Uitspraak
R E C H T B A N K Z W O L L E
sector kanton – locatie Deventer
Zaaknr.: 223857 CV 04-245 (213117 HA 03-353)
datum : 4 maart 2004
Vonnis in de zaak van:
[VERHUURDER],
wonende te [woonplaats],
eisende (voorheen verzoekende) partij, verder te noemen verhuurder,
procederend in persoon,
tegen
[HUURSTER]
wonende te [woonplaats],
gedaagde (voorheen verwerende) partij, verder te noemen huurster,
procederend in persoon.
De procedure en het geschil
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het verzoekschrift d.d. 17 september 2003, ingekomen ter griffie op 19 september 2003;
- het verweerschrift d.d. 15 december 2003, ingekomen ter griffie op 17 december 2003;
- de beschikking van de kantonrechter d.d. 15 januari 2004;
- de nadere uitlating van zowel verhuurder als huurster d.d. 5 februari 2004.
Verhuurder heeft na uitspraak van de Huurcommissie, ressort Deventer, d.d. 17 juni 2003, verzonden op 1 augustus 2003, bij verzoekschrift vaststelling van de huurprijs en/of de bijkomende kosten met betrekking tot de aan huurster verhuurde woonruimte aan de Nieuwstraat 75c te Deventer (hierna: de woning) verzocht. Ingevolge het op 1 augustus 2003 in werking getreden artikel 7:262 BW had deze procedure bij dagvaarding moeten worden ingeleid, zodat de kantonrechter bij beschikking van 15 januari 2004 deze procedure ex artikel 69 Rv heeft omgeleid naar een dagvaardingsprocedure en de zaak heeft verwezen naar de rolzitting van 5 februari 2004. Op deze datum zijn zowel verhuurder als huurster in persoon ter rolzitting verschenen en hebben zij zich mondeling nader uitgelaten. Daarop is direct datum voor vonnis bepaald op heden.
De beoordeling
1.
Aanleiding tot de onderhavige procedure is de uitspraak van de Huurcommissie, ressort Deventer, van 17 juni 2003, verzonden op 1 augustus 2003. Uit deze uitspraak blijkt het volgende.
a. Op 6 mei 2002 heeft huurster een verzoekschrift strekkende tot een verklaring als bedoeld in artikel 3a van de Wet op de Huurcommissies (voor de huursubsidie-aanvraag) ingediend bij de voorzitter van de huurcommissie. Uit die verklaring van de voorzitter is de huurcommissie gebleken dat de per 1 mei 2002 overeengekomen huurprijs hoger is dan de met de woningwaardering (puntentelling) corresponderende maximale huurprijs, hetgeen er krachtens artikel 17 Huurprijzenwet woonruimte (Hpw) toe heeft geleid dat het eerdere verzoek om een verklaring in het kader van de huursubsidieaanvraag van rechtswege is aangemerkt als een verzoek van huurster tot het doen van een uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van € 289,28 per maand met ingang van 1 mei 2002.
b. De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek in de woning laten instellen.
c. De zaak is ter zitting behandeld op 17 juni 2003, alwaar zowel verhuurder als huurster zijn verschenen.
d. Huurster heeft zich akkoord verklaard met de inhoud van het rapport van voorbereidend onderzoek en het daarin vermelde puntentotaal. Verhuurder heeft zich daarmee niet akkoord verklaard en bezwaren aangevoerd.
e. De huurcommissie heeft deze bezwaren niet gehonoreerd en heeft zich aangesloten bij het rapport, neerkomende op een woningkwaliteit van 67 punten en een maximaal redelijke huurprijs van € 270,35 per maand met ingang van 1 mei 2002.
2.
Nu verhuurder het inleidende verzoekschrift op 19 september 2003 heeft ingediend en de procedure op grond van het bepaalde in artikel 69 Rv geacht wordt vanaf die datum aanhangig te zijn, heeft verhuurder zich binnen de daartoe in artikel 7:262 BW gestelde termijn van 8 weken (te rekenen vanaf 1 augustus 2003) tot de kantonrechter gewend en is hij derhalve ontvankelijk in zijn vordering.
