Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4133
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 maart 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 355.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. De heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niet verschenen. De rechtbank merkt in dit kader op dat de heffingsambtenaar meermaals heeft verzocht om uitstel van de zitting, dan wel digitale deelname. De rechtbank heeft deze verzoeken afgewezen. De rechtbank gaat vanaf r.o. 3.2. in op de afwijzing van deze verzoeken.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 2011.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf:
3.2.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 22 april 2026 verzocht om uitstel van de zitting. De heffingsambtenaar verzoekt als volgt:
“In deze zaak is een zitting gepland op 8 mei aanstaande. Omdat op die dag in de ochtend ook door het Hof een zitting is gepland komen wij in tijdnood. Aangezien wij werken met een vaste gemachtigde verzoeken wij u vriendelijk de zittingen in
Middelburg te laten starten om 13:30 uur in de middag.”
Bij brief van 7 mei 2026 heeft de heffingsambtenaar dit verzoek herhaald:
“Zoals eerder kenbaar gemaakt is op 8 mei ook een zitting gepland bij het Gerechtshof. Wij hebben zowel bij uw Rechtbank als het Hof een verzoek gedaan om te schuiven in het tijdstip. Dit verzoek is afgewezen. Het is voor ons mogelijk om vanaf 12:00 uur digitaal de zittingen bij te wonen. In dat geval ontvangen wij graag een link om deel te nemen. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan verzoek ik de zittingen te verplaatsen zodat wij vanaf 13 uur fysiek aanwezig kunnen zijn.”
3.3.
De rechtbank merkt op dat in de zittingsuitnodiging het volgende is vermeld:
“De zaak zal op zitting worden behandeld op vrijdag 8 mei 2026, om 13.25
uur. De behandeling van het beroep op de zitting duurt ongeveer 25 minuten.”
3.4.
Nu partijen om 13.25 uur zijn uitgenodigd voor de zitting, heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om het zittingstijdstip te wijzigen. De zitting is immers reeds gepland op een tijdstip waar de heffingsambtenaar om verzoekt. Het komt de rechtbank voor dat de heffingsambtenaar per abuis deze berichten in dit dossier heeft verstuurd. Overigens heeft geen gemachtigde zich gesteld in deze zaak namens de heffingsambtenaar.
3.5.
Tevens heeft de rechtbank op de zittingsdag een e-mailbericht van de heffingsambtenaar ontvangen met het verzoek om digitaal aan de zitting deel te nemen. De heffingsambtenaar verzoekt als volgt:
“Vanmiddag staat een zitting gepland in een aantal zaken waarin de gemachtigde van SaBeWa Zeeland namens ons zou optreden.
Eerder hebben wij al verzocht om deze zaken te verzetten, omdat onze gemachtigde diezelfde ochtend ook aanwezig moet zijn bij een hoger beroep bij het Gerechtshof in Den Bosch. Helaas bleek verplaatsing van beide zittingen niet mogelijk.
Daarop hebben wij ervoor gekozen onze gemachtigde direct na afloop van de zitting in Den Bosch naar Middelburg te laten reizen, in de verwachting dat dit qua planning haalbaar zou zijn. Inmiddels blijkt echter dat de behandeling bij het Hof uitloopt, waardoor het voor onze gemachtigde niet mogelijk zal zijn om tijdig fysiek aanwezig te zijn.
Wij verzoeken u daarom vriendelijk of het mogelijk is een digitale deelnamelink toe te sturen, zodat onze gemachtigde alsnog op afstand aan de zitting kan deelnemen.”
3.6.
De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. De rechtbank overweegt dat van een bestuursorgaan zoals SaBeWa mag worden verwacht dat zij meer dan één fysieke zitting per dag in het land aan kan.
Toetsingskader van de rechtbank
3.7.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.8.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 362.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats 2].
Zijn de referentiewoning vergelijkbaar met de woning?
3.10.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.11.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Meer specifiek voert belanghebbende aan dat zijn woning, in tegenstelling tot de referentiewoningen, niet over een vlonder beschikt en ongunstiger is gelegen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de schade aan het zwembad op het park. Dit is een waarde verminderende factor, aldus belanghebbende.
3.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. Gezien de referentiewoningen op hetzelfde park zijn gelegen als de woning van belanghebbende, is een eventuele waarde invloed van de schade aan het zwembad op het park in de verkoopcijfers verdisconteerd. De rechtbank merkt op dat zij belanghebbende in haar standpunt ten aanzien van de beperkte verschillen tussen de woning en de referentiewoningen, zoals het al dan niet aanwezig zijn van een vlonder, begrijpt. Echter, naar het oordeel van de rechtbank leidt de invloed van deze beperkte verschillen niet tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld, gelet op het verschil van € 7.000 tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde.
3.13.
Gelet op voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Gezien de bijzondere omstandigheden van dit geval, waaronder de pas in beroep gekomen aanvullende motivering waardoor de rechtbank wel begrijpt dat belanghebbende zonder die uitleg in beroep kwam, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van het griffierecht. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze
uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.