Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE
Zaaknr/rolnr: 79929 / KG ZA 02-470
Uitspraak: 30 oktober 2002
DE PRESIDENT, ALS VOORZIENINGENRECHTER, IN KORT GEDING
V O N N I S
in de zaak, aanhangig tussen:
de besloten vennootschap TRESFORTE INVESTMENTS B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Haarlem,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
procureur mr. J.A. van Wijmen,
advocaat mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam,
en
de besloten vennootschap EUROCOMMERCE ROBEX GROEP B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
procureur R.K.E. Buyrsrogge,
advocaat mr. N.P.M. Haas te Enschede,
verder te noemen Tresforte en Eurocommerce.
PROCESGANG
Tresforte heeft Eurocommerce doen dagvaarden in kort geding.
Tegen de vordering van Tresforte heeft Eurocommerce verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Tresforte in de kosten van het geding. Voorts heeft Eurocommerce een reconventionele vordering ingesteld.
Tegen de reconventionele vordering heeft Tresforte verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing ervan met veroordeling van Eurocommerce in de kosten daarvan.
MOTIVERING
In conventie en in reconventie
1 In dit vonnis wordt van het volgende uitgegaan.
Tresforte is een belegger die (onder meer) als beleggingsobject van Eurocommerce heeft gekocht het kantorengebouw "De Schelfhout" aan de Dr. Klinkertweg te Zwolle, verder te noemen "het gebouw". In de turnkey-overeenkomst van 11 december 2000 zijn partijen onder andere overeengekomen dat de verkoper (Eurocommerce) "het volledige gebouw heeft verhuurd / zal verhuren voor huurperioden van 5 jaar... "
Door Eurocommerce is bij deze overeenkomst in artikel 19.4 een huurgarantie gegeven aan Tresforte, die erop neerkomt dat gedurende maximaal vijf jaar Eurocommerce voor het onverhuurde deel een overeengekomen vergoeding, ter hoogte van een gefixeerd huurbedrag, betaald aan Tresforte. Daarbij zijn partijen overeengekomen dat ter zake (aspirant-)huurders waarvan - kort gezegd - een groter risico bestaat dat zij de huurpenningen niet (geheel) voldoen, Eurocommerce garant staat voor het eerste jaar huur. Voorts is in dit kader in artikel 19.4 overeengekomen dat Eurocommerce Tresforte tijdig dient te informeren omtrent de verhuurmogelijkheid en dat Eurocommerce als "verstandig verhuurder" hiermee zal omgaan en geen huurder zal accepteren van wie redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij de huurverplichtingen op termijn niet zal nakomen.
2 Als onvoldoende gemotiveerd weersproken is voorshands voldoende aannemelijk geworden, dat Eurocommerce per 1 september 2002 een huurovereenkomst is aangegaan ter zake de begane grond van de zuidvleugel van het gebouw met Fleks Kinderopvangorganisatie, verder te noemen "Fleks". Fleks is voornemens in het aan haar verhuurde gedeelte een kinderdagverblijf te vestigen. Ter zake hiervan zijn verbouwingswerkzaamheden reeds begonnen. Aan de achterzijde van het gebouw wenst Fleks een zes- of zevental door haar gehuurde parkeerplaatsen te verbouwen tot een (voor een kinderdagverblijf wettelijk vereiste) speelplaats.
3 Tresforte heeft - samengevat weergegeven - in conventie gevorderd dat
a. Eurocommerce zal worden geboden werkzaamheden die door of in haar opdracht of door of in opdracht van Fleks worden verricht met onmiddellijke ingang te staken;
b. Eurocommerce zal worden verboden om leegstaande ruimten in het gebouw aan derden te verhuren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming;
c. Eurocommerce zal worden verboden om Fleks en / of anderen, niet door Tresforte goedgekeurde huurders, toegang te (laten) verschaffen tot het gebouw, waaronder tevens wordt begrepen het verstrekken van sleutels;
-het onder 1, 2 en 3 gevorderde op straffe van verbeurte van dwangsommen en voorts-
d. Eurocommerce zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van €euro 21.498,78, vermeerderd met BTW, ter zake de huurgarantie van het door Fleks gehuurde gedeelte over dit kwartaal;
e. Eurocommerce zal worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4 Eurocommerce heeft - samengevat weergegeven - in reconventie gevorderd Tresforte te veroordelen om Fleks onverwijld na betekening van dit vonnis toe te laten tot het door haar gehuurde gedeelte van het gebouw, zulks op straffe van een dwangsom van €euro 10.000,-- voor iedere dag dat Tresforte hiermee in gebreke blijft.