3.
Verhuurder heeft aangevoerd dat:
I. hij zich niet kan vinden in de verouderingsaftrek, nu de huurcommissie heeft erkend dat de wooneenheid pas in 1987 is gerealiseerd en derhalve het investeringsjaar als bouwjaar moet worden aangemerkt;
II. hij de puntentoekenning voor de woonomgeving te gering vindt en dit puntentotaal minstens 25 dient te bedragen (het woonoppervlak is 40 m2 en de aanwezige kinderspeelgelegenheden, openbare parkeergelegenheid en het openbaar gebruikersgroen krijgen geen waardering); en
III. de isolatieberekening niet volledig is (warmte-isolatie in de kap is ondergewaardeerd).
Verhuurder stelt zich op het standpunt dat de woning op 85 punten dient te worden gewaardeerd en dat een huurprijs van € 289,28 in dat licht redelijk is.
4.
Huurster heeft zich in de onderhavige procedure op het standpunt gesteld dat de huurprijsbepaling niet op haar initiatief heeft plaatsgevonden, dat de met de verhuurder overeengekomen huurprijs haar een redelijke huur voor een zelfstandige bovenwoning met dakterras in de binnenstad lijkt en dat de toegepaste verouderingsaftrek haar misplaatst lijkt voor woonruimte die omstreeks 1986 tot stand is gebracht. Voorts voert zij aan dat de vaststelling door de huurcommissie van een lagere huurprijs dan de overeengekomen huurprijs ernstige consequenties heeft voor de door haar te ontvangen huursubsidie. Zij concludeert tot vaststelling van de huurprijs conform de overeengekomen huurprijs.
5.
Gezien de vermelding in de beschikking van de huurcommissie dat huurster zich in die procedure akkoord heeft verklaard met de inhoud van het rapport van voorbereidend onderzoek en het daarin vermelde puntentotaal, komt het de kantonrechter wat vreemd voor dat huurster zich nu pas – feitelijk – op het standpunt stelt dat zij het niet eens is met dit puntentotaal en zij zich aansluit bij de tussen haar en verhuurder overeengekomen huurprijs. Wat daar ook van zij, de kantonrechter gaat, voor zover relevant bij de onderhavige beoordeling, uit van het standpunt dat huurster in de onderhavige procedure heeft ingenomen.
5.1.
De stelling van beide partijen dat de huurcommissie op eigen initiatief is overgegaan tot vaststelling van de huurprijs en zij het onderling eens zijn omtrent de hoogte van de huurprijs, hetgeen – zo begrijpt de kantonrechter deze stelling – op zichzelf al reden is voor een andersluidend oordeel, deelt de kantonrechter niet, althans niet ten volle.
Uit de beschikking van de huurcommissie blijkt dat die procedure het gevolg is geweest van het initiatief van huurster, namelijk haar verzoek om afgifte van een verklaring als bedoeld in artikel 3a van de Wet op de huurcommissies (welke wet thans is geïntegreerd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte oftewel UHW), in samenhang met artikel 17 (oud) van de Hpw (welke wet thans eveneens in de UHW is opgenomen). Deze situatie is onder het thans geldende recht niet anders en volgt nu uit de artikelen 6 sub b en 11 lid 1 UHW. Daarenboven is dit punt niet echt relevant, nu de uitspraak van de huurcommissie partijen tengevolge van de onderhavige procedure niet meer kan binden en zal worden vervangen door de uitspraak van de kantonrechter die bij zijn beoordeling het gehele oordeel van de huurcommissie opnieuw kan bezien. Tenslotte moet worden opgemerkt, maar dit terzijde, dat ook een eventueel van de tussen partijen oorspronkelijk overeengekomen huurprijs afwijkend oordeel van de kantonrechter, niet afdoet aan de mogelijkheid voor een huurder om toch die hogere huurprijs te voldoen. Het doet uiteraard wel af aan de verplichting van de huurder om die overeengekomen huurprijs te betalen.
