Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/1939
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] (Duitsland), belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Sluis), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende van 1 april 2025 tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 februari 2025 (betreffende het belastingjaar 2023).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 september 2024 met [aanslagnummer] de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 345.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep met behulp van een beeldverbinding op 26 februari 2026 op zitting behandeld. Tijdens deze zitting zijn vijf zaken van belanghebbende behandeld. [1] Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [persoon] , en, namens de heffingsambtenaar, mr. [vertegenwoordiger] .
1.4.
De rechtbank heeft na bespreking van het geschil het onderzoek ter zitting geschorst en de zaak zes weken aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om te onderzoeken of overeenstemming mogelijk zou zijn. Het compromis is niet tot stand gekomen. In één procedure, met zaaknummer 22/1904, heeft belanghebbende een intrekkingsformulier getekend en ingediend bij de rechtbank.
1.5.
De rechtbank heeft op 10 april 2026 en 13 april 2026 aanvullende stukken van belanghebbende ontvangen. Deze stukken zijn door de rechtbank meegenomen bij de beoordeling van het geschil.
1.6.
De rechtbank heeft op 15 april 2026 met behulp van een beeldverbinding voor een tweede keer de zaak op zitting behandeld. Tijdens deze zitting zijn de resterende vier zaken van belanghebbende behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [persoon] , en, namens de heffingsambtenaar, mr. [vertegenwoordiger] .
1.7.
De rechtbank doet heden afzonderlijk in alle vier de zaken uitspraak.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap recreatiewoning (bouwjaar 1987) met een gebruikersoppervlakte van 109 m2. De woning heeft een aangebouwde garage, berging en overkapping. De woning is gelegen op een vakantiepark en heeft een perceel van 421 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 215.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 345.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 22 mei 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
3.7.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 377.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 (belastingjaar 2023). Als referentiewoningen voor dit belastingjaar zijn gebruikt de woningen:
- [referentiewoning 1] ;
- [referentiewoning 2] ;
- [referentiewoning 3] .
Deze zijn alle gelegen te [plaats 2] . In de waardeopbouw bij het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Standpunten van partijen
3.8.
Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoningen, omdat de woning in slechtere toestand verkeery wat betreft isolatie dan de referentiewoningen en permanente bewoning van de woning niet is toegestaan. Ook is de waardestijging van de woning in de afgelopen jaren te hoog. Tijdens de zitting voert belanghebbende nog aan dat referentiewoningen die zijn gelegen in hetzelfde vakantiepark inclusief inventaris worden verkocht en dat dit is verdisconteerd in de verkoopprijs. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar hier geen rekening mee gehouden. De referentiewoningen zijn daarom volgens belanghebbende niet vergelijkbaar.
3.9.
De heffingsambtenaar stelt dat de in het waarderapport genoemde referentiewoningen de meest geschikte referenties zijn. De referentiewoningen komen uit dezelfde bouwperiode en hebben een vergelijkbaar duurzaamheidsniveau. Voor zover sprake is van slechte isolatie, is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen en daarmee in de WOZ-waarde, aldus de heffingsambtenaar. Als laatste stelt de heffingsambtenaar dat de WOZ-waarde onafhankelijk van de WOZ-waarde van een vorig belastingjaar wordt vastgesteld.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.10.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat beter vergelijkbare referentiewoningen beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar is dus terecht van de gekozen objecten uitgegaan bij het bepalen van de waarde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
3.11.
De rechtbank is wel van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de referentiewoningen zijn verkocht inclusief inventaris, welke waarde is verdisconteerd in de verkoopprijs. Niet gebleken is dat de heffingsambtenaar hier rekening mee heeft gehouden. De stelling van belanghebbende dat zijn woning in slechte toestand verkeert wat betreft isolatie, acht de rechtbank geloofwaardig. Het lag op de weg van de heffingsambtenaar om, gelet op algemene ervaringsregels en de tot hem ter beschikking staande informatie over de referentiewoningen (zoals verkoopbrochures) de stelling van belanghebbende gemotiveerd te betwisten. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. Daardoor ontvalt de overtuigingskracht aan de berekening.
3.12.
Het gevolg is dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.13.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 215.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende geen berekening heeft gemaakt van de waarde die overeenkomt met het wettelijk kader. De koppeling met eerder vastgestelde WOZ-waarden is in dit kader juridisch niet relevant. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3]
3.14.
Omdat de rechtbank tot het oordeel komt dat sprake is van een gegrond beroep, behoeven de andere beroepsgronden, waaronder het zorgvuldigheidsbeginsel, geen bespreking meer. Een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel kan niet tot de conclusie leiden dat de waarde (verder) moet worden verlaagd. Wel kan het aanleiding geven om het griffierecht te laten vergoeden. Maar in dit geval moet dat reeds vergoed worden omdat de uitspraak op bezwaar niet in stand blijft.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.15.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 250.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 250.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.