Uitspraak
200400028/1.
Datum uitspraak: 6 oktober 2004
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de stichting "Stichting Woningbedrijf Rotterdam", gevestigd te Rotterdam,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 21 november 2003 in het geding tussen:
appellante
en
het dagelijks bestuur van de deelgemeente Delfshaven van de gemeente Rotterdam.
1. Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2002 heeft het dagelijks bestuur van de deelgemeente Delfshaven van de gemeente Rotterdam (hierna: het dagelijks bestuur) appellante op de voet van artikel 14, eerste lid, in samenhang met artikel 21, tweede lid, van de Woningwet onder aanzegging van bestuursdwang aangeschreven om binnen 10 werkdagen na dagtekening van dat besluit de werkzaamheden genoemd in de ten behoeve van het pand [locatie] te Rotterdam (Delfshaven) opgestelde en bij het besluit gevoegde voorzieningenlijst op afdoende wijze te (laten) verrichten alsmede de eventueel uit deze voorzieningen voortvloeiende (herstel-) werkzaamheden uit te voeren.
Bij besluit van 4 maart 2003 heeft het dagelijks bestuur het daartegen door appellante gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 november 2003, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Rotterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellante ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellante bij brief van 30 december 2003, bij de Raad van State ingekomen op 31 december 2003, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 2 februari 2004. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 3 mei 2004 heeft het dagelijks bestuur van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 augustus 2004, waar appellante, vertegenwoordigd door mr. B.J.W. Walraven, advocaat te Rotterdam, en drs. ing. M. Cammeraat, en het dagelijks bestuur, vertegenwoordigd door mr. A. Elders en mr. A.A.H. Verkerk, ambtenaren van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Woningwet, voor zover thans van belang, schrijven burgemeester en wethouders, indien een woning wegens strijd met de in artikel 2, tweede lid, bedoelde voorschriften voorzieningen behoeft, degene die als eigenaar tot het treffen van die voorzieningen bevoegd is, aan binnen een door hen te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen. Ingevolge artikel 21, tweede lid, van de Woningwet moet degene tot wie de aanschrijving is gericht, of zijn rechtsopvolger, indien burgemeester en wethouders in de aanschrijving vermelden dat deze verband houdt met gevaar of ernstige hinder, bij voorraad aan die aanschrijving voldoen, ook al is die aanschrijving nog niet onherroepelijk.
Ingevolge artikel 23, eerste lid, van de Woningwet, voor zover thans van belang, laten burgemeester en wethouders, indien zij van oordeel zijn dat de kosten, verbonden aan de uitvoering van een aanschrijving niet in redelijke verhouding staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten en de aanschrijving betrekking heeft op een woning, bij die aanschrijving de keuze tussen enerzijds het uitvoeren van de aanschrijving en anderzijds het binnen een door hen in de aanschrijving te bepalen termijn staken of doen staken van de bewoning.
2.2. Het dagelijks bestuur oefent te dezen de hierboven vermelde bevoegdheden van burgemeester en wethouders uit.
2.3. Appellante kan niet worden gevolgd in haar betoog dat de rechtbank heeft miskend dat het dagelijks bestuur in zijn gehandhaafde besluit van 26 februari 2002 onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de woning op de in de aanschrijving genoemde punten niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. In de aanschrijving zijn de te herstellen gebreken, welke door appellante niet zijn betwist, mede gezien de aard daarvan, voldoende duidelijk omschreven, onder aanhaling van de betreffende bepalingen van het Bouwbesluit. Het dagelijks bestuur mocht daarbij uitgaan van de juistheid van het door de inspecteur Woningtoezicht opgemaakte inspectierapport.
2.4. Door appellante wordt voorts betwist dat de kosten verbonden aan de uitvoering van de last in redelijke verhouding staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten. Het dagelijks bestuur heeft haar, zo betoogt zij, ten onrechte niet de keuze heeft gelaten als bedoeld in artikel 23, eerste lid, van de Woningwet.
2.4.1. Appellante stelt in dit verband in de eerste plaats dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het dagelijks bestuur bij de berekening van de lonendheid van het treffen van de voorzieningen niet slechts de huuropbrengsten van de onderhavige woning, maar ook die van de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte mocht betrekken. Appellante voert daartoe aan dat de aanschrijving is gebaseerd op artikel 14, eerste lid, van de Woningwet, welke bepaling uitsluitend ziet op het treffen van voorzieningen aan woningen, woonketen en woonwagens.