5.2.
Met haar argument dat vaststelling van een lagere huurprijs dan de huurprijs die partijen zijn overeengekomen nadelige consequenties heeft voor de door haar te ontvangen huursubsidie, ongeacht of zulks juist is, haalt huurster oorzaak en gevolg door elkaar. Bij de aanvraag van huursubsidie dient nu juist een verklaring van de (voorzitter van de) huurcommissie te worden gevoegd omtrent (onder andere) de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Uitgangspunt bij de beoordeling van een aanvraag voor huursubsidie is derhalve niet de tussen partijen overeengekomen huurprijs, maar de voor de betreffende woning redelijk geachte huurprijs.
5.3.
Het secretariaat van de huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek gedaan en is daarbij uitgekomen op een puntentotaal van 67 en een daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs van € 270,35 per maand. Bij het rapport is een bijlage gevoegd inzake de puntentoekenning. Met betrekking tot de onderdelen 1 tot en met 3, 5, 6, 8, 9 en 11 heeft verhuurder geen verweer gevoerd. Bij gebreke van verweer zal het bij die onderdelen vermelde puntenaantal dan ook als vaststaand worden aangemerkt.
5.4.
Het verweer van verhuurder betreft de onderdelen 4 (warmte-isolatie), 7 (aftrek wegens veroudering) en 10 (woonomgeving)
De kantonrechter dient de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs in de eerste plaats te beoordelen aan de hand van de in artikel 10 UHW bedoelde en bij of krachtens algemene maatregel van bestuur gegeven regels en vervolgens eveneens aan de algemene eisen van redelijkheid en billijkheid.
5.4.1
Warmte-isolatie
a.
Voor warmte-isolatie zijn 1,8 punten toegekend. Verhuurder meent dat de warmte-isolatie in de kap is ondergewaardeerd; daarvoor is 1 punt toegekend.
In Bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en de toelichting daarop is (onder andere) het volgende bepaald:
Voor warmte-isolatie worden ten hoogste 15 punten toegekend. De puntenwaardering dient in overeenstemming te zijn met de gemaakte kosten, voorzover die in redelijke verhouding staan tot de geleverde kwaliteit (per punt € 226,89 van de oorspronkelijke investering).
Indien de isolatie voldoet aan de norm die in het kader van het Nationaal Isolatie Programma (de zogenaamde 'NIP' norm) is ontwikkeld, wordt de waardering redelijk geacht. In dit kader kan eenvoudigheidshalve veelal de volgende puntenwaardering worden toegepast:
(…)
Dakisolatie 2 punten per woning
(…)
Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.
Deze waardering is van toepassing op woningen zowel in eengezins- als meergezinshuizen.
Bij woningen in meergezinshuizen wordt het aantal punten van vloer-, dak-, of kopgevelisolatie aan de buitenzijde berekend naar het aantal woningen waarbij de isolatievoorzieningen zijn aangebracht; deze punten worden omgeslagen over alle woningen die tot het meergezinshuis behoren.
b.
Op grond van het voorgaande en hetgeen verhuurder zonder nadere onderbouwing heeft aangevoerd, namelijk dat er naar zijn mening te weinig punten voor warmte isolatie in de kap (de kantonrechter merkt dit als dakisolatie aan) zijn toegekend, is de kantonrechter van oordeel dat toekenning van 1 punt redelijk moet worden geacht. Immers, uitgegaan mag worden van maximaal 2 punten, terwijl dit bij een meergezinshuis (waarvan de huurcommissie onweersproken is uitgegaan) nog moet worden omgeslagen over alle betrokken woningen.
5.4.2.
Aftrek wegens veroudering
a.
