Uitspraak
R E C H T B A N K Z W O L L E
sector kanton - locatie Lelystad
zaaknr.: 168497 CV 02-1039
datum : 13 november 2002
Vonnis in de zaak van:
De Stichting
Woningstichting Goede Stede h.o.d.n. Christelijke woningbouwvereniging De Goede Stede,
nader ook te noemen Goede Stede,
gevestigd te Almere,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde Incasso Vesting Nederland B.V., gevestigd te Bussum,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
4. Hen die verblijven in het perceel gelegen te Almere aan het adres [perceel] (of een gedeelte daarvan), zijnde dezen anderen dan gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht van voormeld onroerend goed, wier naam en woonplaatsen niet kunnen worden achterhaald,
nader ook te noemen [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3], dan wel [gedaagde 3] c.s.,
allen wonende dan wel verblijvende te Almere,
gedaagden in conventie,
gedaagden sub 3 en 4 tevens eisers in reconventie,
gemachtigde voor gedaagde sub 1: mr. R.F. Vogel, advocaat te Lelystad,
gemachtigde voor gedaagden sub 3 en 4: mr. M. Ras, advocaat te Almere,
gedaagde sub 2 is niet verschenen.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 19 februari 2002,
- het antwoord van [gedaagde 1]
- het antwoord van [gedaagde 3] c.s., met eis in reconventie
- de nadere toelichting van partijen, zowel in conventie als in reconventie.
Het geschil
In conventie
Goede Stede heeft gevorderd ontbinding van de met [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst, ontruiming van het desbetreffende perceel aan de [perceel] te Almere en -na vermeerdering van haar vordering- veroordeling van [gedaagde 1] om aan haar te betalen € 3.222,71 wegens een huurschuld en € 360,93 als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente en voorts tot betaling van een bedrag gelijk aan de alsdan geldende maandelijkse huur, voor elke maand of een gedeelte van een maand gedurende welke [gedaagde 1], gerekend vanaf 1 juli 2002, nog in het genot van de litigieuze woning verblijft. Voorts heeft Goede Stede hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] c.s. gevorderd tot betaling van de proceskosten.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] c.s hebben verweer gevoerd.
[gedaagde 2] heeft geen verweer gevoerd. Goede Stede heeft haar vordering tegen hem ingetrokken, nadat haar gebleken was dat hij niet langer in de woning verblijft.
In reconventie
De vordering van [gedaagde 3] c.s. strekt ertoe voor recht te verklaren dat Goede Stede met [gedaagde 3] en met haar ouders, (die volgens [gedaagde 3] c.s. behoren tot de gedaagden sub 4, omdat zij met [gedaagde 3] de woning delen), althans met [gedaagde 3] een huurovereenkomst dient aan te gaan met betrekking tot de woning aan de [perceel] te Almere, althans met betrekking tot een andere passende woning uit haar woningbezit, en wel met ingang van 15 maart 2002, althans met ingang van een in goede justitie te bepalen andere datum.
Goede Stede heeft verweer gevoerd.
De beoordeling
In conventie en in reconventie
1.
Als gesteld en erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken staat tussen partijen het volgende vast.
1.1
Goede Stede heeft aan [gedaagde 1] verhuurd de woning aan de [perceel] te Almere (hierna: de woning) tegen een maandelijkse huurprijs van € 400,23, bij vooruitbetaling te voldoen. Gerekend tot 1 maart 2002 bedroeg het totaal der vervallen huurtermijnen € 2.022,02 en tot 1 juli 2002 € 3.222,71.
1.2
[gedaagde 1] heeft zonder toestemming en buiten medeweten van Goede Stede het gehuurde (mede) in gebruik gegeven aan [gedaagde 3] en haar twee jaar oude zoontje, die sedert november 2001 in de woning verblijven. Voorts verblijven thans ook in de woning de ouders van [gedaagde 3] voornoemd.
1.3
[gedaagde 1] heeft op 13 december 2001 de huur van de woning tegen 14 januari 2002 opgezegd en heeft voordien de woning verlaten.
1.4
[gedaagde 2] was de toenmalige partner van [gedaagde 3] en verblijft niet meer in de woning.
1.5
[gedaagde 3] heeft met haar ouders gewoond in een door de oudste zuster van [gedaagde 3] gehuurde woning in Weesp; deze heeft de woning wegens een huurschuld moeten ontruimen.
