Uitspraak
200405364/1.
Datum uitspraak: 20 april 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], beiden wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 18 mei 2004 in het geding tussen:
appellanten
en
de raad van de gemeente Sneek.
1. Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2002 heeft de raad van de gemeente Sneek (hierna: de gemeenteraad) aan appellanten € 29.950,00, met wettelijke rente, aan planschadevergoeding, alsmede een bijdrage in deskundigenbijstand van € 2.025,42 toegekend.
Bij besluit van 17 september 2002 heeft de gemeenteraad het daartegen door hen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 mei 2004, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Leeuwarden (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellanten ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 30 juni 2004, hoger beroep ingesteld. De gronden van het beroep zijn aangevuld bij brief van 26 augustus 2004. Die brief is aangehecht.
Bij brief van 4 oktober 2004 heeft de gemeenteraad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 januari 2005, waar de gemeenteraad, vertegenwoordigd door L. van der Bijl, ambtenaar van de gemeente Sneek, is verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 19 van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing (hierna: de WSD), gelezen in samenhang met artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), kent de gemeenteraad, indien en voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een leefmilieuverordening schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Appellanten exploiteerden sinds 16 oktober 1979 en ten tijde hier van belang in een pand een dansschool en bijbehorende bar. Tevens verhuurden zij kamers in dat pand. Bij brief van 7 juli 2000 hebben zij verzocht om vergoeding van schade die zij ten gevolge van de vaststelling van de leefmilieuverordening "Stationsbuurt" (hierna: de LMV) van de gemeente Sneek, ingevolge de bepalingen waarvan horeca-activiteiten in het pand niet zijn toegestaan, lijden.
2.3. Op 18 oktober 1996 is de LMV in werking getreden. Deze geldt voor vijf jaar vanaf de inwerkingtreding. Voor de gronden waarop het pand is gelegen geldt daarin de aanduiding "gemengd gebied II". Ingevolge artikel 4 van de LMV is het verboden zonder vergunning van het college van burgemeester en wethouders op deze gronden te bouwen en de bestaande bouwwerken te gebruiken, anders dan voor wonen. Voorzover dat gebeurde ten tijde van het van kracht worden van de LMV, mogen de gronden en gebouwen tevens gebruikt worden voor - voorzover thans van belang - exploitatie van een dansschool. Uitsluitend voor de begane grond kan vergunning worden verleend voor het wijzigen van de functie dansschool in een kantoor, praktijkruimte, of een functie voor maatschappelijke doeleinden, waarbij de bedrijfsvloeroppervlakte mag worden uitgebreid tot maximaal 200 vierkante meter. Voorts kan vergunning worden verleend voor een functiewijziging ten behoeve van ambachtelijk verzorgende bedrijven, een sportschool, muziekschool of sauna met een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 200 vierkante meter. Functiewijziging ten behoeve van horeca is niet mogelijk.
2.4. Niet in geschil is dat vaststelling van de LMV heeft geleid tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van het pand voor horecadoeleinden en dat appellanten ten gevolge daarvan schade hebben geleden. Partijen verschillen slechts van mening over de hoogte van de te vergoeden schade.
2.5. Ter beoordeling van het verzoek heeft de gemeenteraad de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (hierna: de SAOZ) verzocht van advies te dienen. De SAOZ heeft in haar advies aan de gemeenteraad van juli 2001 de waardedrukkende werking van de LMV op ƒ 66.000,00 (€ 29.949,49) gesteld. Voorts heeft zij geadviseerd een vergoeding toe te kennen voor de kosten van de in opdracht van appellanten uitgevoerde taxatie ten bedrage van ƒ 4.463,44 (€ 2.025,42). De gemeenteraad heeft zijn besluit van 26 februari 2002 conform dat advies genomen. De vergoeding is daarbij vermeerderd met wettelijke rente. Na nadere adviezen van de SAOZ van 1 en 11 juni 2002 met betrekking tot de kapitalisatiefactor en de huurwaarde heeft de gemeenteraad dit besluit in bezwaar gehandhaafd.
2.6. Appellanten betogen in hoger beroep dat de rechtbank heeft miskend dat het advies van de SAOZ ten onrechte uitgaat van een kapitalisatiefactor 5/13 Voorts heeft rechtbank volgens hen miskend dat de gemeenteraad zich bij het vaststellen van de schade ten onrechte heeft gebaseerd op een huurwaarde van ƒ 100,00 (€ 45,38) per vierkante meter voor de bovenverdiepingen.
2.6.1. De rechtbank heeft terecht als uitgangspunt genomen dat de gemeenteraad de SAOZ mocht beschouwen als een onafhankelijk deskundige, op wier advies hij in beginsel mocht afgaan.
De waardedaling van de dansschool en de bovenverdiepingen ten gevolge van de inwerkingtreding van de LMV is door de SAOZ op ƒ 172.500,00 (€ 78.277,09) gesteld. Vervolgens heeft zij dit bedrag vermenigvuldigd met een factor 5/13 (38,46%), omdat de LMV voor vijf jaar geldt en de schade die voor gehele of gedeeltelijke vergoeding in aanmerking komt slechts gedurende deze periode wordt geleden. In hetgeen appellanten in hoger beroep hebben aangevoerd is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de gemeenteraad van dit advies mocht uitgaan. Dat appellanten menen dat een andere kapitalisatiefactor zou moeten worden gehanteerd, is daartoe onvoldoende.
De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de SAOZ voldoende heeft gemotiveerd dat het pand, gelet op de eenvoudige accommodatie en beperkte voorzieningen, als zogenoemde short-stay facility zal worden gebruikt en dat deze naar de categorie logies en ontbijt moet worden beoordeeld. De gemeenteraad heeft op basis van de overgelegde rapporten voldoende aannemelijk gemaakt dat de gemiddelde bezettingsgraad voor deze categorie in het Friese merengebied 11% is en in Sneek in het hoogseizoen, wanneer toeristenbelasting wordt geheven, 27% tot 29%. Gelet daarop, heeft de gemeenteraad de door de SAOZ gehanteerde bezettingsgraad van 20 tot 25% als juist mogen aanvaarden en overnemen. De stelling van appellanten dat van de categorie hotel moet worden uitgegaan is onvoldoende toegelicht om tot een ander oordeel te kunnen leiden. De rechtbank heeft dan ook terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat de gemeenteraad de huurwaarde niet, in navolging van de SAOZ, in redelijkheid heeft kunnen bepalen op voormeld bedrag.
2.7. Voor het overige hebben appellanten slechts verwezen naar hetgeen zij eerder in de procedure hebben aangevoerd. De rechtbank is ter zake op goede gronden tot het juiste oordeel gekomen.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. M.A.A. Mondt-Schouten, Leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Dallinga
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 20 april 2005
18-362.