Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5481
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 juni 2024, verzonden op
17 juni 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 975.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar,
[vertegenwoordiger] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1928) met een gebruiksoppervlakte van 226 m2, twee bergingen, vier garages en een grondoppervlakte van 2.921 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 850.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 975.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Is sprake van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel en/of motiveringsbeginsel?
4. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zo is belanghebbende van mening dat (i) de waardevaststelling van de woning niet zorgvuldig heeft plaatsgevonden en (ii) de waardevaststelling onvoldoende inzichtelijk en consistent is gemotiveerd.
4.1.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel. De omstandigheid dat gedurende de bezwaar- en beroepsfase verschillende referentiewoningen zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde, brengt niet mee dat de waardevaststelling onzorgvuldig heeft plaatsgevonden of onvoldoende inzichtelijk is gemotiveerd. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij staat het de heffingsambtenaar in de bezwaar- en beroepsfase vrij om een nieuwe taxatie van de woning uit te voeren; dat is de wetssystematiek. De besluitvorming is daarmee niet onzorgvuldig en betekent evenmin dat achteraf wordt gezocht naar referentiewoningen die de vastgestelde waarde rechtvaardigen. Ook de omstandigheid dat gebruik is gemaakt van verschillende taxatie- en waarderingssystemen, zoals IWOZ en Vastgoed Pro, leidt niet tot het oordeel dat de waardevaststelling onzorgvuldig of onvoldoende controleerbaar is. Deze systemen zijn hulpmiddelen ten behoeve van de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel.
De waarde van de woning
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
4.6.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 1.084.905 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De berekende waarde is € 109.905 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 975.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en
[referentiewoning 2] , beide te [plaats 1] alsmede [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.7.
Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoning
[referentiewoning 1] . Daartoe voert hij aan dat deze referentiewoning een recenter bouwjaar heeft en vlakbij het strand en de duinen is gelegen.
4.8.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar ter zitting – onweersproken – heeft toegelicht dat de woning in de jaren 1990 en 2001 ingrijpend is verbouwd. Gelet daarop kan voor de vergelijkbaarheid niet uitsluitend worden uitgegaan van het oorspronkelijk bouwjaar van de woning. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de referentiewoning [referentiewoning 1] vanwege het latere bouwjaar (1989) buiten beschouwing te laten. Verder zijn de referentiewoning en de woning in dezelfde omgeving gelegen, zodat ook de ligging de bruikbaarheid van de referentiewoning niet aantast. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
4.9.
Ook acht de rechtbank de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd, blijkt uit de taxatiematrix dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar grondstaffels overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDVL-factoren [2] .
4.11.
Belanghebbende betoogt dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde waardestijging van woningen. De rechtbank overweegt dat de gemiddelde waardestijging dan wel een eerder bepaalde waarde van de woning niet bepalend is voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde. De waarde van de woning wordt ieder jaar opnieuw bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen en de gemiddelde waardestijging. Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
4.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Ook krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 20 juli 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.