1.6
Op 7 december 2001 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Goede Stede, [gedaagde 3] en haar ouders. Bij dit gesprek waren van de zijde van Goede Stede aanwezig Ron Schijff en mevrouw H. Lubach. Bij brief van 11 januari 2002, gericht aan [gedaagde 2], heeft Goede Stede [gedaagde 2] gesommeerd om samen met de familie [gedaagde 3] de woning per direct te verlaten met aanzegging van ontruiming, onder verwijzing naar een op 7 december 2001 gemaakte afspraak dat [gedaagde 3] c.s. de woning op 2 januari 2002 zouden verlaten, omdat de huur door [gedaagde 1] ingaande 14 januari 2002 was opgezegd.
1.7
Bij brief van 17 januari 2002 heeft Goede Stede aan [gedaagde 1] meegedeeld dat hij op 14 januari 2002, de in de bevestigingsbrief van de huuropzegging vermelde datum voor de eindinspectie, niet thuis was en heeft zij [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld voor de hieruit voortvloeiende consequenties zoals huurderving.
In conventie
2.
Goede Stede heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] in gebreke is gebleven met behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst doordat hij een huurschuld heeft laten ontstaan en doordat hij zonder haar toestemming de woning aan [gedaagde 3] c.s. in gebruik heeft gegeven, die mitsdien de woning zonder recht of titel bewonen.
3.
[gedaagde 1] heeft de huurachterstand tot 14 januari 2002 erkend. Over de periode nadien meent [gedaagde 1] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen huur verschuldigd te zijn, omdat hij reeds in december 2001 de woning heeft verlaten; de brief van 17 januari 2002 is hem onbekend. Voor de betaling van de erkende huurschuld heeft [gedaagde 1] een terme de grâce bepleit. Volgens [gedaagde 1] heeft hij [gedaagde 2] en [gedaagde 3] bij hem in huis genomen mede vanwege zijn financiële situatie en is hij met hen een bijdrage in de kosten van huur en energie overeengekomen. Zijn bedoeling was hen tijdelijk onderdak te verschaffen, omdat zij dakloos waren, opdat zij naar een andere woning konden omzien; [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben echter misbruik van de situatie gemaakt door de gehele woning in bezit te nemen en door hem niet, zoals was afgesproken, een bijdrage in de kosten te betalen, waardoor hij noodgedwongen de woning heeft moeten verlaten.
4.
[gedaagde 3] c.s. hebben ten verwere aangevoerd dat zij in Weesp bij de oudste zus van [gedaagde 3] hebben ingewoond. Omdat deze op enig moment is opgehouden de huur te betalen, is die woning ontruimd wegens een huurschuld; [gedaagde 3] c.s. stonden toen op straat. [gedaagde 1] bood op het internet de woning te huur aan voor ƒ 1.700,-- per maand. Noodgedwongen zijn [gedaagde 3] c.s. in november 2001 op zijn aanbod ingegaan. Zij hebben ƒ 1.700,-- moeten betalen aan makelaar "Pedro" en ƒ 3.400,-- aan [gedaagde 1], waarvan ƒ 1.700,-- als borgsom en ƒ 1.700,-- aan huur over november 2001. [gedaagde 2], de toenmalige partner van [gedaagde 3], heeft deze bedragen voorgeschoten en heeft hiervoor twee kwitanties ontvangen. [gedaagde 3] heeft de huur over december 2001 en januari 2002 aan [gedaagde 1] betaald, die heeft geweigerd hiervoor kwitanties te geven. Van [gedaagde 1] heeft [gedaagde 3] een handgeschreven huurcontract ontvangen, waarin is opgenomen dat de woning voor minimaal een jaar werd verhuurd. Eerst na het sluiten van de huurovereenkomst hebben [gedaagde 3] c.s. begrepen dat [gedaagde 1] niet de eigenaar van de woning was en hebben zij zich tot Goede Stede gewend. Bij het gesprek dat vervolgens met Goede Stede plaatsvond heeft Ron Schijff, de wijkbeheerder, aangegeven dat zij een goede kans maakten de woning te kunnen huren dan wel in aanmerking te komen voor een andere woning. Na ontvangst van de brief van 11 januari 2002 hebben [gedaagde 3] c.s. Goede Stede verzocht met hen een huurovereenkomst aan te gaan en hebben zij ook acceptgiro's gevraagd om de huur te kunnen betalen. Hierop heeft Goede Stede echter niet gereageerd. Volgens [gedaagde 3] c.s. zijn er goede gronden de gevorderde ontruiming af te wijzen. Zij doen hiertoe een beroep op artikel 7:1623k, eerste lid, BW en zij menen dat voor afwijzing te meer grond is nu zich geen van de beëindigingsgronden van het tweede lid van artikel 7:1623k BW voordoet.