5 Tresforte heeft ter zake deze vorderingen - kort weergegeven - aangevoerd dat een kinderdagverblijf afbreuk doet aan het beeld en uitstraling van het gebouw. Een aantal huurders van ruimten in het gebouw heeft schriftelijk ernstige bezwaren geuit tegen een kinderdagverblijf in het gebouw. Het belang van Tresforte, namelijk dat ook op de langere termijn de beleggingswaarde niet wordt aangetast, dient te prevaleren boven het kortere termijnbelang dat Eurocommerce heeft bij het beperken van hetgeen zij verschuldigd raakt uit hoofde van de huurgarantie. Dat de beleggingswaarde zal worden aangetast blijkt (ook) uit een rapportage van een door Tresforte geraadpleegde deskundige, namelijk Troostwijk makelaars. Eurocommerce handelt dan ook niet als een "verstandig verhuurder" in de zin van de turnkey-overeenkomst door een huurder als Fleks te accepteren. Artikel 19 lid 4 van die overeenkomst brengt voorts mee dat huurkandidaten ter goedkeuring aan Tresforte moeten worden voorgedragen. In strijd met de overeenkomst heeft Eurocommerce dat aangaande Fleks nagelaten.
Blijkens de overeenkomst heeft Tresforte een kantoorgebouw gekocht van Eurocommerce. Door thans een gedeelte van het gebouw een andere bestemming te geven handelt Eurocommerce in strijd met deze overeenkomst. Daarnaast komt de vestiging van een kinderdagverblijf in het gebouw in strijd met het gemeentelijke bestemmingsplan.
Voorts wenst Tresforte niet met de kosten te worden opgezadeld van het in de oorspronkelijke toestand brengen van het gebouw, indien aan de ruimte waar nu het kinderdagverblijf wordt gevestigd weer een kantoorbestemming zal worden gegeven.
Als laatste heeft Tresforte aangevoerd dat Eurocommerce, door geen informatie te verschaffen over (aspirant)huurders in strijd handelt met de op haar uit hoofde van de overeenkomst informatieverplichting.
6 Eurocommerce heeft aangevoerd dat zij op grond van de turnkey-overeenkomst gerechtigd is om ruimten in het gebouw te verhuren. Juist gelet op de door Eurocommerce gegeven huurgarantie heeft zij er een belang bij zelf - binnen de grenzen van artikel 19 lid vier van de overeenkomst - te bepalen aan wie zij verhuurt. Vooraf door Tresforte te geven goedkeuring is niet overeengekomen.
De verhuur aan Fleks is niet in strijd met voornoemde overeenkomst en evenmin handelt Eurocommerce daardoor in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Verhuur van een gedeelte van een kantoorgebouw als kinderdagverblijf past binnen een maatschappelijke ontwikkeling waarbij verschillende voorzieningen in een kantoorgebouw gevestigd worden, zoals bijvoorbeeld ook fitness-ruimten of kantines. Ook in sommige andere kantoorgebouwen waarvan Eurocommerce verhuurder is zijn kinderdagverblijven gevestigd. Dit is nergens op klachten gestuit.
Eurocommerce is in overleg getreden met andere huurders in het gebouw. Slechts Asito handhaaft onverkort haar bezwaren. Aan Meditel, die een ruimte huurt die grenst aan de ruimte van Fleks en onder andere gehoortesten afneemt, is gegarandeerd dat van geluidsoverlast geen sprake zal zijn door extra geluidsisolatiemateriaal aan te brengen. Ander bedrijven zullen geen hinder ondervinden van het kinderdagverblijf, en al helemaal niet zal sprake zijn van een "ernstige schending" van Fleks van de verplichting geen overlast te veroorzaken aan omwonenden. Slechts een dergelijke "ernstige schending" brengt, gelet op de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, voor Eurocommerce de verplichting mee daartegen in het belang van medehuurders op te treden.
