Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 12159402 \ VV EXPL 26-26
Vonnis in kort geding van 4 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,wonende te [woonplaats] ,2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser 2] BV,statutair gevestigd te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
gemachtigde: mr. P.H.J. Körver,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Eerbeek.
1.De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om uitleg van een beëindigingsovereenkomst die [eiser 2] met [gedaagde] heeft gesloten met betrekking tot bedrijfsruimte die [eiser 2] uiterlijk op 1 maart 2026 diende te ontruimen. [eiser 1] beroept zich erop dat de huur van de studio buiten die beëindingsovereenkomst valt en de huur van de studio bij afzonderlijke overeenkomst in privé met hem is aangegaan. [eiser 1] stelt dat [gedaagde] de studio ten onrechte heeft ontruimd. [eiser 1] vordert daarom (onder meer) toegang tot de studio, afgifte van de sleutels van de studio en € 2.000,00 als voorschot aan kosten voor het ophalen van zijn roerende zaken. Als geoordeeld wordt dat [eiser 2] de huurder is van de studio, dan worden de vorderingen namens [eiser 2] ingesteld. De kantonrechter verklaart [eiser 1] niet ontvankelijk in zijn vorderingen en wijst de vorderingen van [eiser 2] af. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 maart 2026 en de nagezonden producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 19;
- de door [gedaagde] toegestuurde aanvullende producties 20 tot en met 22;
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2026 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota’s van partijen.
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2026 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota’s van partijen.
3.De feiten
3.1.
[eiser 2] huurde op basis van een schriftelijke huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2022 van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan het [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs per betaalperiode van drie kalendermaanden van € 5.850,00.
3.2.
Op 19 december 2024 heeft [eiser 1] een e-mail gestuurd met het [e-mailadres] en ondertekend als directeur van [eiser 2] aan [gedaagde] waarin staat dat hij de studio aan [adres] te [woonplaats] van [gedaagde] wil huren en renoveren.
3.3.
Als reactie heeft [gedaagde] bij e-mail van 30 december 2024 medegedeeld dat er akkoord is bij betaling van een achterstallig bedrag van € 13.000,00 en dat de huur inclusief de studio € 2.650,00 per maand is. Bij e-mail van 8 januari 2025 heeft [eiser 1] met het [e-mailadres] en ondertekend als directeur van [eiser 2] aan [gedaagde] medegedeeld
“I can accept the rent increase from 1st January”
“I can accept the rent increase from 1st January”
3.4.
Na een door [gedaagde] aanhangig gemaakt kort geding tot ontruiming van de bedrijfsruimte zijn partijen op 17 december 2025 een huurbeëindigingsovereenkomst overeengekomen, die door aanhechting is vastgelegd in een proces-verbaal van 18 december 2025.
3.5.
In de beëindigingsovereenkomst is vermeld dat [gedaagde] en [eiser 2] beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomen voor de bedrijfsruimte aan [adres] te [woonplaats] per 15 januari 2026. Verder dat [eiser 2] het gehuurde uiterlijk 1 maart 2026 zal ontruimen en dat met onmiddellijke ingang geen bewoning of overnachting in het gehuurde aan de orde is. Daarnaast is in de huurovereenkomst het volgende vermeld:
“(…)7. Finale kwijting en finale kwijtschelding
7.1
Huurder en Verhuurder verlenen elkaar, reeds nu voor het moment dat zij aan de verplichtingen voortvloeiende uit deze huurbeëindigingsovereenkomst hebben voldaan, over en weer volledige en finale kwijting en finale kwijtschelding ter zake van alle verplichtingen die voor partijen over en weer, direct of indirect, uit de Huurovereenkomst voortvloeien of uit eventuele andere afspraken die gedurende de looptijd van de Huurovereenkomst tussen partijen zouden zijn gemaakt. Van deze finale kwijt(scheld)ingsregeling is uitgezonderd de eventuele vorderingen die Verhuurder op Huurder heeft en krijgt als gevolg van een verontreiniging.”
3.6.
Op 17 februari 2026 wordt door de deurwaarder de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 3 maart 2026.
3.7.
Op 3 maart 2026 heeft de deurwaarder de bedrijfsruimte en studio aan het [adres] te [woonplaats] ontruimd. De gemeente Altena heeft uit de studio roerende zaken en medicijnen meegenomen en elders opgeslagen.
3.8.
