Uitspraak
200500442/1.
Datum uitspraak: 2 november 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Zijpe,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. WET 04/575 van de rechtbank Alkmaar van 7 december 2004 in het geding tussen:
[wederpartij], wonend te [woonplaats]
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 24 juni 2003 heeft appellant een verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 27 januari 2004 heeft appellant, overeenkomstig een advies van 21 november 2003 van de Commissie voor de Bezwaar- en Klaagschriften, het daartegen door [wederpartij] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 7 december 2004, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) het daartegen door [wederpartij] ingestelde beroep gegrond verklaard en de bestreden beslissing op bezwaar vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief van 14 januari 2005, bij de Raad van State ingekomen op dezelfde dag, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 11 februari 2005. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 11 maart 2005 heeft [wederpartij] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 juni 2005, waar appellant, vertegenwoordigd door mr. J.F. de Groot, advocaat te Amsterdam en J.A. Paasman, ambtenaar bij de gemeente, zijn verschenen. [Wederpartij] is met bericht van verhindering niet verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voorzover thans van belang, kent de raad, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro deze wet, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. [Wederpartij], eigenaar van de woning [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel), heeft verzocht om vergoeding van waardevermindering van zijn woning door aantasting van woongenot, privacy en vrij uitzicht ten gevolge van de bij het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 28 mei 2002 verleende vrijstelling en bouwvergunning voor de bouw, ten noordoosten van zijn perceel, van 46 woningen op de locatie 'Hoenderpark'. Het feit dat achter zijn perceel woningen gebouwd zouden gaan worden, heeft volgens hem de prijs van zijn perceel bij de verkoop daarvan op 20 december 2001 negatief beïnvloed. Levering van de woning heeft plaatsgevonden op 4 december 2002.
2.3. Ingevolge het bestemmingsplan "Schagerbrug 1971", dat door appellant is vastgesteld op 27 september 1971, op 12 december 1972 is goedgekeurd door gedeputeerde staten en - voor zover hier van belang - in rechte onaantastbaar is geworden op 31 mei 1974, rustte op de gronden ten zuidoosten van het perceel in kwestie de bestemming "Agrarische doeleinden II". Deze gronden waren bestemd voor agrarisch gebruik en de voor de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering nodige bouwwerken (geen woningen en kassen). Ter plaatse konden gebouwen worden opgericht met een maximale oppervlakte van 50 m2, met uitzondering van een melkstalling van maximaal 100 m2 oppervlakte, en een maximale goothoogte van 3 m. De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens diende minimaal 5 m te bedragen. Met vrijstelling was het toegestaan een gebouw van 100 m2 en een melkstalling van 150 m2 op te richten.
Het besluit van 28 mei 2002, waarbij de vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO en de bouwvergunning zijn verleend, is in rechte onaantastbaar geworden op of omstreeks 28 juli 2002.
2.4. Appellant heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) verzocht advies uit te brengen over het planschadeverzoek.
De SAOZ heeft zich in haar advies van december 2002 op het standpunt gesteld dat [wederpartij] als gevolg van het besluit van 28 mei 2002 door de aan het woongebruik gerelateerde mate van hinder en inbreuk op de privacy in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren, waardoor de waarde van het perceel met € 9.000,-- is verminderd. Zij heeft appellant geadviseerd om [wederpartij] dit bedrag te vergoeden.
2.5. Bij de in bezwaar gehandhaafde beslissing om geen vergoeding toe te kennen heeft appellant zich, in afwijking van het advies van de SAOZ, doch in navolging van een nadien ingewonnen, ongedateerd advies van Vlieg Makelaars OG (hierna: Vlieg Makelaars) op het standpunt gesteld, dat de vrijstelling voor [wederpartij] geen planologische verslechtering inhoudt ten opzichte van het daarvoor vigerende regime, zodat van op grond van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding in aanmerking komende schade geen sprake is. Appellant heeft daarbij overwogen dat het advies van de SAOZ onjuistheden en onvolledigheden bevatte en dat daarin aanleiding is gevonden nader advies in te winnen.
2.6. De rechtbank heeft overwogen dat het appellant vrij staat om, mede op grond van een nader advies, van het door de SAOZ uitgebrachte advies af te wijken, doch dat in dat geval op appellant wel de plicht rust om deugdelijk te motiveren om welke redenen van dat advies wordt afgeweken. De rechtbank heeft geoordeeld dat aan die motiveringseis niet is voldaan en heeft daartoe het volgende overwogen.