5.
De kantonrechter stelt voorop dat voor ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] geen plaats is, nu [gedaagde 1] de huurovereenkomst per 14 januari 2002 heeft opgezegd en Goede Stede kennelijk met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Niet alleen heeft Goede Stede de sommatie tot ontruiming, gericht aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] c.s., (mede) gegrond op de opzegging van de huur door [gedaagde 1], maar vaststaat ook dat zij met [gedaagde 1] een afspraak omtrent de eindinspectie van de woning heeft gemaakt. De huurovereenkomst tussen Goede Stede en [gedaagde 1] moet dan ook geacht worden op 14 januari 2002 met wederzijds goedvinden te zijn geëindigd. De tot 14 januari 2002 gevorderde huurpenningen zijn toewijsbaar, nu [gedaagde 1] in zoverre de vordering heeft erkend. Met zijn verzoek om een terme de grâce ziet [gedaagde 1] eraan voorbij dat de kantonrechter in het algemeen niet de bevoegdheid toekomt een betalingsregeling op te leggen dan wel uitstel van betaling te verlenen en dat de wettelijk toegestane terme de grâce in geval van een huurschuld beoogt de huurder nog een betalingstermijn te gunnen opdat het bestaan van die huurschuld niet aanstonds behoeft te leiden tot ontbinding van een huurovereenkomst. Dit geval doet zich hier niet voor, nu naar het oordeel van de kantonrechter aan de huurovereenkomst met [gedaagde 1] reeds een einde is gekomen.
6.
Hetgeen daaromtrent is gesteld of gebleken rechtvaardigt niet de conclusie dat ter buitengerechtelijke incasso andere werkzaamheden zijn verricht dan die waarvoor de proceskosten in een vergoeding plegen te voorzien. Voorzover de tegen [gedaagde 1] ingestelde vordering ziet op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal zij daarom worden afgewezen.
7.
De gevorderde rente is als op de wet gegrond toewijsbaar.
8.
Anders dan [gedaagde 3] c.s. menen, is de kantonrechter van oordeel dat te dezen van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 3] c.s. niet kan worden uitgegaan. [gedaagde 3] c.s. beroepen zich te dier zake op een schriftelijke huurovereenkomst en een tweetal kwitanties ten bewijze van de betaling van een borgsom en de huur over de maand november 2001. Voor de door [gedaagde 3] c.s. overgelegde schriftelijke huurovereenkomst heeft te gelden dat deze ongedateerd en niet door [gedaagde 1] getekend is, zodat deze, mede in aanmerking genomen dat [gedaagde 1] heeft gesteld dat hij [gedaagde 2] en [gedaagde 3] slechts tijdelijk onderdak heeft willen bieden en aanvankelijk eveneens in de woning verbleef, niet tot het bewijs van het bestaan van een huurovereenkomst kan dienen. Nu [gedaagde 3] c.s. omtrent de feitelijke gang van zaken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, zoals de inhoud van de gesprekken daaromtrent, de plaats waar deze zijn gevoerd, wie daarbij aanwezig waren, de afspraken omtrent verhuizing en inboedel in het geheel niets hebben gesteld, is er geen aanleiding om [gedaagde 3] c.s. in de gelegenheid te stellen om het bewijs te leveren van hun stelling, dat [gedaagde 3] met [gedaagde 1] een huurovereenkomst heeft gesloten. Hieraan doet niet af dat volgens [gedaagde 3] c.s. ƒ 5.100,-- is betaald en dat zij ten bewijze daarvan een tweetal kwitanties in het geding hebben gebracht. Deze kwitanties zijn gesteld op naam van [gedaagde 2] en het is ook [gedaagde 2] geweest die volgens [gedaagde 3] c.s. feitelijk heeft betaald. [gedaagde 3] c.s. hebben nagelaten voldoende feiten en omstandigheden te stellen die -indien bewezen- tot het oordeel zouden moeten leiden dat de betalingen door [gedaagde 2] zijn gedaan uit hoofde van een tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 3] gesloten huurovereenkomst. De enkele stelling dat [gedaagde 2] de huur heeft voorgeschoten acht de kantonrechter in dit verband volstrekt ongenoegzaam. De kantonrechter neemt mede in aanmerking dat uit de stellingen van [gedaagde 3] c.s. valt af te leiden dat [gedaagde 2] aanvankelijk ook in de woning verbleef, dat eerst nadat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de woning zijn getrokken aan de relatie tussen hen een einde is gekomen en dat [gedaagde 3] c.s. onweersproken hebben gelaten de stelling van Goede Stede dat [gedaagde 3] c.s. in het met haar op 7 december 2001 gevoerde gesprek hebben meegedeeld dat [gedaagde 2] de woning onderhuurde, welke mededeling voor Goede Stede reden is geweest haar brief van 11 januari 2002 aan [gedaagde 2] en niet aan [gedaagde 3] c.s. te richten. Zo al geconcludeerd zou kunnen worden tot een onderhuurovereenkomst dient dan ook [gedaagde 2] en niet [gedaagde 3] te worden aangemerkt als de onderhuurder. Aan deze onderhuurovereenkomst kunnen [gedaagde 3] c.s. geen rechten jegens Goede Stede ontlenen, nu niet wordt voldaan aan de criteria, respectievelijk de vereisten van de artikelen 7A:1623g, h en i van het Burgerlijk Wetboek om [gedaagde 3] c.s. als medehuurders van [gedaagde 2] te kunnen aanmerken. Het voorgaande moet leiden tot de conclusie dat [gedaagde 3] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijven en dat de tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 3] c.s. ingestelde vordering tot ontruiming eveneens kan worden toegewezen.
