Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11873386 \ CV EXPL 25-2929
Vonnis van 27 mei 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.R. de Kok,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om terugbetaling van de door [eiser] betaalde waarborgsom. [gedaagde] stelt dat hij deze niet terug hoeft te betalen, omdat [eiser] in een eerder stadium schade aan het gehuurde heeft laten ontstaan, zij het gehuurde niet naar behoren heeft opgeleverd en hij nog een sleutel van het gehuurde mist. De kantonrechter zal de vordering toewijzen en zal dit hierna verder toelichten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte van [eiser].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [gedaagde] en [eiser] is sprake geweest van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met betrekking tot het de zelfstandige woonruimte aan [adres]. Op de huurovereenkomst waren van toepassing de algemene bepalingen “Huurovereenkomst Woonruimte”, conform het ROZ-model van 30 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen). Conform artikel 4.6 van de Algemene Bepalingen heeft [eiser] aan [gedaagde] een waarborgsom betaald van € 710,00.
2.2.
[eiser] heeft de overeenkomst opgezegd per 1 februari 2025.
2.3.
Op 2 februari 2025 heeft [gedaagde] aan [eiser] het volgende via WhatsApp bericht:
“[eiser], kamer zag er netjes uit. Is nu per 1-2-25 verhuurd! Dus geregeld, ik heb nieuwe huurster jou nr gegeven om verder evt overname van spullen te regelen”
2.4.
Bij brief van 14 februari 2025 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om terugbetaling van de waarborgsom.
2.5.
Op 14 februari 2025 heeft [gedaagde] aan [eiser] onder meer bericht dat hij de reservesleutel niet heeft ontvangen en dat hij de kosten voor de schade aan het ladeblok, de wc-bril en de gemaakte kosten voor een (eerdere) lekkageschade wil aftrekken van de waarborgsom.
2.6.
Bij brief van 21 juli 2025 is [gedaagde] namens [eiser] gesommeerd tot terugbetaling van de waarborgsom.
2.7.
Per e-mailbericht van 28 juli 2025 heeft [gedaagde] het volgende aan de gemachtigde van [eiser] bericht:
“(…) Tijdens de huurperiode van uw cliënte is aanzienlijke schade ontstaan aan het gehuurde object, waarvoor zij volledig aansprakelijk is. Het betreft onder meer:
- Keukenblok: Onherstelbaar beschadigd. Vervangingskosten circa €1.000.
- Wc-bril: Vervangingskosten €50.
- Sleutels: Uw cliënte heeft bij vertrek nagelaten de sleutels in te leveren, ondanks
herhaaldelijk verzoek. Vervangingswaarde conform huurovereenkomst bedraagt €80 per
sleutel, in totaal €160.
- Lekkage en herstelkosten: Ten gevolge van handelen van uw cliënte is lekkage ont-
staan, waarvoor een loodgieter is ingeschakeld. De totale factuur bedroeg €700. Uw
cliënte heeft hiervan slechts €100 voldaan. Het resterende bedrag is onbetaald gebleven.
(…)
Bij de oplevering heeft uw cliënte inspectie weliswaar toegestaan, maar zij weigerde elk gesprek, sprak de woorden “donder op” en vertrok zonder de sleutels over te dragen of
verdere afspraken te maken. (…)
Gelet op de hierboven geschetste feiten acht ik eventuele juridische stappen van uw cliënte niet alleen ongegrond, maar ook ongepast. De tekortkomingen, schade en openstaande kosten wijzen ondubbelzinnig in haar richting. (…) Ik verzoek u bovendien erop toe te zien dat de twee ontbrekende sleutels alsnog per direct worden geretourneerd. Indien dit uitblijft, zal ik genoodzaakt zijn de sloten te laten vervangen. De kosten hiervoor bedragen naar schatting circa €1.500, welk bedrag eveneens op uw cliënte zal worden verhaald.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – betaling van een bedrag van € 838,33, te vermeerderen met rente en proceskosten.
Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde correct heeft opgeleverd en dat [gedaagde] gehouden is de door haar betaalde waarborgsom van € 710,00 terug te betalen.
3.2.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering en [eiser] te veroordelen in de proceskosten. Hij stelt daartoe dat [eiser] schade heeft laten ontstaan die de waarborgsom overstijgen en dat hij gerechtigd is om de schade daarmee te verrekenen. Verder is [eiser] volgens [gedaagde] de opleverkosten ten behoeve van de nieuwe huurder verschuldigd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [gedaagde] de door [eiser] betaalde waarborgsom moet terugbetalen en daarmee samenhangend de vraag of [gedaagde] de waarborgsom mocht verrekenen met de door hem gestelde schade.
4.2.
In artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat dat in de huurovereenkomst kan worden bepaald dat huurder een waarborgsom is verschuldigd strekkende tot zekerheidsstelling. De verhuurder moet de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetalen, tenzij onder meer sprake is schade als bedoeld in artikel 7:218 BW Pro. Volgens dit artikel is de huurder aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat daarvan sprake is en dat hij daarom de schade mag verrekenen met de waarborgsom.
4.3.
Op grond van artikel 7:224 BW Pro is een huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Tussen partijen is niet in geschil dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is gemaakt van de staat van het gehuurde, zodat wordt verondersteld dat de huurder, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. [1] Dit betekent dat de stelplicht en de bewijslast dat de staat ánders was bij aanvang van de huur en dat de huurder het volgens die ‘oorspronkelijke staat’ weer moet opleveren, op de verhuurder rust.
4.4.
