ECLI:NL:RBZWB:2026:6365 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Voorlopige ontruiming wegens huurovereenkomst van korte d...

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/447982 / KG ZA 26-238

Vonnis in kort geding van 1 juli 2026

in de zaak van

ALVAST ANTIKRAAK B.V.,

te Rotterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Alvast,

advocaat: mr. M.N. Mense,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool.

1.De zaak in het kort

1.1.

Alvast vordert ontruiming van een voormalig klooster dat in het kader van leegstandsbeheer aan [gedaagde] in gebruik is gegeven. [gedaagde] beroept zich op huurbescherming.

1.2.

De voorzieningenrechter is in kort geding voorlopig van oordeel dat de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst. [gedaagde] kan echter geen beroep op huurbescherming doen, nu er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard als van korte duur kan worden aangemerkt. De vordering van Alvast wordt toegewezen. De proceskosten worden gecompenseerd, mede vanwege de wijze van procesvoering door Alvast.

1.3.

Dit voorlopig oordeel wordt toegelicht onder het kopje ‘de beoordeling’. Eerst worden het verloop van de procedure, de feiten, de vorderingen en het verweer daartegen geschetst. Tot slot volgt de beslissing.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 10,
de vrijwillige verschijning van [gedaagde] ,
de conclusie van antwoord met bijlagen,
de mondelinge behandeling van 3 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
de spreekaantekeningen van de advocaat van Alvast, die hij tijdens de mondelinge behandeling heeft voorgelezen.

2.2.

Partijen hebben aan het einde van de mondelinge behandeling verzocht om een termijn van twee weken om te onderzoeken of een minnelijke regeling mogelijk was. Dit heeft niet tot resultaat geleid. Alvast heeft op 17 juni 2026 om vonnis gevraagd. De voorzieningenrechter heeft de datum voor het vonnis vervolgens bepaald op vandaag.

3.De feiten

3.1.

Alvast houdt zich bezig met leegstandsbeheer. WonenBreburg is eigenaar van het voormalige [kloostercomplex] aan het [adres] in [plaats] . WonenBreburg heeft het voormalige klooster in tijdelijk beheer gegeven aan Alvast.

3.2.

Alvast heeft met [gedaagde] overeenkomsten gesloten op basis waarvan hij met ingang van 12 februari 2025 een kamer in het voormalige klooster mocht bewonen. Het gaat om overeenkomsten met de naam ‘dienstverleningsovereenkomst’ en een ‘bruikleenovereenkomst woning’ (hierna: ‘de bruikleenovereenkomst’).

3.3.

In de dienstverleningsovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] aan Alvast een kostenvergoeding verschuldigd is. Het gaat (laatstelijk) om een bedrag van € 343,50 per maand.

3.4.

Alvast heeft een algemene specificatie van de vergoeding in het geding gebracht (‘Specificatie bruikleenvergoeding Alvast B.V.’). Het gaat om werkzaamheden in het kader van beheer, communicatie, incasso, bereikbaarheid bij calamiteiten, administratie, acquisitie en onderhoud. De aansluit- en/of verbruikskosten van gas, elektra en water blijven voor rekening van WonenBreburg als eigenaar van het voormalige klooster.

3.5.

In de bruikleenovereenkomst is in de aanhef verwoord dat:

het voormalige klooster tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of andere ontwikkeling(en),
[gedaagde] in afwachting van die ontwikkelingen tijdelijk verblijf om niet mag houden in het voormalige klooster om zodoende leegstand te voorkomen,
de overeenkomst in geen geval kan worden aangemerkt als huurovereenkomst, dat de werking van de redelijkheid en billijkheid en goede trouw zich verzetten tegen een eventueel beroep op huurbescherming en een dergelijk beroep in strijd is met de bedoeling van partijen,
[gedaagde] zich realiseert en zich expliciet akkoord verklaart dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming,
iedere betaling die Alvast van [gedaagde] ontvangt enkel ziet op dekking van bedrijfs- en beheerskosten en nooit ziet op een tegenprestatie voor het gebruik van het voormalige klooster.

