Uitspraak
200406312/1.
Datum uitspraak: 2 februari 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 25 juni 2004 in het geding tussen:
appellant
en
de raad van de gemeente Den Haag.
1. Procesverloop
Bij besluit van 28 november 2002 heeft de raad van de gemeente Den Haag (hierna: de raad) aan appellant een schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) toegekend van € 11.344,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 juni 2001 tot de dag van uitbetaling.
Bij besluit van 4 september 2003 heeft de raad het daartegen door appellant gemaakte bezwaar, overeenkomstig een advies van 24 juli 2003 van de adviescommissie bezwaarschriften, ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 juni 2004, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellant ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 23 juli 2004, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 25 augustus 2004 heeft de raad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 januari 2005, waar appellant in persoon, bijgestaan door mr. L.P.A. Zwijnenberg, advocaat te Den Haag, en de raad, vertegenwoordigd door mr. W. van Donk, ambtenaar bij de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Op 6 juni 1996 heeft de raad het bestemmingsplan "Wateringse Veld" vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 28 januari 1997 gedeeltelijk goedgekeurd door het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland en op 11 maart 1999 in rechte onaantastbaar geworden. Ingevolge dit bestemmingsplan zijn de gronden ten zuiden van de woning van appellant, waarop een tuinbouwbedrijf en kas waren gebouwd, bestemd tot woonwagencentrum. De gedeeltelijke onthouding van goedkeuring betrof onder andere een deel van de voorschriften behorende bij de bepalingen met betrekking tot met name het aantal woonwagens. Deze voorschriften zijn in het door de raad op 18 december 1997 vastgestelde bestemmingsplan "Wateringseveld, 1e herziening" gewijzigd. Bij besluit van 21 juli 1998 heeft het college van gedeputeerde staten bepaald dat maximaal 35 woonwagens mogen worden geplaatst in het woonwagencentrum.
2.2. Niet in geschil is dat appellant ten gevolge van de wijziging van de bestemming van het desbetreffende gebied in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor hij schade heeft geleden in de vorm van een waardevermindering van zijn voormalige woning aan de [locatie] te [plaats]. In geschil is de bepaling van de waarde van de woning in de oude planologische situatie en daarmee de omvang van de waardevermindering.
2.3. De raad heeft in navolging van terzake aan hem uitgebrachte adviezen van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) en Frisia Makelaars te Den Haag (hierna: Frisia Makelaars) geoordeeld dat het object, rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde ontleent aan de hoedanigheid van woonhuis. Deze waarde lag - de mutatie weggedacht - per peildatum 11 maart 1999 in de orde van grootte van ƒ 535.000,00 (€ 242.772,42).
2.4. De rechtbank heeft overwogen dat het door appellant overgelegde taxatierapport van 15 mei 2000 van Rijnpoort Makelaars, waarin de waarde van de woning in de oorspronkelijke situatie wordt getaxeerd op ƒ 850.000,00 (€ 385.713,18), geen aanleiding geeft om de taxaties van SAOZ en Frisia Makelaars in twijfel te trekken, onder meer omdat Rijnpoort Makelaars de waarde niet heeft getaxeerd per 11 maart 1999 en de waardevermindering niet heeft beoordeeld op basis van een vergelijking van de maximale planologische mogelijkheden onder het oude en nieuwe bestemmingsplan.
2.5. Appellant betoogt dat volgens Rijnpoort Makelaars de gemiddelde waardestijging van onroerend goed in de omgeving 10 tot 11% is op jaarbasis. Dit impliceert dat de waarde van de woning, die Rijnpoort Makelaars heeft getaxeerd op ƒ 850.000,00 (€ 385.713,18) per 15 mei 2000, ƒ 765.765,76 (€ 347.489,35) bedroeg op de peildatum 11 maart 1999. Dit is nog steeds veel hoger dan de door SAOZ en Frisia Makelaars getaxeerde waarde op de peildatum. Subsidiair, uitgaande van een waardevermindering van 4,68% van de waarde per peildatum, bedraagt de schade volgens appelant ƒ 34.045,94 (€ 15.449,37).
2.6. In de door de raad overgenomen taxatie van de waarde van de woning op ƒ 535.000,00 (€ 242.772,42) is rekening gehouden met de maximale planologische mogelijkheden ingevolge het voorheen ter plaatse geldende bestemmingsplan "Plan in hoofdzaak". Op grond van dat bestemmingsplan konden op een afstand van circa 15 m van de woning, en op een afstand van circa 10 m van de perceelsgrens, woningen, bedrijfsgebouwen en bijgebouwen, benodigd voor de bedrijfsvoering van landbouwbedrijven worden opgericht. De goothoogte van de hoofdgebouwen mocht maximaal 6,50 m bedragen, terwijl de maximale bouwhoogte niet was bepaald.
Het taxatierapport van 15 mei 2000 van Rijnpoort Makelaars geeft er geen blijk van dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de invloed van bedoelde maximale planologische mogelijkheden op de waarde van de woning. De in hoger beroep overgelegde brief van 23 juli 2004 van Rijnpoort Makelaars geeft daar evenmin blijk van, omdat daarin slechts de vraag wordt beantwoord of een verandering van de bouwhoogte van de kas en/of situering van het tuinbouwbedrijf effect zou(den) hebben gehad op de waarde van de woning. Het oordeel van de rechtbank dat het rapport van Rijnpoort Makelaars geen aanleiding geeft om de taxaties van SAOZ en Frisia Makelaars in twijfel te trekken, is dan ook juist.
2.7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, Voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. S.F.M. Wortmann, Leden, in tegenwoordigheid van mr. W.C.M. Ramsahai, ambtenaar van Staat.
w.g. Van Ettekoven w.g. Ramsahai
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2005
401.