Van belang is dat een huurder verplicht is om bij het einde van de huur het gehuurde in goede staat terug te geven. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim en schadeplichtig; een ingebrekestelling is daarvoor niet vereist. Bij de gezamenlijke voorinspectie, die ruim vóór het einde van de huur moet plaatsvinden, dient de verhuurder aan de huurder duidelijk te maken welke werkzaamheden in het kader van de oplevering verricht moeten worden. Bij een gezamenlijke eindinspectie kan dan worden bekeken of die benodigde werkzaamheden zijn verricht. Als de verhuurder aan de huurder niet de gelegenheid geeft om de benodigde herstelwerkzaamheden zelf te verrichten, dan kan hij aan de huurder alleen die kosten in rekening brengen die de huurder zou hebben gemaakt als hij de werkzaamheden zelf zou hebben verricht. [2]
Herstelkosten keuken en badkamer
4.5.
Gebleken is dat een eindinspectie heeft plaatsgevonden op 25 januari 2025. [gedaagde] heeft betoogd dat [eiser] schade heeft laten ontstaan aan de lade in het keukenblok en aan de badkamer en dat hij daarvoor herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten.
[eiser] stelt dat [gedaagde] tijdens de inspectie niet heeft aangegeven dat genoemde zaken (de keukenla en de toiletbril) moesten worden vervangen en dat zij ook niet in de gelegenheid is gesteld om de vermeende schadeposten te herstellen. [gedaagde] heeft dat niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Verder heeft [eiser] onder verwijzing naar het Whatsappbericht van [gedaagde] van 2 februari 2025 waarin hij schrijft dat de kamer er netjes uitzag, gesteld dat zij het gehuurde deugdelijk heeft opgeleverd. [gedaagde] heeft dat betwist; hij bedoelde alleen dat het gehuurde goed was schoongemaakt. De kantonrechter acht dit verweer niet geloofwaardig, gelet op de het tijdstip van verzending van het bericht, namelijk daags na de oplevering. Bovendien heeft [gedaagde] [eiser] in datzelfde bericht geïnformeerd over een nieuwe huurster, zodat het de kantonrechter vreemd voorkomt dat bedoeld was dat [eiser] goed had schoongemaakt. Tot slot heeft [gedaagde] verwezen naar een eindgesprek met [eiser] waarin zij overleg zou hebben geweigerd, maar daarvan is niets gebleken en is ook door [eiser] betwist. Op grond van het voorgaande gaat de kantonrechter er ten aanzien van de vermeende schade aan de keuken en de badkamer van uit dat [eiser] het gehuurde deugdelijk heeft opgeleverd en dat zij het gehuurde heeft opgeleverd zoals zij het gehuurde bij aanvang heeft ontvangen. Dit betekent dat [eiser] ten aanzien van deze schadeposten niet in verzuim is komen te verkeren en [gedaagde] geen aanspraak kan maken op verrekening van de herstelkosten van het keukenblok en de badkamer, welke kosten hij overigens ook niet heeft onderbouwd.
Lekkageschade
4.6.
[gedaagde] wenst voorts verrekening van het restantbedrag van de lekkageschade van
€ 700,00. [eiser] stelt dat deze kosten niet gemaakt zijn na het einde van de huurovereenkomst maar tijdens de huurperiode en dat zij een deel van de kosten (€100,00) aan [gedaagde] heeft vergoed. Zij betwist dat zij nog enig bedrag verschuldigd is.
4.7.
[gedaagde] heeft aangegeven dat hij de gemaakte kosten in verband met de waterschade uit coulance heeft gedragen en dat hij aan [eiser] slechts een bedrag van € 100,00 heeft doorbelast. Nadien heeft [gedaagde] [eiser] niet meer aangesproken tot betaling van het restantbedrag en hij heeft haar ook niet in gebreke gesteld. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [gedaagde] genoegen heeft genomen met de bijdrage van [eiser] van € 100,00 en dat hij voor het overige geen aanspraak zou maken op betaling van de kosten. Ook de bewoordingen ‘uit coulance’, die [gedaagde] in zijn antwoord en dupliek eraan heeft gegeven, wijzen in die richting. De kantonrechter is op grond van voormelde feiten en omstandigheden van oordeel dat [eiser] niet in verzuim is komen te verkeren en dat zij een betaling van het restantbedrag ook niet hoefde te verwachten. Het beroep op verrekening wordt gepasseerd.
Kosten vervanging van de sleutel/sleutelplan en overige opleverkosten
4.8.
[gedaagde] stelt dat [eiser] niet alle sleutels van het gehuurde heeft geretourneerd en dat de vervangingskosten moeten worden verrekend met de waarborgsom. De kantonrechter constateert met [eiser] dat [gedaagde] heeft nagelaten te onderbouwen dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt voor het vervangen van sloten/het sleutelplan. De door hem als productie 2 bij antwoord overgelegde kostenoverzicht betreft slechts een inschatting van de hoogte van de kosten. Ook ten aanzien van de door [gedaagde] gestelde opleverkosten ten behoeve van de nieuwe huurder ontbreekt enig begin van onderbouwing, zodat niet kan worden beoordeeld waarop deze kosten betrekking hebben en of deze kosten voor rekening van
[eiser] moeten komen. Gelet hierop en op de betwisting van de zijde van [eiser] zal het beroep op verrekening worden gepasseerd.
Conclusie
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de gestelde schade- en kostenposten niet mag verrekenen met de waarborgsom en dat de vordering van [eiser] tot terugbetaling van de waarborgsom toewijsbaar is. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken en zal eveneens worden toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 106,50 worden toegewezen.
4.11.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
226,00
- salaris gemachtigde
€
216,00
(1,5 punten × € 144,00)
- nakosten
€
72,00
Totaal
€
514,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 710,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 106,50 aan buitengerechtelijke kosten,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 514,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Goossens en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.