Aan de rapportage van Troostwijk makelaars kan geen doorslaggevende betekenis toekomen. De rapportage bevat - voor zover van belang - slechts algemeen en abstracte conclusies, en is niet gebaseerd op kennis van de exacte feitelijke situatie. Eurocommerce brengt een rapportage van Zadelhoff makelaars in het geding, waaruit blijkt dat de beleggingswaarde juist door een dergelijke voorziening zal kunnen stijgen.
7 De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
Kernpunt van het geschil is de vraag of Eurocommerce zodanig in strijd handelt met haar contractuele verplichtingen uit hoofde van de turnkey-overeenkomst en / of Eurocommerce zodanig in strijd handelt met waartoe zij, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, kan worden gehouden dat van haar mag worden verlangd dat zij zal voorkomen dat Fleks een kinderdagverblijf in het gebouw zal vestigen. Deze maatstaven van redelijkheid en billijkheid brengen naar het oordeel van de voorzieningenrechter mee dat de verplichting van Eurocommerce zich jegens Tresforte als een "verstandig verhuurder" te gedragen, niet alleen betrekking heeft op de in artikel 19, vierde lid van de overeenkomst omschreven financiële gegoedheid van (aspirant)huurders, doch dat deze term een bredere strekking heeft die tot uitdrukking brengt dat Eurocommerce eveneens acht dient te slaan op (langere termijn-)belangen van Tresforte als belegger. Dat leidt er eveneens toe dat aan de verplichting van Eurocommerce Tresforte ter zake aspirant-huurders te informeren, een bredere strekking toekomt. Het staat Eurocommerce derhalve niet vrij aan elke (kredietwaardige) aspirant-huurder ruimten te verhuren en Eurocommerce is gehouden Tresforte op adequate wijze te informeren ter zake aspirant-huurders die mogelijk, gelet op de belangen van Tresforte, dienen te worden geweigerd.
8 Uit de bewoordingen van de turnkey-overeenkomst en hetgeen partijen hebben meegedeeld over de totstandkoming van deze overeenkomst blijkt in voldoende mate dat Eurocommerce gerechtigd is om in eigen naam als verhuurder huurovereenkomsten af te sluiten. Immers wordt op meerdere plaatsen in de overeenkomst gesproken over Eurocommerce als verhuurder.
Aangezien Eurocommerce als verhuurder optreedt en mag optreden, voorts Eurocommerce, gelet op de huurgarantiebepaling een groot belang heeft bij de verhuur van onverhuurde gedeelten van het gebouw, en partijen niet nadrukkelijk zijn overeengekomen dat de bevoegdheid om een aspirant-huurder te accepteren aan Tresforte toekomt, moet het ervoor worden gehouden dat de acceptatie-bevoegdheid ter zake nieuwe huurders bij Eurocommerce ligt. Daarbij dient Eurocommerce wel ook - in het kader van de onder 7. genoemde afweging - de belangen van Tresforte in het oog te houden en zich in dat opzicht als een "verstandig verhuurder" te gedragen.
9 Dat Eurocommerce zulks in onvoldoende mate heeft gedaan door een huurovereenkomst met Fleks af te sluiten is niet aannemelijk geworden. Het belang van Tresforte dat het rendement van het gebouw als beleggingsobject ook op de langere termijn voldoende gewaarborgd blijft, weegt in het onderhavige geval in onvoldoende mate op tegen het belang van Eurocommerce om hetgeen zij uit hoofde van huurgarantie verschuldigd raakt, zoveel als mogelijk te kunnen beperken. Daarbij acht de voorzieningenrechter van belang dat een kinderdagverblijf in een kantoorgebouw, gelet op het huidige tijdsgewricht, in beginsel een niet ongewone of ongeaccepteerde voorziening is. Dat een dergelijke voorziening een dermate ernstige afbreuk doet aan het beeld en de uitstraling van het gebouw als kantoorpand dat die door Tresforte niet behoeft te worden geduld, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk geworden.