3.6.

De bruikleenovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. De overeenkomst bepaalt dat deze te allen tijde met inachtneming van een opzegtermijn van 28 dagen kan worden opgezegd.

3.7.

Alvast heeft de bruikleenovereenkomst op 27 maart 2026 opgezegd met als einddatum 24 april 2026. WonenBreburg heeft aangegeven met ingang van 1 mei 2026 een nieuwe huurder gevonden te hebben.

3.8.

Alvast heeft [gedaagde] verzocht/gesommeerd de woonruimte in het voormalige klooster te verlaten en te ontruimen. [gedaagde] heeft dit tot op heden geweigerd.

4.Het geschil

4.1.

Alvast vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot het verlaten en ontruimen van het voormalige klooster binnen 3 dagen na betekening van het vonnis, onder afgifte van de sleutels. Alvast vordert ook een proceskostenveroordeling met rente van [gedaagde] .

4.2.

Alvast legt primair aan de vordering ten grondslag dat de bruikleenovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, zodat [gedaagde] geen recht meer heeft om in het voormalige klooster te verblijven. Subsidiair voert Alvast aan dat als er sprake is van een huurovereenkomst, het dan gaat om huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW Pro).

4.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vorderingen van Alvast moeten worden afgewezen, met veroordeling van Alvast in de kosten van deze procedure. Volgens [gedaagde] kwalificeert de overeenkomst tussen partijen niet als bruikleen, maar als huur. Er is geen sprake van huur dat naar zijn aard van korte duur is. [gedaagde] beroept zich op huurbescherming.

4.4.

De voorzieningenrechter gaat hierna bij de beoordeling in op de relevante stellingen die partijen ter onderbouwing van hun vorderingen en het verweer daartegen hebben ingenomen.

5.De beoordeling

5.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat Alvast daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

Spoedeisend belang

5.2.

Alvast stelt dat WonenBreburg het voormalig klooster vanaf 1 juni 2026 in gebruik moet geven aan [opvanghuis] en dat er voorafgaand aan ingebruikname nog schilderswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Alvast stelt verder dat zij aansprakelijk is gesteld door WonenBreburg voor niet tijdige oplevering.

5.3.

[gedaagde] betwist het gestelde spoedeisend belang vanwege gebrek aan onderbouwing. De voorzieningenrechter gaat hieraan voorbij. Uit de stukken blijkt voldoende dat WonenBreburg de overeenkomst voor tijdelijk beheer met Alvast heeft beëindigd en weer over het voormalige klooster wil kunnen beschikken. Dat kan niet (volledig) zolang [gedaagde] er woont. Hieruit volgt een spoedeisend belang van Alvast bij haar vorderingen.

Kwalificatie van de overeenkomst tussen Alvast en [gedaagde]

5.4.

De kernvraag in deze zaak is of de rechtsverhouding tussen partijen kwalificeert als bruikleen of als huur. Het is niet doorslaggevend dat partijen de overeenkomst zelf de benaming ‘bruikleen’ hebben gegeven. Het gaat er om welke afspraken partijen hebben gemaakt en welke kwalificatie daarbij past.

5.5.

Van bruikleen is sprake als de ene partij aan de andere partij een zaak
om nietin gebruik geeft onder de voorwaarde dat de zaak na gebruik wordt teruggegeven (artikel 7A:1777 BW). Van huur is sprake als de ene partij, de verhuurder, zich verplicht om aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en de huurder zich verbindt tot een
tegenprestatievoor dat gebruik (art. 7:201 lid 1 BW Pro). Het meest kenmerkende verschil tussen bruikleen en huur is de tegenprestatie. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW Pro is geen sprake als de vergoeding die betaald wordt uitsluitend betrekking heeft op door de uitlener (reële en daadwerkelijk) gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woonruimte. Ziet de vergoeding niet uitsluitend op dergelijke onkosten maar (ook) op het gebruik van de woonruimte, dan is er sprake van huur.

