Uitspraak
200504197/1.
Datum uitspraak: 28 december 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Heusden,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 04/540 van de rechtbank
's-Hertogenbosch van 31 maart 2005 in het geding tussen:
[verzoekers rechtbank], wonend te [woonplaats]
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 2 maart 1999 heeft appellant het verzoek van [verzoekers rechtbank] tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) afgewezen.
Bij besluit van 23 december 2003 heeft appellant het daartegen door [verzoekers rechtbank] gemaakte bezwaar gegrond verklaard en een planschadevergoeding toegekend van € 6.806,70 (ƒ 15.000,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 december 1997 tot en met de dag van uitbetaling.
Bij uitspraak van 31 maart 2005, verzonden op 4 april 2005, heeft de rechtbank 's-Hertogenbosch (hierna: de rechtbank) het daartegen door [verzoekers rechtbank] ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat appellant met inachtneming van deze uitspraak een nieuwe beslissing op bezwaar dient te nemen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 12 mei 2005, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 8 juli 2005 hebben [verzoekers rechtbank] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 oktober 2005, waar appellant, vertegenwoordigd door mr. J.A.M. Hermans, ambtenaar van de gemeente, en [verzoekers rechtbank], bijgestaan door mr. R.E. Izeboud, advocaat te Rosmalen, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voorzover hier van belang, kent de gemeenteraad, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Niet in geschil is dat [verzoekers rechtbank] ten gevolge van het van kracht worden van het bestemmingsplan "Buitengebied 1e partiële herziening 1992", voorzover het geldt voor het gedeelte van het perceel [locatie] te [plaats] (kadastraal bekend als gemeente Drunen, sectie […], nr. […]), gelegen tot 60 meter vanaf de [locatie] (hierna: het perceel), in een planologisch nadeliger positie zijn komen te verkeren, waardoor zij schade hebben geleden in de vorm van een waardevermindering van het perceel. In geschil is de omvang van de waardevermindering.
2.3. [verzoekers rechtbank] zijn sinds 1987 eigenaar van het perceel [locatie]. Op het perceel staan een woning met drie aangebouwde stallen, een paardenstal, een hondenkennel en een garage. [verzoekers rechtbank] hebben verzocht om vergoeding van de schade die zij stellen te lijden als gevolg van het bestemmingsplan "Buitengebied 1e partiële herziening 1992" zoals vastgesteld op 7 juli 1992, (gedeeltelijk) goedgekeurd op 16 februari 1993 en onherroepelijk geworden op 24 februari 1995. Dit bestemmingsplan geeft aan het perceel voor het gedeelte tot 60 meter ten zuiden van de [locatie] de bestemming "Woondoeleinden". Ingevolge de planvoorschriften zijn gronden met deze bestemming bestemd voor wonen door middel van het uitsluitend in stand houden van de aldaar aanwezige burgerwoningen in de vorm van eengezinshuizen. Het is verboden de bebouwing te gebruiken voor de uitoefening van enige vorm van handel en/of bedrijf, behoudens de uitoefening van een aan huis gebonden beroep.
Voorheen gold ter plaatse van het perceel geen bestemmingsplan, en werd het gebruik van de bestaande gebouwen gereguleerd door artikel 352, tweede lid, van de bouwverordening. Ingevolge deze bepaling was het verboden niet in een bestemmingsplan begrepen bouwwerken en hun aanhorigheden te gebruiken in strijd met de bestemming, die zij blijkens hun constructie dan wel inrichting hebben.
2.4. Ter beoordeling van het verzoek van [verzoekers rechtbank] heeft appellant de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) gevraagd advies uit te brengen. In haar adviezen van juli 2001 en 13 november 2003 stelt de SAOZ dat op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied 1e partiële herziening 1992", anders dan voorheen, beperkingen zijn gegeven aan de bebouwingsmogelijkheden en voorts het gebruik van de gronden en opstallen voor handel en/of bedrijf niet meer is toegestaan.
Volgens de SAOZ ontleent het object zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis met enkele ruime bijgebouwen en komen de beperkingen in de bouw- en gebruiksmogelijkheden vooral neer op het niet of nauwelijks kunnen uitbreiden van (de inhoud van) de bestaande woning en het niet, althans niet zonder sloop van het bestaande, kunnen uitbreiden of nieuw bouwen van de bestaande bijgebouwen. De beperkingen leiden er naar het oordeel van de SAOZ toe dat de waarde van het perceel met een bedrag van € 6.806,70 (ƒ 15.000,00) is gedaald.
2.5. De rechtbank heeft overwogen dat de SAOZ bij de planologische vergelijking de juiste maatstaven heeft gehanteerd, maar dat er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van de door de SAOZ aan de waardering ten grondslag gelegde feiten. Volgens de rechtbank heeft de SAOZ bij de berekening van de planschade (nagenoeg) uitsluitend gewicht toegekend aan de beperkingen in de bebouwingsmogelijkheden, terwijl [verzoekers rechtbank] hebben aangevoerd dat de waardevermindering een gevolg is van de vermindering van de gebruiksmogelijkheden van de bijgebouwen voor handels- en bedrijfsdoeleinden.