Terzake van verouderingsaftrek zijn 9,4 punten in mindering gebracht. Verhuurder stelt zich op het standpunt dat dit niet correct is, omdat de huurcommissie zou hebben erkend dat de wooneenheid pas in 1987 is gerealiseerd en derhalve het investeringsjaar als bouwjaar moet worden aangemerkt.
Met betrekking tot de verouderingsaftrek geldt krachtens Bijlage I van het Bhw en de toelichting daarop onder meer het volgende:
Voor veroudering van de woning kunnen maximaal 20 punten worden afgetrokken. Deze puntenaftrek strekt ertoe de woningwaardering te corrigeren voor de achteruitgang van de bouwtechnische staat die doorgaans het gevolg is van veroudering en slijtage. De woontechnische kwaliteit wordt in de voorgaande delen van het puntenstelsel gewaardeerd.
Aanbevolen wordt om een aftrek toe te passen naar ouderdom van de woningen en wel van 0,4 punt per (kalender)jaar, gerekend vanaf het zesde volle kalenderjaar van de woning. (…)
Bij groot-onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen aan de woning uitgevoerd na 1970 dient een reductie op de puntenaftrek voor veroudering te worden toegepast, naar rato van de hoogte van de investeringen: 0,2 punt per € 453,78 van de oorspronkelijke investering, indien deze investeringen een ondergrens van € 2 268,90 te boven gaan, en voorzover deze investeringen in een redelijke verhouding staan tot de daaruit voortvloeiende verbetering van de bouw- en woontechnische kwaliteit van de woning. (…)
Het genoemde maximumaantal van 20 aftrekpunten geldt vanaf 1 juli 2002. Tot 1 juli 2002 bedroeg dit aantal 30 en vanaf 1 juli 2003 is dit 10.
b.
Verhuurder heeft ten eerste gesteld dat het bouwjaar niet op 1940 (bouwjaar van het pand) moet worden gesteld, maar op 1987, zijnde het investeringsjaar en het jaar waarin het verhuurde voor het eerst als woonruimte kan worden aangemerkt. De kantonrechter is van oordeel dat verhuurder dit onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft verhuurder in het geheel niet aangegeven wat de bestemming van het verhuurde vóór de investering in 1987 is geweest. Wel staat als onomstreden vast dat verhuurder een bedrag van € 29.496,- heeft geïnvesteerd. Hoewel dit als een grote investering moet worden aangemerkt, betekent dit echter nog niet dat het verhuurde daarvoor niet als woonruimte kon worden aangemerkt. Evenmin heeft verhuurder zijn (impliciete) stelling dat de woning tengevolge van de investering een woning is geworden die in woon- en bouwtechnische zin vergelijkbaar is met een sociale huurwoning van de laatste 10 jaar (voor 2002) voldoende onderbouwd. En datzelfde geldt voor zijn stelling dat geen rekening is gehouden met zelfwerkzaamheden, zodat – zo begrijpt de kantonrechter zijn betoog – het werkelijke investeringsbedrag te laag is gesteld. Nu verhuurder op deze punten niet heeft voldaan aan zijn stelplicht, bestaat geen aanleiding voor het opdragen van bewijs aan verhuurder, nog afgezien van het feit dat verhuurder geen bewijsaanbod heeft gedaan.
Aldus heeft 1940 als bouwjaar te gelden voor de berekening van de verouderingsaftrek.
c.
De berekening van de verouderingsaftrek per ingangsdatum van de huurovereenkomst, 1 mei 2002, luidt als volgt, daarbij in aanmerking nemende dat het bouwjaar en het ingangsjaar van de huurovereenkomst niet als jaren mogen worden meegerekend en vanaf het zesde volle kalenderjaar van de woning dient te worden gerekend:
De periode 1946 (zesde volle jaar) tot en met 1986 beslaat 41 jaren. 41 maal 0,4 = 16,4. Hierop dient een correctie te worden toegepast in verband met de investering ad € 29.496,-, zijnde 0,2 per € 453,78 = 13. Vervolgens dienen de punten over de periode 1987 tot en met 2001, zijnde 15 jaren maal 0,4 = 6 daarbij te worden opgeteld. Aldus bedraagt de totale aftrek 16,4 minus 13 plus 6 = 9,4 (waarbij 16,4 plus 6 beneden de grens van 30 blijft).
d.