10 Voorts is van belang dat evenmin, gelet op de feitelijke situatie ter plekke, is gebleken dat door een kinderdagverblijf in het gebouw de belangen van medehuurders (en het daarmee op één lijn te stellen belang van Tresforte), zodanig ernstig worden geschaad dat Tresforte dit niet behoeft te dulden. Het kinderdagverblijf en de speelplaats liggen (bezien vanaf de straat en de hoofdingang) aan de achterzijde van het gebouw en zijn niet direct en duidelijk zichtbaar. Voorts zal het kinderdagverblijf eigen sanitaire voorzieningen hebben. Aan Tresforte kan worden toegegeven dat het brengen en halen van kinderen (waarbij van de hoofdingang van het gebouw gebruik zal worden gemaakt) in zekere mate als storend kan worden ervaren. Dat dit de grenzen van het aanvaardbare zal overschrijden, is echter niet aannemelijk geworden, temeer nu het kinderdagverblijf zal dienen als ontvangstruimte van de ouders en derhalve niet behoeft te worden gevreesd voor een regelmatige opeenhoping van grote getale ouders in of nabij de hoofdingang of andere algemene ruimten.
11 Ter zake de verschillende medehuurders wordt het navolgende opgemerkt.
Op de begane grond verblijven thans twee andere huurders, Meditel en Yer. De door Fleks gehuurde ruimte grenst aan de ruimte van Meditel. Eurocommerce heeft de wand die deze ruimten scheidt, (laten) voorzien van geluidsisolatiemateriaal en voorts gegarandeerd dat geen sprake zal zijn van geluidsoverlast. Dat, nadat het kinderdagverblijf is geopend, Meditel in haar huurgenot op onaanvaardbare wijze zal worden getroffen is niet aannemelijk geworden.
De door Yer gehuurde ruimte grenst niet aan de door Fleks gehuurde ruimte. Evenmin heeft zij een direct en als storend te ervaren uitzicht op het kinderdagverblijf vanuit de door haar gehuurde ruimte.
Datzelfde geldt voor de overige huurders op andere verdiepingen (Asito en [naam huurder]) die zich (aanvankelijk) hebben beklaagd over de eventuele komst van een kinderdagverblijf. Dat het huurgenot van Yer, Asito of [naam huurder] op ernstige wijze zal worden geschaad met de komst van het kinderdagverblijf is derhalve evenmin gebleken.
12 Aan de rapportage van Troostwijk kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. In de rapportage wordt opgemerkt dat de feitelijke situatie ter plaatse van groot belang is voor de beoordeling van de vraag of een kinderdagverblijf in een kantoorgebouw afbreuk doet aan de uitstraling van het gebouw. Troostwijk heeft deze feitelijke situatie niet ter plaatse in ogenschouw genomen. Daar komt bij dat de algemene conclusies in de rapportage worden tegengesproken door de conclusies in de rapportage van Zadelhoff makelaars.
13 Dat een kinderdagverblijf niet behoeft te worden geduld door Tresforte in verband met de mogelijke kosten voor haar van het - na een vertrek van het kinderdagverblijf - in de oude staat brengen van het gebouw, is evenmin doorslaggevend, aangezien volgens Eurocommerce in de huurovereenkomst daartegen adequate voorzieningen zijn getroffen en niet aannemelijk is geworden dat Fleks deze verplichtingen niet zal kunnen nakomen.
in conventie
14 Het vorenstaande brengt mee dat de vordering onder a. tot het staken van de werkzaamheden voorzover deze door of in opdracht van Eurocommerce worden verricht ter zake het kinderdagverblijf zal worden afgewezen. Voorzover deze vordering ziet op de werkzaamheden die door of in opdracht van Fleks worden verricht dient de vordering eveneens te worden afgewezen, aangezien een dergelijk gebod slechts gericht kan zijn tegen Fleks zelf, die in dit geding echter geen partij is. Voorts zal de vordering onder c., voorzover dat ziet op het verbieden van het verschaffen van toegang aan Fleks, gelet op het voorgaande, worden afgewezen.