5.6.

Vaststaat dat [gedaagde] een bedrag van € 343,50 per maand aan Alvast betaalt. Voor de beantwoording van de vraag of in deze zaak sprake is van bruikleen of huur, acht de voorzieningenrechter doorslaggevend waarvoor [gedaagde] deze vergoeding verschuldigd is aan Alvast. Daarbij stelt de voorzieningenrechter voorop dat een vergoeding van € 343,50 voor een kleine kamer niet het karakter draagt van een puur symbolische vergoeding.

5.7.

Alvast heeft gesteld dat de vergoeding ziet op de specifieke diensten die zijn opgesomd in het document ‘Specificatie bruikleenvergoeding Alvast B.V.’ (zie 3.4). [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. Gelet op deze betwisting lag het op de weg van Alvast om voldoende inzicht te verschaffen in de aard van de vergoeding. Alvast beroept zich in dit kort geding namelijk op het bestaan van een overeenkomst van bruikleen.

5.8.

De voorzieningenrechter oordeelt dat Alvast onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat de vergoeding die [gedaagde] betaalt uitsluitend ziet op dekking van gemaakte onkosten. Uit de ingebrachte specificatie, waarin geen bedragen staan, blijkt niet waar de hoogte van de vergoeding van € 343,50 op is gebaseerd en welk deel daarvan ziet op welke kosten. Ook heeft Alvast geen facturen of andere stukken overgelegd waaruit volgt dat zij de in het overzicht genoemde kosten daadwerkelijk maakt en hoe die zich verhouden tot de vergoeding. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Alvast nog gesteld dat de vergoeding globaal uit twee delen bestaat: een deel dat betrekking heeft op de bedrijfskosten en een deel dat betrekking heeft op met name nutsvoorzieningen (begroot op € 150,00 per kamer). Dit vindt de voorzieningenrechter echter onvoldoende, omdat hiervoor iedere cijfermatige onderbouwing ontbreekt. Weliswaar hoeft de specificatie en onderbouwing niet tot op de komma nauwkeurig te zijn, maar het was wel aan Alvast om in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk te maken dat de vergoeding realistisch is gelet op de onkosten die gemaakt worden. Dat heeft Alvast nagelaten. Dat betekent dat niet uitgesloten is dat de vergoeding in ieder geval deels als tegenprestatie voor het gebruik van de woonruimte moet worden beschouwd. Daarmee is ook niet uitgesloten dat in een bodemprocedure komt vast te staan dat sprake is van de huur van een woonruimte in plaats van een bruikleenovereenkomst.

Huur naar zijn aard van korte duur

5.9.

Voor het geval sprake is van huur heeft Alvast (voor het eerst) tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat het dan gaat om huur die ziet op het gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Daarom zou [gedaagde] volgens Alvast geen huurbescherming genieten. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist.

5.10.

Bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen over de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Bij deze beoordeling spelen de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst een belangrijke rol. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat artikel 7:232 lid 2 BW Pro geldt als uitzonderingsbepaling, die zeer restrictief moet worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is.

5.11.

De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat inderdaad sprake is van een gebruik van de woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. In dat kader acht de voorzieningenrechter van belang dat de woonruimte waar [gedaagde] gebruik van maakt onderdeel is van een voormalig kloostercomplex. Ook acht de voorzieningenrechter relevant dat in de overeenkomst die met [gedaagde] is gesloten de overwegingen zijn opgenomen zoals weergegeven in 3.5. Daarin staat onder meer dat het voormalige klooster tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of andere ontwikkeling(en), dat een beroep op huurbescherming in strijd is met de bedoeling van partijen en dat [gedaagde] zich realiseert en zich akkoord heeft verklaard dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming. In de dienstverleningsovereenkomst staan soortgelijke bepalingen. Verder zijn partijen een korte opzegtermijn van 28 dagen overeengekomen. Hieruit volgt dat partijen duidelijk een tijdelijk verblijf voor ogen stond, in afwachting van de nadere ontwikkeling van het pand die zich nu voordoet. In het licht hiervan en gezien de (bijzondere) aard van het gehuurde (een voormalig kloostercomplex) concludeert de voorzieningenrechter dat Alvast en [gedaagde] een huurovereenkomst hebben gesloten dat een gebruik van een woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarom komt [gedaagde] op grond van artikel 7:232 lid 2 BW Pro geen beroep op huurbescherming toe. De voorzieningenrechter stelt verder vast dat niet in geschil is dat Alvast bij de opzegging de in de overeenkomst vermelde opzegtermijn in acht heeft genomen.

