Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/34
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het [postadres] op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 915.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar [vertegenwoordiger] deelgenomen.
1.4.
Namens belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niemand ter zitting verschenen. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende wel tijdig en op de juiste wijze is uitgenodigd voor de zitting. Belanghebbende is namelijk door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 16 oktober 2025, op zijn [postadres] , onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De enveloppe waarin de brief is verzonden, is op 4 november 2025 ongeopend terugontvangen door de griffie. Op 7 november 2025 is daarom de uitnodigingbrief nogmaals verstuurd per gewone postzending naar zowel het door belanghebbende opgegeven postadres [postadres] als het woonadres van belanghebbende, [woonadres] , Duitsland. Belanghebbende is daarom op de juiste wijze uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Vooraf
2. De heffingsambtenaar is tijdens de zitting in de gelegenheid gesteld om ter complementering van het dossier de WOZ-beschikking en het juiste bezwaarschrift in te dienen na afloop van de zitting. De heffingsambtenaar heeft de desbetreffende stukken na afloop van de zitting ingediend, vergezeld van een begeleidende brief. De rechtbank heeft in de ingediende stukken geen aanleiding gezien om belanghebbende om een reactie te vragen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende reeds bekend was met de vastgestelde WOZ-waarde en het bezwaarschrift. Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat in de begeleidende brief van de heffingsambtenaar enkel staat vermeld dat de heffingsambtenaar - in het voordeel van belanghebbende - van mening is dat het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard. Daarbij merkt de rechtbank op dat belanghebbende zelf in zijn beroepschrift niets heeft aangevoerd met betrekking tot de ontvankelijkheid van het bezwaar en zich uitsluitend heeft gericht op de inhoudelijke beoordeling daarvan. De rechtbank heeft de stukken aan het dossier toegevoegd. De rechtbank sluit het onderzoek en doet hierna uitspraak.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1938. De woning heeft een woonoppervlakte van 137 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 515 m2. Verder beschikt de woning over een berging.
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid
4. Naar het oordeel van de rechtbank is het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard omdat de heffingsambtenaar heeft nagelaten om belanghebbende naar de redenen van verschoonbaarheid te vragen en de heffingsambtenaar heeft verklaard dat de WOZ-beschikking niet tijdig en op de juiste wijze aan belanghebbende is bekendgemaakt. Het beroep is daarom reeds gegrond.
4.1.
Indien een bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard, wordt de zaak in beginsel teruggewezen, tenzij partijen hebben verzocht dat de rechtbank zelf in de zaak voorziet. De heffingsambtenaar heeft verzocht om een inhoudelijke beoordeling van de rechtbank. In het beroepschrift is belanghebbende niet ingegaan op de ontvankelijkheid van het bezwaar, maar uitsluitend op de inhoudelijke beoordeling daarvan. De rechtbank leidt hieruit af dat ook belanghebbende verzoekt om een inhoudelijke beoordeling door de rechtbank. De rechtbank komt daarom toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil.
Inhoudelijk
4.2.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 967.893 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.8.
De rechtbank stelt voorop dat een waardevaststelling middels de vergelijkingsmethode inhoudt dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De verkoopdatum van de referentiewoning [referentiewoning 2] ligt echter te ver af van de waardepeildatum. Dit maakt dat de rechtbank van oordeel is dat de woning aan de [referentiewoning 2] buiten beschouwing gelaten dient te worden voor de waardevaststelling.
4.9.
De rechtbank merkt op dat, ook indien de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] buiten beschouwing wordt gelaten, de op basis van de overige referentiewoningen beschikte waarde nog steeds lager is dan de getaxeerde waarde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.10.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt buiten de bebouwde kom aan een hoofdweg. Verder is geen sprake van straatverlichting bij de woning en heeft de woning geen glasvezelverbinding.
4.11.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, het ontbreken van straatverlichting en het ontbreken van een glasvezelverbinding. De heffingsambtenaar heeft namelijk aannemelijk gemaakt dat de referentiewoningen wat betreft ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Voor zover sprake is van verschillen, zijn deze tot uitdrukking gebracht in de taxatiematrix en daarmee verdisconteerd in de gehanteerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat met deze factoren onvoldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling.
4.12.
Ook in de stelling van belanghebbende dat hij geen dakkapel op de woning mag bouwen omdat sprake is van een monument, ziet de rechtbank geen aanleiding om de WOZ-waarde te verminderen, aangezien belanghebbende niet heeft onderbouwd welke waardedruk daarvan uitgaat. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat de getaxeerde waarde hoger is dan de vastgestelde waarde. De rechtbank acht een eventuele waardedruk daarin reeds verdisconteerd.
4.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
4.14.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat algemene of gemiddelde prijsstijgingen op de woningmarkt niet bepalend zijn voor de WOZ-waardevaststelling, nu deze plaatsvindt op basis van de vergelijkingsmethode.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond omdat het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard. De beschikking en de aanslag blijven in stand. Omdat sprake is van een gegrond beroep krijgt belanghebbende het griffierecht terug. Nu niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten, bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het bezwaar ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.