[eiser 2] heeft op 27 februari 2026 een bedrag van € 1.200,00 betaald aan [gedaagde] met als omschrijving
October November December rent. Op 8 april 2026 heeft [eiser 1] een bedrag van € 800,00 betaald aan [gedaagde] met als omschrijving:
Studio: January and Februari rent.
October November December rent. Op 8 april 2026 heeft [eiser 1] een bedrag van € 800,00 betaald aan [gedaagde] met als omschrijving:
Studio: January and Februari rent.
3.9.
Met ingang van 1 maart 2026 verhuurt [gedaagde] het volledige pand aan het [adres] te [woonplaats] , waaronder de studio, aan de vennootschap onder firma [v.o.f.] .
4.Het geschil
4.1.
[eiser 1] vordert dat:
[gedaagde] wordt veroordeeld om toegang tot de studio te verlenen aan [eiser 1] op straffe van een dwangsom,
[gedaagde] wordt veroordeeld tot afgifte van de sleutels van de studio aan [eiser 1] op straffe van een dwangsom;
wordt bepaald dat [eiser 1] ongehinderd door [gedaagde] gebruik van de studio kan maken op straffe van een dwangsom;
[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.000,00 aan voorschot voor kosten als gevolg van het handelen van [gedaagde] om zijn roerende goederen op te halen bij de gemeente Altena en terug te brengen naar de studio;
wordt bepaald dat [eiser 1] recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs van de studio vanaf de dag waarop de ontruiming van de studio heeft plaatsgevonden tot de dag waarop [eiser 1] weer toegang tot de studio heeft verkregen;
[gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure;
en voorwaardelijk, als geoordeeld wordt dat de studio niet door [eiser 1] maar door [eiser 2] wordt gehuurd, de vorderingen onder 1 tot en met 6 aan [eiser 2] toe te wijzen.
4.2.
[eiser 1] en [eiser 2] leggen aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [eiser 1] heeft de studio als privé-persoon van [gedaagde] gehuurd. De huurbeëindigings-overeenkomst die is gesloten tussen [gedaagde] en [eiser 2] ziet alleen op de bedrijfsruimte en niet op de studio. [gedaagde] heeft de studio daarom zonder recht of titel ontruimd en dient toegang te verlenen aan [eiser 1] met afgifte van de sleutels van de studio en betaling van € 2.000,00 als voorschot voor kosten om roerende zaken op te halen bij de gemeente. Daarnaast dient te worden bepaald dat [eiser 1] recht heeft op huurprijsvermindering. Voor zover geoordeeld wordt dat de studio niet door [eiser 1] maar door [eiser 2] wordt gehuurd, geldt dat de vorderingen namens [eiser 2] worden ingesteld.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 1] en [eiser 2] in de vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] in de kosten van deze procedure van € 6.843,89 en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
4.4.
[gedaagde] voert als verweer het volgende aan. [eiser 1] en [eiser 2] zijn niet ontvankelijk in hun vorderingen. Er heeft nooit een huurovereenkomst bestaan met [eiser 1] als privé-persoon. Verder is met [eiser 2] geen separate huurovereenkomst voor de studio gesloten, de eerder gesloten huurovereenkomst is enkel uitgebreid met de studio en die is per 15 januari 2026 geëindigd. In de beëindigingsovereenkomst is finale kwijting overeengekomen, waardoor ook [eiser 2] niet ontvankelijk dient te worden verklaard. Subsidiair geldt dat er geen (separate) huurovereenkomst is, meer subsidiair wordt een beroep gedaan op buitengerechtelijke vernietiging wegens dwaling bij brief van 4 mei 2026 en beëindiging van rechtswege en uiterst subsidiair wordt een beroep gedaan op buitengerechtelijke ontbinding. [gedaagde] vordert vergoeding van volledige proceskosten omdat sprake is van een evident ongegronde vordering en misbruik van procesrecht.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser 1] danwel [eiser 2] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
Ten aanzien van [eiser 1]
5.2.
[eiser 1] heeft ondanks de betwisting van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat de huurovereenkomst voor de studio met hem als privé-persoon is aangegaan. Het e-mailbericht van 19 december 2024 waarin [eiser 1] het huren van de studio voorstelt, heeft hij ondertekend als directeur van [eiser 2] . Vast staat ook dat [eiser 2] tot de gemaakte afspraken over huurbeëindiging steeds de huur voor de bedrijfsruimte en studio heeft betaald aan [gedaagde] . In een e-mail van 8 januari 2025 spreekt [eiser 1] namens [eiser 2] ook over een huurverhoging (rent increase) per 1 januari 2025. Op grond van het voorgaande is voorshands niet komen vast te staan dat [eiser 1] een huurovereenkomst voor de studio heeft gesloten met [gedaagde] . [eiser 1] zal dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vorderingen.