Conclusie

5.12.

Ondanks dat niet uitgesloten kan worden dat in deze zaak sprake is van een huurovereenkomst, acht de voorzieningenrechter voorshands aannemelijk dat sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is en dat [gedaagde] geen beroep op huurbescherming kan doen. Dat betekent dat de vordering van Alvast tot het verlaten en ontruimen van de woonruimte zal worden toegewezen.

Belangenafweging

5.13.

Een belangenafweging brengt geen verandering in dit voorlopig oordeel.

5.14.

[gedaagde] heeft erop gewezen dat de kamer in het voormalige klooster zijn hoofdverblijf is en dat hij (nog) niet beschikt over vervangende woonruimte. Hij is actief op zoek en heeft een urgentieverzoek lopen. Een onmiddellijke ontruiming zou verstrekkende gevolgen hebben. Daar staan de belangen van Alvast tegenover. Alvast heeft gewezen op het belang van WonenBreburg om weer over haar eigendom te kunnen beschikken, een belang dat zij zich ook moet aantrekken. Ook heeft Alvast gewezen op het algemeen belang van een oplossing voor de woningcrisis. Alvast biedt een laagdrempelige manier van huisvesting, dat onmogelijk wordt gemaakt als een beroep op huurbescherming wordt toegestaan. Tot slot heeft Alvast aangevoerd dat zij [gedaagde] alternatieve woonruimte heeft aangeboden in Venlo.

5.15.

Hoewel de voorzieningenrechter oog heeft voor het persoonlijke belang van [gedaagde] bij behoud van zijn huidige woonruimte, geldt dat Alvast daar te respecteren belangen tegenover stelt. Bij het voorlopig oordeel dat [gedaagde] geen huurbescherming toekomt past dat de belangen van Alvast in dit geval zwaarder wegen. Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat [gedaagde] al geruime tijd weet dat WonenBreburg weer over het voormalige klooster wil beschikken.

Ontruimingstermijn

5.16.

Gelet op de belangen van [gedaagde] zal de voorzieningenrechter wel een ruimere ontruimingstermijn hanteren dan gevorderd, namelijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Proceskosten

5.17.

Hoewel de vordering tot ontruiming van Alvast wordt toegewezen, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om [gedaagde] niet te veroordelen in de proceskosten van Alvast. Alvast krijgt namelijk niet helemaal gelijk, omdat de voorzieningenrechter [gedaagde] volgt in zijn standpunt dat onvoldoende aannemelijk is dat sprake is van een overeenkomst van bruikleen. De vordering wordt toegewezen op grond van de subsidiaire grondslag (artikel 7:232 lid 2 BW Pro). Die heeft Alvast echter pas tijdens de mondelinge behandeling toegevoegd en was geen onderdeel van de dagvaarding. Daarom acht de voorzieningenrechter het niet passend om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen. De voorzieningenrechter compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 (veertien) dagen na betekening van dit vonnis de door hem bewoonde ruimte in het voormalige klooster aan [adres] te [plaats] te verlaten en te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Alvast zijn, en de sleutels af te geven aan Alvast en alles wat er verder toebehoort ter vrije beschikking van Alvast te stellen,

6.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.3.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. De Vlieger en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.