Uitspraak
200200120/1.
Datum uitspraak: 3 juli 2002
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellanten], allen wonende te [woonplaats],
en
gedeputeerde staten van Zeeland,
verweerders.
1. Procesverloop
Bij besluit van 26 maart 1998 heeft de gemeenteraad van Vlissingen, op voorstel van burgemeester en wethouders van 19 maart 1998, vastgesteld het bestemmingsplan "Boulevard, 8e herziening".
Het besluit van de gemeenteraad en het voorstel van burgemeester en wethouders zijn aan deze uitspraak gehecht.
Verweerders hebben bij hun besluit van 20 oktober 1998, kenmerk 989408/464/42, beslist over de goedkeuring van het bestemmingsplan.
Bij uitspraak van 7 november 2000, no. E01.99.0017, heeft de Afdeling dit besluit vernietigd.
Verweerders hebben bij hun besluit van 6 november 2001, kenmerk 0110054/602/26, opnieuw beslist over de goedkeuring van het bestemmingsplan.
Het besluit van verweerders is aangehecht.
Tegen dit besluit hebben appellanten bij brief van 7 januari 2002, bij de Raad van State ingekomen op 8 januari 2002, beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 5 februari 2002. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 12 maart 2002 hebben verweerders een verweerschrift ingediend.
Na afloop van het vooronderzoek zijn nadere stukken ontvangen van appellanten en de gemeenteraad van Vlissingen. Deze zijn aan de andere partijen toegezonden.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 juni 2002, waar appellanten, vertegenwoordigd door mr. A.H.J. Neels, advocaat te Vlissingen, en verweerders, vertegenwoordigd door ir. E.A. Dekker, ambtenaar van de provincie, zijn verschenen. Verder zijn de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. U.T. Hoekstra, advocaat te Middelburg, en de besloten vennootschap Ontwikkelingsmaatschappij Britannia B.V. i.o., vertegenwoordigd door [gemachtigde], gehoord.
2. Overwegingen
2.1. Op 3 april 2000 zijn in werking getreden de Wet tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van 1 juli 1999 (Stb. 302) en het Besluit tot wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 van 15 oktober 1999 (Stb. 447).
Uit artikel VI, tweede lid, van genoemde wet volgt dat dit geschil, nu het ontwerp van het plan ter inzage is gelegd vóór 3 april 2000, moet worden beoordeeld aan de hand van het vóór die datum geldende recht.
2.2. Het plan heeft betrekking op het perceel [locatie]. Met het plan wordt beoogd een uitbreiding van hotel Britannia aan de Boulevard Evertsen mogelijk te maken.
Bij het bestreden besluit hebben verweerders het plan goedgekeurd.
2.3. Aan de orde is een geschil inzake een besluit omtrent de goedkeuring van een bestemmingsplan. Ingevolge artikel 28, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) in samenhang met artikel 10:27 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) rust op verweerders de taak om - in voorkomend geval mede op basis van de ingebrachte bedenkingen - te bezien of het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij dienen zij rekening te houden met de aan de gemeenteraad toekomende vrijheid om bestemmingen aan te wijzen en voorschriften te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. Daarnaast hebben verweerders er op toe te zien dat het plan en de totstandkoming daarvan niet in strijd zijn met het recht.
De Afdeling kan slechts tot vernietiging van het besluit omtrent goedkeuring van het plan overgaan, indien moet worden geoordeeld dat verweerders de aan hen toekomende beoordelingsmarges hebben overschreden, dan wel dat zij het recht anderszins onjuist hebben toegepast.
2.4. Appellanten stellen dat na de hoorzitting van 12 september 2001 bij verweerders de gemeenteraad in opdracht van verweerders nader onderzoek heeft verricht en naar aanleiding daarvan overleg is geweest tussen verweerders en de gemeenteraad. Appellanten maken er bezwaar tegen dat zij niet in de gelegenheid zijn gesteld hierop te reageren.
2.4.1. Op 12 september 2001 hebben verweerders appellanten in de gelegenheid gesteld te reageren op aanvullende informatie ten aanzien van de windhinder ten gevolge van het plan. Na deze hoorzitting heeft de gemeenteraad aanvullende informatie verstrekt aan verweerders en is er overleg gevoerd tussen verweerders, de gemeenteraad en de projectontwikkelaar.