Ten aanzien van [eiser 2]
5.3.
Het spoedeisend belang van [eiser 2] bij de vorderingen met betrekking tot toegang tot de studio vloeien voort uit de aard ervan. Als geoordeeld wordt dat [gedaagde] de studio onterecht heeft ontruimd dan heeft [eiser 2] er namelijk belang bij daar weer zo snel mogelijk gebruik van te kunnen maken.
5.4.
Tussen [gedaagde] en [eiser 2] is een beëindigingsovereenkomst gesloten die te beschouwen is als een vaststellingsovereenkomst (vso) en niet in geschil is dat die vso op zich onaantastbaar is. Partijen verschillen van mening over uitleg van die vso.
5.5.
De maatstaf voor de uitleg van overeenkomsten is de zogenaamde Haviltex-norm. De vraag hoe bepalingen in een overeenkomst moeten worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg. Het gaat om de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten. Kort gezegd: wat waren de bedoelingen van partijen? Daarbij moeten alle relevante omstandigheden van het geval worden betrokken.
5.6.
Onder 7.1 van de vso is vermeld dat huurder en verhuurder elkaar over en weer finale kwijting verlenen ter zake alle verplichtingen over en weer uit de huurovereenkomst
“of uit eventuele andere afspraken die gedurende de looptijd van de Huurovereenkomst tussen partijen zouden zijn gemaakt”.Dit kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden uitgelegd dan dat partijen bij het sluiten van de vso de bedoeling hebben gehad om alle (eventuele) tussen hen over en weer bestaande verplichtingen van welke aard dan ook, waaronder dus ook de bewoning en gebruik van de studio, onder de finale kwijting te laten vallen. Dat het gebruik van de studio onderwerp van gesprek is geweest tijdens de onderhandelingen over de vso volgt uit de preambule onder B. en artikel 3.1 van de vso. De preambule onder B. refereert aan de bewoning in strijd met het bestemmingsplan terwijl in artikel 3.1 van de vso is vermeld dat met onmiddellijke ingang geen bewoning en/of overnachting zal plaatsvinden in het gehuurde.
“of uit eventuele andere afspraken die gedurende de looptijd van de Huurovereenkomst tussen partijen zouden zijn gemaakt”.Dit kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden uitgelegd dan dat partijen bij het sluiten van de vso de bedoeling hebben gehad om alle (eventuele) tussen hen over en weer bestaande verplichtingen van welke aard dan ook, waaronder dus ook de bewoning en gebruik van de studio, onder de finale kwijting te laten vallen. Dat het gebruik van de studio onderwerp van gesprek is geweest tijdens de onderhandelingen over de vso volgt uit de preambule onder B. en artikel 3.1 van de vso. De preambule onder B. refereert aan de bewoning in strijd met het bestemmingsplan terwijl in artikel 3.1 van de vso is vermeld dat met onmiddellijke ingang geen bewoning en/of overnachting zal plaatsvinden in het gehuurde.
5.7.
Het voorgaande betekent dat het primaire verweer van [gedaagde] slaagt. De vorderingen van [eiser 2] worden afgewezen.
Proceskosten
5.8.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van [gedaagde] vergoeden. [gedaagde] verzoekt om vergoeding van de werkelijke kosten van de procedure. Dat is echter pas op zijn plaats ingeval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake als het instellen van de vorderingen, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan sprake zijn als eiser zijn vorderingen baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM Pro. Er geldt dus een hoge lat, die in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter niet is gehaald. [eiser 2] heeft namelijk een andere uitleg van de vso en dat is een rechterlijke toets en maakt dat het instellen van de vorderingen geen misbruik van procesrecht is. Het verzoek tot vergoeding van de werkelijke proceskosten zal daarom worden afgewezen.
5.9.
De kantonrechter zal de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] begroten op het liquidatietarief als volgt:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.009,00
5.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld is in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
verklaart [eiser 1] niet ontvankelijk in zijn vorderingen,
6.2.
wijst de vorderingen van [eiser 2] af,
6.3.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2026.