Hoewel formeel geen onderwerp van deze procedure, overweegt de kantonrechter dat de berekening van de verouderingsaftrek per 1 mei 2003, in verband met de afbouw van de verouderingsaftrek, een andere en wel de volgende is.
De periode 1946 (zesde volle jaar) tot en met 1986 bedraagt 41 jaren. 41 maal 0,4 = 16,4. Hierop dient een correctie te worden toegepast in verband met de investering ad € 29.496,-, zijnde 0,2 per € 453,78 = 13. Vervolgens dienen de punten over de periode 1987 tot en met 2002, zijnde 16 jaren maal 0,4 = 6,4 daarbij te worden opgeteld. 16,4 plus 6,4 overstijgt de grens van 20, zodat de uitkomst luidt: 20 minus 13 = 7.
5.4.3.
Woonomgeving
a.
Voor woonomgeving zijn 16 punten toegekend. Verhuurder is van mening dat hiervoor het maximumaantal van 25 punten moet worden toegekend omdat (i) ten onrechte geen rekening is gehouden met kinderspeelgelegenheid, openbare parkeergelegenheid en openbaar gebruikersgroen. Voorts zouden (ii) de aspecten stedelijke voorzieningen en bereikbaarheid van de woning te laag gewaardeerd zijn. Tenslotte kan volgens verhuurder (iii) geen sprake zijn van aftopping.
b.
Met betrekking tot de aspecten (i) en (ii) zoals hiervoor onder a vermeld, overweegt de kantonrechter dat de wetsgeschiedenis op dit punt uitwijst dat het ingeval van een conflict aan de secretariaten van de huurcommissies is, om tot een omgevingswaardering te komen (bij voorkeur middels zogeheten puntenboeken waarin de uitgangspunten van de huurcommissie bij haar beoordeling worden geformuleerd). Met zoveel woorden is daarbij vermeld ‘ingeval van een conflict’ en ‘met behoud van de contractvrijheid’. Zulks betekent, dat nu gebleken is dat tussen verhuurder en huurder (op dit punt) geen geschil bestaat, niets zich er tegen verzet om terzake van de woonomgeving tot vaststelling van het maximum aantal punten van 25 te komen. Geheel ten overvloede merkt de kantonrechter ten aanzien van punt (iii) nog op, dat van een ‘aftopping’ door de huurcommissie zoals door verhuurder bedoeld geen sprake is geweest. Dit kan echter op grond van het voorgaande verder onbesproken blijven.
6.
Het voorgaande overziende, komt de kantonrechter samenvattend tot het oordeel dat aan de woning per 1 mei 2002 een puntenaantal van 76,4 ofwel afgerond 76 dient te worden toegekend. Bij een zodanig puntenaantal geldt per 1 mei 2002 een maximale huurprijs van € 306,66. Dit leidt er toe dat de tussen partijen per 1 mei 2002 overeengekomen huurprijs van € 289,28 als redelijke huurprijs moet worden aangemerkt.
7.
In de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij zijn of haar eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
- bepaalt dat de per 1 mei 2002 tussen partijen overeengekomen huurprijs ad € 289,28 per maand met betrekking tot de woning aan de Nieuwstraat 75C te Deventer redelijk is op grond van de vastgestelde woningkwaliteit van 76 punten;
- verstaat dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs per 1 mei 2002 ad € 289,28 per maand in stand blijft;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. A.H. Canté, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 maart 2004, in aanwezigheid van de griffier.