De Afdeling stelt vast dat het bestreden besluit tot stand is gekomen met toepassing van de desbetreffende in de WRO beschreven procedure. Noch in de WRO noch in de Awb valt een bepaling aan te wijzen waaruit volgt dat verweerders appellanten in de gelegenheid moeten stellen te reageren op het tussen verweerders en de gemeenteraad gevoerde overleg. Nu voorts niet is gebleken van omstandigheden waarin verweerders in dit geval aanleiding hadden moeten vinden hiertoe over te gaan, bestaat er geen aanleiding het besluit vanwege dit punt te vernietigen.
2.5. Appellanten stellen in beroep dat verweerders ten onrechte goedkeuring aan het plan hebben verleend. Appellanten vinden dat verweerders de stedenbouwkundige opzet van Boulevard Bankert niet mogen toepassen op de Boulevard Evertsen, omdat daar geen hoge gebouwen voorkomen en er geen sprake is van een toegang naar en van de boulevard die geaccentueerd zou moeten worden. Verder stellen zij dat de financiële uitvoerbaarheid niet verzekerd is doordat verzuimd is rekening te houden met vertragingskosten en toezeggingen van de projectontwikkelaar omtrent planschadevergoedingen. Verder zijn appellanten het er niet mee eens dat er een twee meter hoge erfafscheiding wordt geplaatst tussen het parkeerterrein van hotel Britannia en hun tuinen teneinde windhinder te beperken.
2.6. Verweerders hebben het plan niet in strijd geacht met een goede ruimtelijke ordening. Verweerders achten de stedenbouwkundige uitgangspunten van Boulevard Bankert van overeenkomstige toepassing op Boulevard Evertsen onder andere omdat op beide boulevards de hoge bebouwing voorkomt en deze bebouwing trapsgewijs oploopt. Zij vinden dat hotel Britannia een toeristisch-recreatief zwaartepunt is en een toegang vormt naar de boulevard en daarom geaccentueerd moet worden. Door een trapsgewijs oplopende bouwhoogte van het hotel wordt aangesloten op de overige bebouwing op Boulevard Evertsen en Boulevard Bankert, aldus verweerders. Verder stellen verweerders dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan gecontroleerd is door een onafhankelijk accountantsbureau, Schipper Accountants, en daarmee voldoende is aangetoond. Zij zijn van mening dat hierbij eveneens rekening is gehouden met eventuele bijkomende kosten. Naar aanleiding van een nader windtunnelonderzoek, uitgevoerd door de Afdeling Milieukwaliteit en Analyse van TNO-MEP te Apeldoorn (hierna: TNO-MEP), hebben verweerders zich op het standpunt gesteld dat de windhinder kan worden beperkt door middel van een twee meter hoge schutting tussen het parkeerterrein van hotel Britannia en de tuinen van appellanten.
2.7. De nieuwbouw van hotel Britannia is ten opzichte van de rooilijn van de rest van de bebouwing aan de boulevard terugliggend voorzien en als het ware over de bestaande bebouwing heen geschoven. Blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting zijn de bouwhoogten op Boulevard Evertsen variërend van 25 meter voor twee hotels, waaronder hotel Britannia, tot 22-30 meter voor drie appartementengebouwen. De maximale hoogte van de in het plan voorziene bebouwing bedraagt met toepassing van de vrijstellingsbepalingen 64,4 meter. Ingevolge artikel 8C, lid d, van de planvoorschriften heeft deze bebouwing een trapsgewijze oplopende bouwhoogte. Hotel Britannia vormt voor Boulevard Evertsen een toeristisch-recreatief zwaartepunt. Daarnaast vormt het parkeerterrein van hotel Britannia de doorgang naar de boulevard. Op Boulevard Bankert komt bebouwing variërend in bouwhoogten van 16 tot 80 meter voor. De bebouwing op Boulevard Bankert heeft trapsgewijze oplopende bouwhoogten.
Gelet op het voorgaande hebben verweerders zich op het standpunt kunnen stellen dat het plan uit stedenbouwkundig oogpunt aansluit op Boulevard Bankert.
In de plantoelichting van het bestemmingsplan “Boulevard, 5e herziening” wordt ten aanzien van de stedenbouwkundige uitgangspunten op Boulevard Bankert onder andere vermeld: “Daar waar de hoogteaccenten in de bebouwing worden opgenomen dienen tevens de toeristisch-recreatieve zwaartepunten als visueel herkennings- of aantrekkingspunt alsmede de toegangspoorten tot de boulevards aanwezig te zijn”.
