Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 25/1881 en 25/1884
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 19 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg , de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 maart 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende waardebeschikkingen voor de woning van belanghebbende aan [woonadres] (de woning) toegezonden. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Tilburg voor de jaren 2023 en 2024 aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2022 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023) vastgesteld op € 661.000 en per 1 januari 2023 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2024) vastgesteld op € 664.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 19 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [gemachtigde1] , [gemachtigde2] en [taxateur] .
1.5.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1992) met een woonoppervlakte van 120 m² op een perceel van 597 m². De woning heeft een overkapping, garage en berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van € 616.000 per 1 januari 2022 en een waarde van € 620.000 per 1 januari 2023. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden van € 661.000 per 1 januari 2022 en € 664.000 per 1 januari 2023.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de woningen niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Objectafbakening
4. Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde en voor de bepaling van de waarde gehanteerde oppervlakte van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de oppervlakten zijn berekend met behulp van de bouwtekening van de woning. Belanghebbende heeft daar vervolgens niks tegenin gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar uitgegaan van de juiste oppervlakte van de woning.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep voor beide belastingjaren een matrix ten grondslag gelegd.
6.1.
De matrix voor belastingjaar 2023 is op 1 oktober 2025 opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning berekend op € 748.475. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
De taxatiematrix voor belastingjaar 2024 is op 6 oktober 2025 opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning berekend op € 691.230. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woning aan [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] te [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
6.3.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet bestreden. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, gebruiksoppervlakte en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar voor de waardepeildatum, verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
6.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft verder aan de afzonderlijke onderdelen, zoals de overkapping, garage en berging, afzonderlijke waarden toegekend. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar bij de woning van belanghebbende een correctie van € 20.000 in aanmerking genomen voor de beperking van het uitzicht. Deze correctie is niet meer in geschil.
6.5.
De heffingsambtenaar heeft aan alle woningen KOUDV [2] -factoren toegekend. Voor de onderhoudstoestand van de woning van belanghebbende is de heffingsambtenaar uitgegaan van de waarde ondergemiddeld (factor 2). Belanghebbende stelt dat de correctie onvoldoende is en een correctie van € 45.000 dient te worden toegepast, vanwege de diverse structurele en bouwkundige gebreken. Belanghebbende verwijst hiervoor naar de offerte voor de kosten van dakvervanging en vloerreparatie. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat bij de waardering wordt gekeken naar het verschil in waarde als de voor de woning gebruikte factor wel gemiddeld zou zijn. De heffingsambtenaar is naar het oordeel van de rechtbank terecht uitgegaan van het verschil in waarde, en niet van de concrete vervangingskosten. Het gaat immers bij de bepaling van de waarde van de woning niet om de concrete kosten die aanpassingen met zich zouden meebrengen, maar het verschil in waarde
6.6.
Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de waardering voor de overkapping/ luifel te hoog is. Belanghebbende verwijst hiervoor naar de waardering van de overkappingen van de referentiewoningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de matrix die in de beroepsfase is overgelegd wel wordt uitgegaan van € 250 per m², dezelfde m²-prijs die wordt toegepast bij de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is uitgegaan van een te hoge waardering. Daarbij merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar de waarde in elke fase met nieuwe gegevens mag onderbouwen.
6.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor de belastingjaren 2023 en 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven.
7.1.
Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.