Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/1368
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 januari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 februari 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.188.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 1 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de echtgenoot van belanghebbende, [persoon 1] en, namens de heffingsambtenaar, [persoon 2] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1996.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep twee taxatierapporten ten grondslag gelegd. In de eerste taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.210.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de tweede taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.194.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 5] , [adres 3] en [adres 4] .
3.5.
In de tweede matrix is de referentiewoning [adres 2] vervangen door de referentiewoning [adres 5] . Redengevend voor het overleggen van een tweede matrix is volgens de heffingsambtenaar dat de referentiewoning aan de [adres 5] in eerdere procedures als een geschikte referentiewoning is aangemerkt. Hoewel zij meer dan een jaar voor de waardepeildatum is verkocht en daardoor in beginsel minder geschikt is voor de waardering van de woning van belanghebbende naar de waardepeildatum, heeft de heffingsambtenaar daarom ook dit verkoopcijfer in de waardering betrokken. Het geïndexeerde verkoopcijfer, alsmede de recente verkoopprijs van de [adres 5] van € 1.170.000 op de verkoopdatum 26 februari 2025, onderbouwen dat de waarde van de woning van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.6.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. Ten aanzien van de referentiewoning aan de Haarenseweg 4A overweegt de rechtbank dat, hoewel dit aankoopcijfer meer dan een jaar vóór de waardepeildatum ligt, de rechtbank het onder de gegeven omstandigheden aanvaardbaar acht ook deze woning bij de waardebepaling te betrekken. Het enkele feit dat de referentiewoning net iets meer dan een jaar vóór de waardepeildatum is verkocht, betekent niet per se dat de referentiewoning niet geschikt is ter onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het geschil tussen partijen met name betrekking heeft op de aan de grond toe te kennen waarde en dat, hoewel de referentiewoning aan de [adres 5] over een aanzienlijk kleiner perceel beschikt, dit object qua ligging en positionering van de woning op het desbetreffende perceel vergelijkbaar is. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Alle vier de referentiewoningen zullen daarom worden meegenomen in de verdere beoordeling van het geschil.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.7.
Het geschil tussen partijen spitst zich met name toe op de vraag welke grondwaarde aan het object van belanghebbende moet worden toegekend. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het object, de vorm van het perceel en de specifieke positionering van de woning op het perceel. Volgens belanghebbende is sprake van een ongunstige ligging, vorm en positionering van het object vanwege een zogenoemde smalle frontbreede aan de voorzijde van de woning, de woning dicht aan een openbare weg is gelegen en uitkijkt op een blinde muur van de buren. Daarbij heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt waar de gehanteerde grondprijs op is gebaseerd, aldus belanghebbende.
3.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in de matrices genoemde referentiewoningen en de toelichting ter zitting, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de opbouw van de grondwaarde inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting een toelichting gegeven over de opbouw van de grondwaarde, waarbij gebruik is gemaakt van de door de heffingsambtenaar overgelegde grondstaffel. Daarbij heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze grondwaarde is gebaseerd op verschillende transacties in de gemeente Oisterwijk. Ook de transacties van de gehanteerde referentiewoningen en de grondwaarde van een nieuwbouwproject in Oisterwijk bevestigen de gehanteerde grondwaarde. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Hoewel het perceel van belanghebbende aanzienlijk groter is dan de percelen van de referentiewoningen, heeft de heffingsambtenaar de verschillen hiertussen aannemelijk gemaakt door rekening te houden met het afnemend grensnut van het perceel van belanghebbende.
3.9.
Ten aanzien van de vorm van het perceel en de positionering van de woning op het perceel neemt de rechtbank in aanmerking dat de frontzijde van het perceel van belanghebbende niet dermate smal is dat dit een beperking vormt waar een waarde verminderende factor aan toe komt. Daarbij merkt de rechtbank op dat de frontzijde van het perceel van belanghebbende ongeveer dezelfde breedte betreft als de frontzijde van het perceel van de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] . Daarnaast is ook een ruime afstand tot de blinde muur van de buren. Ook de beroepsgrond van belanghebbende ten aanzien van de ligging van de woning nabij een openbare weg slaagt niet. Uit luchtfoto’s is op te maken dat de woning van belanghebbende niet direct aan de openbare weg is gelegen, en bovendien verder dan de referentiewoning [adres 5] . Voor zover hier al een waarde verminderende factor aan toekomt, is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers.
3.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.