Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7303
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.
Beslissing
1. De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 328.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 800 aan proceskosten van belanghebbende.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres].
2.1.
Het is een tussenwoning (bouwjaar 1933) met een gebruikersoppervlakte van 195 m2. De woning is gelegen op een perceel van 156 m2. De woning heeft een berging en dakkapel.
Procesverloop
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde [1] van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:
- Belastingjaar: 2024
- Vastgestelde waarde: € 357.000
3.1.
Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:
- Dictum: Bezwaar ongegrond
- Waarde na bezwaar: € 357.000
- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing
3.2.
Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.
3.3.
De rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- Namens de gemachtigde: [naam 1]
- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]
3.4.
Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.
3.5.
De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.
De gronden voor de beslissing
4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:
- Waarde volgens belanghebbende: € 324.000
- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 357.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 358.000 in de beroepsfase.
4.1.
Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
Formele beroepsgronden
4.2.
De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.
4.3.
Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van Pro de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.
4.4.
De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb Pro stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 4 november 2024 en op 5 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.
4.5.
De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.
4.6.
Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 9 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 4 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 28 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.
Materiële beroepsgronden
4.8.
Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.9.
Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd.
4.10.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Is met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?
4.11.
Belanghebbende heeft in zijn aanvullend stuk aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verzakking van de woning van belanghebbende. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat niet vast staat dat sprake is van een verzakking. Belanghebbende heeft tegenover de weerspreking bewijsmiddelen aangedragen in de vorm van foto’s, onder andere met de afbeelding van een waterpas. Daarmee is de verzakking aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met inachtneming van de door belanghebbende overlegde foto’s niet voldoende rekening gehouden met de verminderde kwaliteit van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de referentiewoningen uit het taxatieverslag dezelfde kwalitatieve gebreken hebben. Dus moet met dit verschil rekening worden gehouden. Indien een correctie voor kwaliteit wordt toegepast, leidt dit ertoe dat de getaxeerde waarde onder de beschikte waarde komt te liggen. Dit leidt tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.12.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt eerst de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 324.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank ziet geen reden om factor 1 toe te kennen voor de kwaliteit van de woning.
Vaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank
4.13.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 328.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.
5.1.
De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft voor de bezwaarfase recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666. Belanghebbende heeft voor de beroepsfase recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 per punt. De beschikking is op 24 februari 2024 opgelegd en de dagtekening van uitspraak op bezwaar is 16 september 2024, de forfaitaire proceskostenvergoeding wordt daarom op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt in totaal € 800.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
De rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Bijlage: juridisch kader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.