2.6. Appellant betoogt - samengevat weergegeven - dat er door de rechtbank ten onrechte aan is voorbijgegaan dat de SAOZ in haar adviezen voldoende gewicht heeft toegekend aan de gebruiksmogelijkheden. De gebruiksmogelijkheden zijn een onderdeel van de waarde van een onroerende zaak en de SAOZ heeft gemotiveerd aangegeven waarom het perceel geen hogere waarde ontleent aan een bedrijfsmatige aanwending van de gronden en opstallen.
2.6.1. Dit betoog slaagt. Bij de bepaling van de waardevermindering heeft de SAOZ zich op het standpunt gesteld dat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het gebruik als woning met enkele ruime bijgebouwen. Het ontleent geen hogere waarde aan de mogelijkheid om die gebouwen bedrijfsmatig te gebruiken, zulks gelet op de locatie, die zich daar niet bij uitstek voor leent, de milieuhygiënische beperkingen die voortvloeien uit de directe nabijheid van andere burgerwoningen en de beperkte bruikbaarheid van de bestaande gebouwen achter de woning, in verband met de hoogte en bouwkundige staat van deze gebouwen. De financiële lasten gemoeid met het geschikt maken van de gebouwen voor bedrijfsmatig gebruik zouden, gezien de kosten voor verwijdering van asbest-bevattende onderdelen, dermate hoog zijn, dat dit volgens de SAOZ per saldo geen meerwaarde voor de onroerende zaak zou opleveren.
Aldus heeft de SAOZ voldoende gemotiveerd aangegeven waarom deze gebruiksmogelijkheden voor de bepaling van de waarde van het perceel onder het oude planologische regime niet leiden tot een hogere waarde dan de waarde die wordt ontleend aan het gebruik van de op het perceel staande gebouwen als woning met enkele ruime bijgebouwen. Noch uit hetgeen [verzoekers rechtbank] naar voren hebben gebracht, noch uit het door hen overgelegde taxatierapport van Oldenkotte van 25 september 2002, is gebleken dat de SAOZ bij deze vaststelling van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan. Dat [verzoekers rechtbank] in het verleden bijgebouwen hebben verhuurd voor opslag van goederen, is niet toereikend om de vaststelling van de SAOZ dat de bijgebouwen op de betrokken locatie vanwege hun hoogte en bouwkundige staat zo beperkt bruikbaar zijn voor bedrijfsmatig (mede)gebruik dat zij voor een redelijk denkend en handelend koper vanuit dat oogpunt geen meerwaarde vertegenwoordigen, onjuist te achten. In het rapport van Oldenkotte wordt de juistheid van de waardebepaling van de bijgebouwen evenmin gemotiveerd betwist.
2.6.2. In het bij de rechtbank ingestelde beroep tegen het besluit van appellant van 23 december 2003 hebben [verzoekers rechtbank] aangevoerd dat hun schade blijkens het taxatierapport van Oldenkotte ƒ 50.000,00 bedraagt. Dit standpunt is door Oldenkotte gebaseerd op de omstandigheid dat als gevolg van het gewijzigde planologische regime de bijgebouwen niet langer voor handel en bedrijfsdoeleinden mogen worden gebruikt en alleen voor woondoeleinden. Omdat de bijgebouwen daarvoor echter onevenredig groot zijn, zijn zij ondoelmatig en schadelijk. Voorts dient volgens Oldenkotte rekening te worden gehouden met de hoge instandhoudingskosten en de vermindering van de huurwaarde van de bijgebouwen die voorheen als bedrijfsruimten werden verhuurd.
Zoals in overweging 2.6.1 is overwogen, dienen de beperkingen in de bouw- en gebruiksmogelijkheden te worden gerelateerd aan de hoedanigheid van het object als woning met enkele ruime bijgebouwen en is verlies van gebruiksmogelijkheden voor handel en/of bedrijf niet relevant. Dit taxatierapport geeft er geen blijk van op een planologische vergelijking te zijn gebaseerd. Bovendien is niet gebleken welke peildatum is gehanteerd voor de waardebepaling van het perceel, beperkt de waardevermindering zich ten onrechte tot de bijgebouwen en is niet de waarde van het perceel als geheel in beschouwing genomen. Het taxatierapport biedt ook in zoverre geen aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van de SAOZ-adviezen. Er is geen grond voor het oordeel dat de SAOZ met het bepalen van de waardevermindering van het perceel van [verzoekers rechtbank] op € 6.806,70 (ƒ 15.000,00) de beperkingen in de bouw- en gebruiksmogelijkheden heeft ondergewaardeerd.
2.6.3. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank ten onrechte tot het oordeel gekomen dat appellant zich voor zijn besluitvorming niet op de SAOZ-adviezen mocht baseren.
2.7. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het inleidend beroep alsnog ongegrond verklaren.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 31 maart 2005, 04/540;
III. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. P. van Dijk, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. L. Groenendijk, ambtenaar van Staat.
w.g. Van Dijk w.g. Groenendijk
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 28 december 2005
164-453.