Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2860
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 19 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 727.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gilze en Rijen voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 19 november 2025 op zitting behandeld. Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De griffier heeft op 8 oktober 2025 in het digitaal dossier van belanghebbende en de heffingsambtenaar een bericht geplaatst waarbij partijen zijn uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Van de plaatsing van dit bericht is op dezelfde datum een notificatie aan partijen verzonden naar het door partijen voor dit doel opgegeven e-mailadres. Daarom neemt de rechtbank aan dat zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar dit bericht op 8 oktober 2025 hebben ontvangen. [1] De rechtbank stelt daarmee vast dat partijen correct en op de juiste wijze voor de zitting zijn uitgenodigd.
1.4.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2021) met een woonoppervlakte van 179 m² en een aangebouwde garage (27 m²), zwembad (40 m²), berging/ schuur (35 m²), overkapping (14 m²) en zonnepanelen. De woning ligt op een perceel van 608 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 678.300 zou moeten bedragen. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 727.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
5.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 727.080 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
6. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De referentiewoningen zijn vrijstaande woningen. De referentiewoningen zijn verder voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar voor of na waardepeildatum. Verder is de rechtbank van oordeel dat in de matrix voldoende gegevens staan waardoor er een indruk is gegeven over het type woning.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
7. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft aan de afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen, zoals garage, zwembad, berging, overkapping en zonnepanelen, afzonderlijke waarden toegekend. Verder heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV [3] -factoren toegekend. Zowel de KOUDV-factoren van de woning van belanghebbende als van de referentiewoningen zijn als gemiddeld beoordeeld (factor 3). Belanghebbende heeft de KOUDV-factoren niet betwist.
7.1.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet in verhouding staat tot de waarde van de omringende en vergelijkbare woningen die in dezelfde tijdsperiode zijn gebouwd. Verder is de waarde van zijn woning explosief gestegen ten opzichte van het voorgaande belastingjaar. Voor zover belanghebbende bedoelt dat de waarde van zijn woning dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [4] Dit betekent dat er bij de vaststelling van de waarde dus steeds een nieuwe berekening wordt gemaakt. Daarbij wordt niet uitgegaan van een procentuele stijging, maar een nieuwe berekening op basis van verkopen rond de waardepeildatum van het betreffende jaar. Marktomstandigheden kunnen er toe leiden dat prijzen soms sneller stijgen. Het betekent ook dat er niet gekeken wordt naar de door belanghebbende gestelde, maar niet onderbouwde, gemiddelde waardestijging van twee procent van de waarde van omliggende woningen.
7.2.
Verder heeft belanghebbende gesteld dat veertien zonnepanelen pas in maart 2024 zijn bijgeplaatst en dus niet mogen worden meegenomen bij de waardering. Daarbij zijn de berging en overkapping pas in november 2024 functioneel bruikbaar geworden. De rechtbank merkt op dat de veertien zonnepanelen die belanghebbende noemt, niet zijn meegenomen door de heffingsambtenaar in de waardering. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar de bijgebouwen terecht heeft meegenomen in de waardering. Deze bijgebouwen zijn al sinds 2023 bij de woning aanwezig.
7.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt en de waarde van de woning voor belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
8.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.