15 De onder b. gevorderde voorafgaande schriftelijke toestemming van Tresforte ter zake kandidaat-huurders dient eveneens te worden afgewezen. Zoals hiervoor is overwogen, ligt de bevoegdheid tot acceptatie van nieuwe huurders bij Eurocommerce. Een verplichting van Eurocommerce tot voorafgaande schriftelijke toestemming is niet overeengekomen. Evenmin bestaat aanleiding tot het treffen van een daartoe strekkende voorlopige voorziening, temeer nu, gelet op het voorgaande en ook overigens, niet is gebleken dat Eurocommerce de belangen van Tresforte op ernstige wijze heeft veronachtzaamd.
16 Nu, zoals is overwogen, de acceptatiebevoegdheid van nieuwe huurders bij Eurocommerce berust en voorts geen verplichting bestaat van voorafgaande schriftelijke goedkeuring, zal het onder c. gevorderde verbod, voorzover dat ziet op het verschaffen van toegang aan derden, niet door Tresforte goedgekeurde huurders, tot het gebouw, eveneens worden afgewezen.
17 Daarnaast heeft Tresfort onder d. gevorderd Eurocommerce te veroordelen tot betaling van een bedrag van €euro 21.498,78, vermeerderd met BTW, ter zake de huurgarantie van het door Fleks gehuurde gedeelte over dit kwartaal. Nu het Eurocommerce niet verboden zal worden te bewerkstelligen dat Fleks een kinderdagverblijf zal vestigen in het gebouw, een huurovereenkomst tussen Eurocommerce en Fleks reeds tot stand is gekomen en gesteld noch gebleken is dat Fleks haar verplichting tot het betalen van de huurpenningen niet zal nakomen, is niet aannemelijk geworden dat Eurocommerce voornoemd bedrag uit hoofde van de huurgarantie aan Tresforte verschuldigd zal worden. Ook deze vordering dient derhalve te worden afgewezen.
18 De voorzieningenrechter merkt voorts op dat, zoals reeds is vastgesteld, op Eurocommerce uit hoofde van de turnkey-overeenkomst de verplichting rust Tresforte te informeren ter zake huurders waartegen overwegende rechtens te respecteren bezwaren zouden kunnen bestaan. Voldoende is vast komen te staan dat de informatieverschaffing van Eurocommerce aan Tresforte ter zake de huurovereenkomst met Fleks in ernstige mate te wensen overliet en Eurocommerce derhalve in strijd is gekomen met deze verplichting. De schending van deze verplichting is echter niet voldoende ernstig om (een of meer van) de vorderingen toe te wijzen.
in reconventie
19 In reconventie heeft Eurocommerce gevorderd Tresforte te veroordelen om Fleks onverwijld na betekening van dit vonnis toe te laten tot het door haar gehuurde gedeelte van het gebouw. Het verweer van Tresforte dat slechts Fleks een dergelijke vordering had kunnen instellen en Eurocommerce geen direct belang hierbij heeft, faalt, aangezien voorshands aangenomen moet worden dat op Eurocommerce, als verhuurder, de verplichting rust Fleks de toegang tot het verhuurde te verschaffen.
20 De vordering zal op navolgende wijze worden toegewezen, met dien verstande dat de te verbeuren dwangsommen zullen worden gemaximeerd.
in conventie en in reconventie
21 Tresforte zal, als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de conventie en reconventie worden veroordeeld.
BESLISSING
de voorzieningenrechter:
in conventie:
I wijst de vorderingen af;
II veroordeelt Tresforte in de kosten van de conventie, voorzover aan de zijde van Eurocommerce gevallen, tot op heden begroot op €euro 703,-- voor salaris procureur en €euro 560,18 voor verschotten;
in reconventie:
III veroordeelt Tresforte om Fleks Kinderopvangorganisatie onverwijld na betekening van dit vonnis toe te laten tot het door haar gehuurde gedeelte van het kantoorgebouw "Schelfhout" te Zwolle, zulks op straffe van een aan Eurocommerce te verbeuren dwangsom van €euro 10.000,-- voor iedere dag dat Tresforte hiermee in gebreke blijft, met een maximum van €euro 100.000,--;
IV veroordeelt Tresforte in de kosten van de reconventie, voor zover aan de zijde van Eurocommerce gevallen, tot op heden begroot op €euro 401,50 voor salaris procureur;
V verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
VI wijst af het meer of anders gevorderde.
Gewezen door mr. E.A. Maan, president, als voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2002 in tegenwoordigheid van de griffier.