Gelet op het vorenstaande hebben verweerders er in redelijkheid vanuit kunnen gaan dat voor hotel Britannia, als toeristisch-recreatief zwaartepunt, een visuele herkenning van belang is. Hierbij overweegt de Afdeling dat verweerders hotel Britannia stedenbouwkundig inpasbaar hebben kunnen achten vanwege de trapsgewijze oplopende bouwhoogte van de in het plan voorziene bebouwing waardoor deze aansluit op de bebouwing op Boulevard Evertsen en Boulevard Bankert.
2.7.1. Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling van 7 november 2000 heeft TNO-MEP een windtunnelonderzoek uitgevoerd naar de invloed van het geprojecteerde hotel Britannia op de windhinder in de omgeving. Het onderzoek is toegespitst op de huidige situatie, de toekomstige situatie met een hoogte van 52 meter van het hotel en de situatie met de maximale hoogte van 64,4 meter. Uit het onderzoek volgt onder meer dat het aantal windhinderdagen toeneemt in onder andere de tuinen van de woningen aan de Boulevard Evertsen 248-254. Vervolgens wordt naar aanleiding hiervan in het TNO-rapport gesteld dat het aantal windhinderdagen in de tuinen van die woningen gereduceerd kan worden door het bouwen van een twee meter hoge, dichte erfafscheiding tussen de parkeerplaatsen van hotel Britannia en de tuinen van die woningen.
Naar aanleiding van het TNO-rapport hebben verweerders, de gemeenteraad en de projectontwikkelaar overleg met elkaar gevoerd. Naar aanleiding van dit overleg heeft de projectontwikkelaar toegezegd een erfafscheiding te plaatsen tussen het parkeerterrein van hotel Britannia en de tuinen van de woningen aan Boulevard Evertsen 248-254.
Zoals de Afdeling heeft overwogen in haar uitspraak van 7 november 2000 voorziet het plan in de mogelijkheid een erfafscheiding van twee meter hoog daar te plaatsen.
De Afdeling is van oordeel dat appellanten niet aannemelijk hebben gemaakt dat het ten gevolge van de erfafscheiding niet meer mogelijk is de brandgang achter hun huizen te bereiken. Daarnaast overweegt de Afdeling dat het plaatsen van een erfafscheiding er niet toe behoeft te leiden dat het door appellanten gestelde recht van overpad feitelijk niet meer kan worden uitgeoefend. Het al dan niet bestaan en handhaven van het recht van overpad is een privaatrechtelijke aangelegenheid en kan in het kader van deze procedure niet aan de orde komen.
Voorts is niet komen vast te staan dat door het plaatsen van een erfafscheiding niet meer kan worden voldaan aan de voor hotel Britannia geldende parkeernorm.
2.7.2. De projectontwikkelaar heeft een prognose opgesteld die bestaat uit een investeringsbegroting voor de te realiseren nieuwbouw, de te realiseren verkoopopbrengst van hotelunits en een exploitatiebegroting voor het exploiteren van een hotelaccommodatie inclusief zalen, restaurants en verhuur van hotelkamers voor derden. Een onafhankelijk accountantsbureau, Schipper Accountants, heeft de prognose nader onderzocht. Op grond van dat onderzoek heeft Schipper Accountants geconcludeerd dat de veronderstellingen waar de projectontwikkelaar vanuit gaat een redelijke basis vormen voor de prognose. Verder concluderen zij dat de prognose op een juiste wijze op basis van de veronderstellingen is opgesteld en is toegelicht, in overeenstemming met de in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving.
Gelet op het vorenstaande hebben verweerders er in redelijkheid vanuit kunnen gaan dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan in voldoende mate is verzekerd. De Afdeling merkt hierbij op dat bij de prognose rekening is gehouden met eventuele bijkomende kosten, zoals onder andere eventuele vertragingskosten en planschadevergoedingen. Deze kosten zijn opgenomen onder de post onvoorzien.
2.8. Gelet op het vorenstaande hebben verweerders zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In hetgeen appellanten hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Hieruit volgt dat verweerders terecht goedkeuring hebben verleend aan het plan.
Het beroep is ongegrond.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. R.H. Lauwaars, Voorzitter, en mr. R.J. Hoekstra en dr. J.J.C. Voorhoeve, Leden, in tegenwoordigheid van mr. F.W.M. Kooijman, ambtenaar van Staat.
w.g. Lauwaars w.g. Kooijman
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 3 juli 2002
177-409.