreiding in plaats van uitbreiding. In het streekplan is de kern Maria-Hoop aangeduid als lokale kern. Uit de stukken volgt, en dat is ter zitting ook door de raad beaamd, dat de tweede bouwkavel op het perceel een inbreidingslocatie is in de zin van het streekplan. Uit het streekplan volgt voorts niet, zoals door de SAOZ is overwogen, dat het rijksbeleid zich verzet tegen realisering van een woning op de tweede bouwkavel. Gezien het voorgaande vormde het streekplan voor appellanten geen aanleiding om rekening te houden met de kans dat voornoemde bouwkavel op korte termijn zou vervallen. De vermelding in het streekplan dat de provincie in lokale kernen een restrictief bouwbeleid voert, is daarvoor onvoldoende. De rechtbank heeft dit miskend.
2.9. De rechtbank heeft, gelet op het hiervoor overwogene, ten onrechte het SAOZ-advies onderschreven en ingelast in de aangevallen uitspraak en is ten onrechte voorbijgegaan aan de door appellanten ingebrachte bezwaren tegen de beslissing op bezwaar en aan het door hen ingebrachte, gedetailleerde taxatierapport. Door aldus onvoldoende te motiveren waarom het beroep van appellanten ongegrond is heeft de rechtbank in strijd gehandeld met artikel 8:77, eerste lid, aanhef en onder b, van de Awb. Ook op dit punt slaagt het betoog van appellanten.
2.10. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van appellanten bij de rechtbank gegrond verklaren en de beslissing op bezwaar vernietigen. De raad dient met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen. Hierbij dient tevens het door appellanten bij de rechtbank ingebrachte taxatierapport te worden betrokken.
2.11. De raad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld. Ten aanzien van de kosten die zijn gemaakt voor het door appellanten bij de rechtbank ingebrachte taxatierapport van een deskundige wordt het volgende opgemerkt. In het kader van de toepassing van artikel 49 van Pro de WRO kan aanleiding bestaan voor een bijdrage in de deskundigenkosten indien het inroepen van de deskundige redelijk was en de kosten redelijk zijn. Het taxatierapport heeft in deze zaak een wezenlijke rol gespeeld en bijgedragen aan de beslissing van de Afdeling. De Afdeling acht het inschakelen van de deskundige door appellanten dan ook redelijk. Ook de kosten van het taxatierapport worden redelijk geacht. De kosten komen in de vorm van een tegemoetkoming voor vergoeding in aanmerking. De tegemoetkoming wordt vastgesteld op 16 uur ad € 50,-- per uur.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Roermond van 31 mei 2005, AWB 04/1383;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Echt-Susteren van 23 september 2004;
V. veroordeelt de raad van de gemeente Echt-Susteren tot vergoeding van bij appellant in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2088,00 (zegge: tweeduizendachtentachtig euro), waarvan € 1288,00 (zegge: twaalfhonderdachtentachtig euro) toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Echt-Susteren aan appellant onder vermelding van het zaaknummer te worden betaald;
VI. gelast dat de gemeente Echt-Susteren aan appellant het door hem voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van totaal € 343,00 (zegge: driehonderdrieënveertig euro) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, Voorzitter, en mr. P.A. Offers en mr. B.J. van Ettekoven, Leden, in tegenwoordigheid van mr. L. Groenendijk, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Groenendijk
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2006
164-507.