9.
Nu niet kan worden aangenomen dat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 3] c.s. een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen kan Goede Stede niet op grond van een voortgezette onderhuurovereenkomst aanspraak maken op betaling van huur door [gedaagde 3] c.s. en lijdt zij schade als gevolg van het feit dat [gedaagde 3] c.s. de woning niet hebben verlaten. Voor deze schade is [gedaagde 1] aansprakelijk, nu vaststaat dat hij [gedaagde 3] het gebruik van de woning heeft toegestaan en zijn verplichting om de woning leeg aan Goede Stede op te leveren niet is nagekomen. Voorzover de tegen hem ingestelde vordering strekt tot betaling van een vergoeding -gelijk aan de geldende huur- over de periode totdat de woning leeg aan Goede Stede zal zijn opgeleverd is deze eveneens toewijsbaar.
10.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] c.s. zullen als de (goeddeels) in het ongelijk gestelde partij -hoofdelijk- tot betaling van de proceskosten worden veroordeeld.
In reconventie
11.
De enkele mededeling van een wijkbeheerder van Goede Stede, dat [gedaagde 3] c.s. goede kans maakten om voor huur van de woning of van een andere woning in aanmerking te komen, wat daar overigens ook van zij, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangemerkt als een mededeling van een zodanige strekking dat op grond daarvan Goede Stede moet worden geacht met [gedaagde 3] c.s. in onderhandeling te zijn getreden omtrent het aangaan van een huurovereenkomst. Van een handelen in strijd met de precontractuele goede trouw, op grond waarvan Goede Stede gehouden zou zijn tot het voortzetten van onderhandelingen om te komen tot een huurovereenkomst, is dan ook geen sprake, laat staan dat sprake zou zijn van een toezegging die Goede Stede zou verplichten tot het aangaan van een huurovereenkomst met [gedaagde 3] c.s. Het bewijs van die mededeling is dan ook niet terzake doende en het desbetreffende bewijsaanbod kan daarom worden gepasseerd. De gevorderde verklaring voor recht moet op grond van het voorgaande worden afgewezen.
12.
[gedaagde 3] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- veroordeelt gedaagden sub 1, 3 en 4 om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [perceel] te Almere te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van Goede Stede te stellen;
- machtigt Goede Stede om, indien gedaagden sub 1, 3 en 4 met die bevolen ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
- veroordeelt gedaagde sub 1 verder om tegen bewijs van kwijting aan Goede Stede te betalen een bedrag van € 3.222,71, vermeerderd met de wettelijke rente hierover te rekenen van de dag der dagvaarding tot de voldoening, alsmede zoveel maal € 400,23 als er maanden verlopen vanaf 1 juli 2002 tot de dag der ontruiming;
- veroordeelt gedaagden sub 1, 3 en 4 hoofdelijk, hetgeen betekent dat indien de een betaalt de ander voor de betaling van dat bedrag zal zijn gekweten, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Goede Stede begroot op:
* € 450,-- voor salaris gemachtigde
* € 77,56 voor explootkosten
* € 152,-- voor vastrecht;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt gedaagden in conventie sub 3 en 4, tevens eisers in reconventie, in de kosten van het geding aan de zijde van Goede Stede begroot op € 225,-- voor salaris van de gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. C.M.M. Hoogland-Kelkboom, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 13 november 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.