Uitspraak
200105795/1.
Datum uitspraak: 10 juli 2002
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “Bouwfonds Wonen B.V.”, voorheen “Bouwfonds Woningbouw B.V.”, gevestigd te Hoevelaken,
appellante,
tegen de uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Utrecht van 12 oktober 2001 in het geding tussen:
appellante
en
de raad van de gemeente Doorn.
1. Procesverloop
Bij besluit van 16 februari 1999 heeft de raad van de gemeente Doorn (hierna: de raad) een verzoek van appellante om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) afgewezen.
Bij besluit van 28 september 1999 heeft de raad het daartegen door appellante gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Dit besluit en het advies van de Restcommissie bezwaar- en beroepschriften van 15 september 1999, waarnaar in het besluit wordt verwezen, zijn aangehecht.
Bij uitspraak van 12 oktober 2001, verzonden op dezelfde dag, heeft de arrondissementsrechtbank te Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellante ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellante bij brief van 21 november 2001, bij de Raad van State ingekomen op 23 november 2001, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 14 februari 2002 heeft de raad een memorie van antwoord ingediend.
Bij brief van 18 april 2002 heeft de raad geweigerd een aantal op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) over te leggen met een beroep op gewichtige redenen als bedoeld in artikel 8:29, eerste lid, van de Awb.
Bij beslissing van 13 mei 2002 heeft de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak bepaald dat de weigering gerechtvaardigd is, voorzover betrekking hebbende op een tweetal stukken. De raad heeft alsnog het advies van 29 juli 1998 van het hoofd van de afdeling ROV overgelegd, van welk stuk appellante kennis heeft genomen.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 mei 2002, waar appellante, vertegenwoordigd door mr. J.F. de Groot, advocaat te Amsterdam, en de raad, vertegenwoordigd door mr. M. Wagenaar, advocaat te Utrecht, vergezeld van J.G.M. Vermaat en mr. H.J. Knibbe, beiden werkzaam bij de gemeente Doorn, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Appellante wordt niet gevolgd in haar betoog dat de proceshandelingen in beroep niet namens de raad zijn gedaan, nu de raad zich in beroep en hoger beroep heeft laten vertegenwoordigen door een advocaat.
2.2. Appellante heeft in 1985 een koopoptie verworven op het perceel kadastraal bekend gemeente Doorn, sectie A, nr. 5161, ter grootte van 8.37.55 ha. Op 1 december 1988 heeft appellante het perceel aangekocht. Het perceel maakt deel uit van het zogeheten Stamerbos.
2.2.1. Ingevolge de 8e herziening van het op 15 maart 1965 vastgestelde “Uitbreidingsplan, regelende de bestemming in hoofdzaak van de gronden gelegen buiten de bebouwde kom en het uitbreidingsgebied in onderdelen” rustte op het perceel van appellanten en het daarnaast gelegen perceel ter grootte van 8.37.55 ha. de bestemming “gronden bestemd voor woongebied, alsmede voor plaatselijk gevestigde bedrijven”. Dit plan liet de bouw van tenminste 26 en ten hoogste 40 woningen per ha in het Stamerbos toe.
2.2.2. Op 4 februari 1997 is het bestemmingsplan “Stamerweg” onherroepelijk geworden. Op grond van dat plan hebben de betreffende percelen de bestemming “multifunctioneel bos” en is de mogelijkheid tot woningbouw, ook op het perceel van appellante, vervallen.
2.2.3. Niet in geschil is dat appellante door de bestemmingswijziging in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren waardoor zij schade lijdt.
2.2.4. Partijen verschillen van mening over de vraag of de schade redelijkerwijs geheel ten laste van appellante behoort te blijven.
2.3. De raad heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat zich ten tijde van de verwerving van het perceel door appellante omstandigheden voordeden die aanleiding gaven rekening te houden met de kans dat de bestemming in ongunstige zin zou gaan veranderen. In dit kader is van gewicht dat zijdens de gemeente met de rechtsvoorgangers van appellante gedurende vele jaren een discussie is gevoerd over de vraag of het toelaten van woningbouw in het Stamerbos wenselijk moest worden geacht en, zo ja, in welke mate en vorm. Aangezien de raad realisering van de bebouwingsmogelijkheden op grond van het vigerende planologische regime niet langer wenselijk voorkwam, heeft de raad in de periode 1974 - 1990 jaarlijks een voorbereidingsbesluit geslagen. Daarmee was kenbaar dat een bestemmingswijziging werd voorbereid. Verder is van belang dat ten tijde van de verwerving van het perceel door appellante reeds sprake was van een toenemende waardering van het Stamerbos als natuurgebied, zodat appellante kon weten dat de door haar beoogde bestemmingswijziging ten behoeve van de bouw van een minder groot aantal woningen in het Stamerbos het risico inhield dat een woonbestemming geheel ter discussie zou kunnen komen in de bestemmingsplanprocedure. Appellante kon als professionele ontwikkelaar van woningbouwprojecten in de gemeente Doorn van deze feiten en omstandigheden op de hoogte zijn.
Voorts moet worden vastgesteld dat appellante geen aanvraag voor een bouwvergunning heeft ingediend om de bestaande bouwmogelijkheden te realiseren. Door dit na te laten heeft appellante het risico genomen dat de bestaande bouwmogelijkheden zouden komen te vervallen.
Tot slot wordt vastgesteld dat appellante aanleiding heeft gezien de door haar rechtsvoorgangers in de zeventiger jaren aangevangen onderhandelingen met de gemeente voort te zetten om te komen tot een nieuw bestemmingsplan, dat moest voorzien in de mogelijkheid om 50 dan wel 84 woningen te bouwen in het Stamerbos. Hoewel deze opstelling van appellante niet onbegrijpelijk is te achten, heeft appellante daarmee het risico genomen dat aan bedoeld bestemmingsplan – mede vanwege de gewijzigde planologische inzichten ten aanzien van gebieden met natuurwaarden – goedkeuring zou worden onthouden, hetgeen in 1994 ook is geschied. In dit verband wijst de Afdeling op de – overigens niet ongebruikelijke – clausule in de met de gemeente gesloten overeenkomst op 21 december 1989, waarin de gemeente zich bereid verklaart medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van 84 woningen in het Stamerbos, onder de voor partijen als ontbindend geldende voorwaarde, dat deze realisering mogelijk zal blijken te zijn in het kader van het door de daarbij betrokken overheidslichamen te voeren beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening, ten aanzien van welk beleid in het kader van de onderwerpelijke overeenkomst geen toezeggingen worden gedaan respectievelijk bindende voorwaarden worden vastgelegd.
2.4. Het vorenoverwogene leidt de Afdeling tot de slotsom dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende koper/eigenaar, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel in een voor appellante negatieve zin zou gaan veranderen. Gelet daarop is de rechtbank op goede gronden tot het juiste oordeel gekomen dat de raad de negatieve financiële gevolgen daarvan redelijkerwijs geheel ten laste van appellante kon laten.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.E. van der Does, Voorzitter, en mr. M.G.J. Parkins-De Vin en mr. B.J. van Ettekoven, Leden, in tegenwoordigheid van mr. C. Sparreboom, ambtenaar van Staat.
w.g. Van der Does w.g. Sparreboom
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2002
195-401.