2.4.2. Zoals reeds is overwogen in haar uitspraak van 18 februari 2004 in zaak no.
200304181/1, acht de Afdeling niet onredelijk dat bij de berekening van de lonendheid van aan een woning aan te brengen voorzieningen, huuropbrengsten van andere van het pand deel uitmakende woningen worden betrokken voorzover de voorzieningen ook voor de bruikbaarheid van die woningen zijn aangewezen. Niet valt in te zien dat daarover anders moet worden geoordeeld wanneer, zoals in dit geval, het gaat om een van het pand deel uitmakende bedrijfsruimte. Artikel 14, noch artikel 23 van Pro de Woningwet staan daaraan in de weg. Dit neemt evenwel niet weg dat het college ten onrechte heeft nagelaten te onderzoeken of de voorzieningen tot het treffen waarvan appellante is aangeschreven, mede zijn aangewezen voor de bruikbaarheid van de bedrijfsruimte. Voorzover een dergelijk verband ontbreekt, mocht bij de berekening van de lonendheid, tegenover de kosten van die bepaalde voorzieningen geen huuropbrengsten van de bedrijfsruimte worden gezet. De rechtbank heeft dat niet onderkend.
200304181/1, acht de Afdeling niet onredelijk dat bij de berekening van de lonendheid van aan een woning aan te brengen voorzieningen, huuropbrengsten van andere van het pand deel uitmakende woningen worden betrokken voorzover de voorzieningen ook voor de bruikbaarheid van die woningen zijn aangewezen. Niet valt in te zien dat daarover anders moet worden geoordeeld wanneer, zoals in dit geval, het gaat om een van het pand deel uitmakende bedrijfsruimte. Artikel 14, noch artikel 23 van Pro de Woningwet staan daaraan in de weg. Dit neemt evenwel niet weg dat het college ten onrechte heeft nagelaten te onderzoeken of de voorzieningen tot het treffen waarvan appellante is aangeschreven, mede zijn aangewezen voor de bruikbaarheid van de bedrijfsruimte. Voorzover een dergelijk verband ontbreekt, mocht bij de berekening van de lonendheid, tegenover de kosten van die bepaalde voorzieningen geen huuropbrengsten van de bedrijfsruimte worden gezet. De rechtbank heeft dat niet onderkend.
2.4.3. Appellante betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het dagelijks bestuur bij de lonendheidsberekening mocht uitgaan van een verwachte levensduur van het pand van 15 jaar. Zij stelt daartoe dat het voor het dagelijks bestuur duidelijk was dat moest worden uitgegaan van een verwachte levensduur van ten hoogste 5 jaar.
Dat betoog treft doel. Gebleken is dat appellante overleg voerde met de gemeentelijke dienst Stedebouw en Volkshuisvesting over bij haar bestaande plannen voor sloop van meerdere woningen aan de Zwaerdecroonstraat - waaronder de onderhavige - in 2009 en dat het dagelijks bestuur van die plannen op de hoogte was. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het dagelijks bestuur met die plannen onvoldoende rekening gehouden door bij zijn beslissing op bezwaar zonder meer uit te gaan van een minimale levensduur van 15 jaar. Dat klemt te meer nu ter zitting onweersproken is gesteld dat in 2005 een ingrijpende ver(nieuw)bouw van het pand zal plaatsvinden.
2.4.4. Appellante betoogt ten slotte met succes dat de rechtbank heeft miskend dat het dagelijks bestuur bij de berekening van de lonendheid is uitgegaan van een te lage kostenraming. Gebleken is dat eerst nadat door appellante tegen de aanschrijving bezwaar is gemaakt, ter zake van de lonendheid een kostenraming is opgesteld. Daarin is verzuimd de kosten te betrekken van een aantal voorzieningen waarop die aanschrijving betrekking heeft. Ter zitting is van de zijde van het dagelijks bestuur toegelicht dat de kosten van de voorzieningen die reeds waren getroffen voordat op de bezwaren van appellante is beslist, voor de berekening van de lonendheid buiten beschouwing zijn gelaten. Die handelwijze is onjuist. Nu de aanschrijving in bezwaar ongewijzigd is gehandhaafd, hadden ook die kosten bij de berekening van de lonendheid moeten worden betrokken. De rechtbank heeft dat miskend.
2.5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, het beroep gegrond verklaren en de beslissing op bezwaar wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht vernietigen.
2.6. Het dagelijks bestuur dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 21 november 2003, GEMWT 03/1233 NIFT;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het dagelijks bestuur van de deelgemeente Delfshaven van de gemeente Rotterdam van 4 maart 2003, Rmi/20030664;
V. veroordeelt het dagelijks bestuur van de deelgemeente Delfshaven van de gemeente Rotterdam in de door appellante in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1288,00, welk bedrag geheel is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het bedrag dient door de gemeente Rotterdam te worden betaald aan appellante;
VI. gelast dat de gemeente Rotterdam aan appellante het door haar voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht (€ 232,00 + € 348,00) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. P. van Dijk, Voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. R. van der Spoel , Leden, in tegenwoordigheid van mr. S.W. Schortinghuis, ambtenaar van Staat.
w.g. Van Dijk w.g. Schortinghuis
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 6 oktober 2004
66-412.