Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/8200
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 16 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa (gemeente Terneuzen), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 182.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) van de gemeente Terneuzen, de aanslag watersysteemheffing gebouwd en de aanslag watersysteemheffing ingezetenen voor het jaar 2024 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende tegen de vastgestelde WOZ-waarde van de woning, de aanslag OZB en de aanslagen watersysteemheffing ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2026 op zitting behandeld. Belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting. Aan de zitting hebben deelgenomen: namens belanghebbende, [persoon] en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning (bouwjaar 1982) met een gebruiksoppervlakte van 101 m². De woning beschikt over een aanbouw woonruimte van 11 m², een vrijstaande berging/schuur van 21 m², een dakopbouw van 16 m² en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van 235 m².
2.1.
De heffingsambtenaar heeft voor het belastingjaar 2023 een hertaxatie van de woning uitgevoerd. Naar aanleiding daarvan is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 168.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslagen OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Voornoemde bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.3.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 168.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 182.000.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Vooraf I: Informatieplicht
4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte het hertaxatieverslag met betrekking tot het belastingjaar 2023 niet heeft toegezonden (zie 2.1). De heffingsambtenaar heeft daarmee in strijd gehandeld met de op hem rustende informatieplicht, aldus belanghebbende.
4.1.
De rechtbank begrijpt de stelling van belanghebbende aldus dat de heffingsambtenaar volgens belanghebbende artikel 40 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft geschonden. De rechtbank overweegt dat op de heffingsambtenaar slechts de verplichting rust de stukken over te leggen die ten grondslag hebben gelegen aan de vaststelling van de WOZ-waarde voor het in geschil zijnde jaar. Dit betekent dat de gegevens die de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 heeft gebruikt niet van belang zijn voor deze procedure. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Vooraf II: Motiveringsbeginsel
4.2.
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar niet voldoende is ingegaan op de ongegrondverklaring en de stijging van de WOZ-waarde.
4.3.
De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een uitspraak op bezwaar moet berusten op een deugdelijke motivering die uiterlijk bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar kan enkel tot gevolg hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd. Daarnaast is de heffingsambtenaar voldoende specifiek ingegaan op de stijging van de WOZ-waarde.
De waarde van de woning
Toetsingskader van de rechtbank
4.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 7 april 2025 door taxateur B. Dijkstra is opgemaakt.
4.9.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 192.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle gelegen te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
4.10.
Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. Daartoe voert belanghebbende aan dat de referentiewoningen niet in eenzelfde bouwkundige staat verkeren als de woning.
4.11.
Hoewel de referentiewoningen – in tegenstelling tot de woning – niet te maken hebben met een omvangrijke verbouwing, acht de rechtbank de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De gebruikte referentiewoningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar, uitstraling, grondoppervlakte en gebruiksoppervlakte. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning?
4.12.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning, nu de renovatie- en bouwwerkzaamheden nog niet zijn afgerond.
4.13.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren.
4.14.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarbij in voldoende mate rekening gehouden met de lopende renovatie- en bouwwerkzaamheden door het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning te waarderen op factor 1. Voor de referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] te [plaats] is een factor 3 toegepast voor het onderhoudsniveau en een factor 2 voor het voorzieningenniveau. Voor de referentiewoning aan de [adres 2] te [plaats] is een factor 4 toegepast voor het onderhouds- en voorzieningenniveau.
4.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Vertrouwensbeginsel
4.16.
Belanghebbende stelt dat de hertaxatie en de verlaging van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2023 bij hem het in rechte te beschermen vertrouwen hebben gewekt dat de WOZ-waarde voor belastingjaar 2024 overeenkomstig de gecorrigeerde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 zou worden vastgesteld op € 168.000.
4.17.
Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat de belastingplichtige aannemelijk maakt dat van de zijde van de heffingsambtenaar toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden hoe de heffingsambtenaar in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen. De rechtbank overweegt dat hoewel sprake is van een toezegging voor het belastingjaar 2023, hiervan niet kan worden gesteld dat deze mede geldt voor het belastingjaar 2024. Daarbij komt dat deze toezegging is gedaan door een taxateur en niet door de heffingsambtenaar zelf. Zou er al een toezegging zijn gedaan voor belastingjaar 2024 door de taxateur, dan is de heffingsambtenaar daar voor zover het deze procedure betreft, in beginsel niet aan gebonden. De rechtbank overweegt dat een eerder bepaalde waarde niet bepalend is voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [3] Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel niet slaagt.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenvergoedingen krijgt belanghebbende ook het griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van I.H.D.P. van Doezelaar, griffier, op 16 juli 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.