De conclusie van Vlieg Makelaars dat het vrijstellingsbesluit niet heeft geleid tot waardevermindering van het perceel, is gebaseerd op een analyse van de gevolgen van de realisering op het meest nabijgelegen perceel, van 9 vrijstaande woningen met garage. Vlieg Makelaars heeft hiermee miskend dat bij de beoordeling van de waardevermindering in het kader van artikel 49 van Pro de WRO moet worden uitgegaan van de maximale invulling van de gewijzigde planologische mogelijkheden en niet slechts van de concrete uitwerking van het bouwplan op de meest in de nabijheid van het perceel van betrokkene gelegen gronden. Vlieg Makelaars heeft tevens miskend dat als gevolg van de planologische wijziging een woonfunctie in het gebied wordt gevestigd, waar voorheen een agrarische functie gold. Als gevolg daarvan zullen zich ter plaatse - naar de SAOZ onbetwist heeft gesteld - permanent meer mensen bevinden, waardoor er een aan het woongebruik gerelateerde verdergaande mate van hinder zal ontstaan, welk aspect de SAOZ heeft gebracht tot de vaststelling van een waardevermindering van € 9.000,--. De in het rapport van Vlieg Makelaars genoemde verkoopprijzen van de referentieobjecten en van het perceel kunnen aan die constatering niet afdoen. Die prijzen zijn immers mede het resultaat van allerlei andere factoren, waarin in dit kader geen inzicht bestaat. Het taxatierapport van Vlieg Makelaars biedt mitsdien onvoldoende basis voor afwijking van het advies van de SAOZ en, nu niet is gebleken dat appellant, naast het rapport van Vlieg, aanvullende en onderbouwde argumenten naar voren heeft gebracht op grond waarvan gesteld kan worden dat het advies van de SAOZ als ondeugdelijk terzijde kan worden geschoven, moet worden geoordeeld dat de afwijking van het advies ontoereikend is gemotiveerd. Het bestreden besluit moet dan ook worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, aldus de rechtbank.
2.7. Het betoog van appellant dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij zijn beslissing om het advies van de SAOZ terzijde te schuiven onvoldoende heeft onderbouwd, treft doel.
Blijkens de bijlage 'De inhoudelijke toetsing van het SAOZ-advies' bij het raadsvoorstel van het college van burgemeester en wethouders van 15 april 2003, was de aanleiding daartoe de omstandigheid dat er verschillen waren in de weergave van de feitelijke situatie tussen het SAOZ-advies enerzijds en een door het Bouwfonds Woningbouw B.V. opgestelde planschade-analyse van 19 juli 2002 anderzijds. Zo was in het SAOZ-advies een maximale goothoogte van de nieuwe woningen van 9,4 meter vermeld, terwijl het Bouwfonds is uitgegaan van een maximale hoogte van de nok van 9,4 meter. Voorts heeft de SAOZ bij haar advisering een afstand tussen de woning van [wederpartij] en de nieuwe woningen van 22 meter aangehouden, terwijl in het rapport van het Bouwfonds is vermeld dat die afstand 43 meter bedraagt en de afstand van de perceelsgrens van [wederpartij] tot de woningen 25 meter.
Appellant heeft in deze verschillen aanleiding kunnen vinden om een nader advies in te winnen. Niet kan worden gezegd dat appellant, alvorens tot het inwinnen van dat advies over te gaan, gehouden was eerst de SAOZ in de gelegenheid te stellen om het door haar uitgebrachte advies aan te vullen of te heroverwegen. Voor die verplichting kunnen in de Procedureverordening Planschade 1992 van de gemeente Zijpe, noch overigens aanknopingspunten worden gevonden.
2.8. Met betrekking tot de vraag of appellant de besluitvorming, in afwijking van het door de SAOZ uitgebrachte advies, op het advies van Vlieg Makelaars heeft mogen baseren, wordt het volgende overwogen.
Niet kan worden aangesloten bij het oordeel van de rechtbank dat Vlieg Makelaars niet heeft onderkend dat bij de planvergelijking moet worden uitgegaan van de maximale invulling van de gewijzigde planologische mogelijkheden. Weliswaar is in het advies van Vlieg Makelaars ten aanzien van mogelijke schade door belemmering van het uitzicht en de privacy van het perceel de nadruk gelegd op de invloed van de 9 meest nabijgelegen woningen, maar in het advies zijn, anders dan de rechtbank heeft overwogen, tevens de mogelijke negatieve gevolgen van de wijziging van het karakter van het gebied als geheel onderkend.
Voorts kan worden ingestemd met de conclusie in het advies van Vlieg Makelaars dat, gezien de situering en de ontsluiting van het Plan Hoenderpark, de nieuwe planologische situatie geen verslechtering inhoudt ten opzichte van hetgeen onder de agrarische bestemming kon worden gerealiseerd. Daarbij is terecht in aanmerking genomen dat de nieuwbouwlocatie door een groenstrook en een nieuwe sloot van tezamen ca.15 meter breed van het perceel van [wederpartij] en de overige bestaande woningen is gescheiden, dat de meest dichtbijzijnde woningen van het bouwplan met achtergevel en achtertuin naar het perceel zijn gekeerd en dat zich tussen het perceel van [wederpartij] en de nieuwbouw geen ontsluitingsweg bevindt, zodat het perceel geen verkeershinder zal ondervinden ten gevolge van de nieuwbouw.
Gelet op het voorgaande moet worden geoordeeld dat appellant zich, gelet op het advies van Vlieg Makelaars, op het standpunt heeft kunnen stellen dat [wederpartij] als gevolg van het besluit van 28 mei 2002 niet in een planologisch nadeliger situatie is beland, zodat voor vergoeding van planschade geen sprake kan zijn. Derhalve is de rechtbank ten onrechte overgegaan tot vernietiging van het besluit van 27 januari 2004 wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
2.9. Het hoger beroep is dan ook gegrond. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd. Het bij de rechtbank ingestelde beroep moet alsnog ongegrond worden verklaard.
2.10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 7 december 2004, WET 04/575;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep alsnog ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. N.T. Zijlstra, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Zijlstra
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 2 november 2005
240.